中国正在“出口”房地产泡沫？

源济

《华尔街日报》2014年12月24日16:50


Shutterstock
华尔道夫酒店

1945年的好莱坞电影《琼楼风月》(Week-end at the Waldorf)使华尔道夫酒店(Waldorf-Astoria Hotel)成为不朽传奇，当时中国只是一个饱受战火蹂躏的国家，并迅速走向了共产主义公有制。然而，就在今年10月，中国投资者斥资19.5亿美元买下了这座负有盛名的曼哈顿地标式建筑。

这笔交易唤起了人们如此多的记忆：是的，对同名的华尔道夫沙拉的记忆，还有对崭露头角的小明星以及被淡忘明星的记忆。与之类似，日本公司三菱地所(Mitsubishi Estate Co., MITEY) 1989年收购曼哈顿标志性建筑洛克菲勒中心80%的股份也曾轰动一时。当时日本财大气粗，正在全世界收购资产。在1984至1990年间，日本人在纽约州持有的地产价值从8亿美元飙升至逾100亿美元，其中大部分位于纽约市。

在66年的中国特色社会主义发展历程以及20年的纽约房地产市场繁荣发展之后，出现了华尔道夫酒店的交易。中资保险公司安邦保险集团(Angbang Insurance Group)承诺斥资19.5亿美元收购整座酒店。

这是中国在国内房地产泡沫迅速破裂之际匆忙将房地产泡沫“出口”海外的行动之一。问题是这两场泡沫是否都会出现不愉快的结局。

中国投资者在全球都势不可挡。根据高纬环球(Cushman & Wakefield)，2013年中国买家的海外物业投资额从2008年的7,520万美元攀升至158亿美元，2014年上半年的新交易规模达51亿美元。其中多数交易是国有企业、保险商及其他公司购买写字楼和其他商业地产。

随着本土经济增速放缓，加上政府放松了对利率的限制，进而抬高了中国公司自己的借款成本并迫使银行和保险商向客户支付更高的报酬，中国公司渴求在海外找到回报率更高的房地产。

而美国拥有时尚的奢侈酒店，又具备法治环境，因此成为中国海外物业投资的首选地，排在其后的是英国、香港、新加坡和澳大利亚。Nikkei Asian Review援引仲量联行(JLL)和Real Capital Analytics的数据称，2014年前九个月中国投资者在美国买下了27.6亿美元的商业地产，进而全年有可能突破2013年的32亿美元。去年，房地产开发商SOHO中国(Soho China)的控股家族与一位巴西投资者联手投资了14亿美元，收购了曼哈顿通用汽车(General Motors)大楼40%的股权。

中国对美国住宅的胃口似乎要大好多倍。据美国全国地产经纪商协会(U.S. National Association of Realtors)的数据，在截至3月31日的这一年间，中国内地、香港和台湾买家购置了总价220亿美元的美国住宅，成为在美购买住宅最大的外国购房者群体，加拿大人排在第二位。加拿大人往往花费约26.8万美元在亚利桑那州和佛罗里达州购置养老房，而中国人购买的典型住宅是在加州或纽约价值52.3万美元的出租房。

那么，在中国房价走低之际，情况又如何呢？在住宅存量处于五年高点之际，中国的楼市面临供应过剩问题。销量和价格一直在双双下滑。

眼下，随着中国投资者将资金投向海外，试图用其他地方更健康的资产弥补国内房价下滑带来的损失，不断下滑的房价似乎开始推高离岸市场需求。从一定程度讲，北京正在鼓励这种做法，力推债务缠身的开发商在海外扩大销量以偿还在国内建造未售出房屋所用的贷款。

不过，最终，中国不断下滑的房价可能促使中国投资者采取上世纪90年代初日本人的做法：提供大幅折扣抛售海外房产以筹集现金。当他们这样做的时候，可能帮助抑制他们一直在推高的那些市场的房价。

东京房地产泡沫破裂并将日本经济卷入长达20年的通货紧缩困局之后，三菱地所最后在1995年亏本抛售了洛克菲勒中心。日本投资者在1988年买入了165亿美元的美国房地产，到1994年他们正在或者试图出手的美国房地产达到64亿美元，并且遭受了30%或以上的损失。

尽管日本投资者在纽约市商业地产中仅持有大约3%，但他们的抛盘帮助压低了当地地产价格，正如之前他们的买盘推高了市场一样。纽约高端写字楼价格从20世纪80年代的每平方英尺500美元降至1994年的大约150至200美元。

中国投资者的撤离可能给香港和新加坡等亚洲市场带来更大的压力。近年来在这些地方中国投资者在高端地产的一掷千金再加上低利率推动地产价格飙涨。不过随着中国经济的放缓以及全球利率水平似乎即将上行，新加坡物业价格已经开始下跌，香港、菲律宾、韩国、泰国和越南的地产价格也在走软。

在亚洲这样一个高度依赖房地产的地区，前景并不太好。据野村(Nomura)的估算，地产价格若下跌5%，那么亚洲经济增长率可能会被拉低1.3个百分点。

WAYNE ARNOLD

（本文译自《巴伦周刊》）

jasmine