《图说企业家》：胡葆森：盘踞河南的区域霸主

源济

中国可能需要一个王石，但是需要一万个胡葆森。胡葆森就是房地产企业中“占山为王”的典型代表：深耕某一区域，做到精而专。与其做大池塘的小鱼，不如做个小池塘的大鱼，二十多年来，胡葆森的建业集团“不出河南”，却成了名副其实的河南房地产霸主。





92派地产商胡葆森
1992年，邓小平“南巡讲话”开启了一个新的时代。这一年，王石提的万科摒弃多元化，专注于房地产，并实施跨区域扩张；这一年，冯仑提前逃离泡沫即将破裂的海南，带着建立不久的万通正式进人北京；也是在这一年，在香港工作和生活了10年的胡葆森带着他的原始积累回到河南，创建了建业集团，从此展开了对河南房地产市场长达20多年的耕耘不辍。





在香港炒二手房赚到第一桶金
1955年6月，胡葆森出生于河南濮阳，郑州大学外文系英语专业毕业后，进了中国纺织进出口公司河南分公司。上世纪80年代初，胡葆森被省外贸厅派到香港参与组建外贸公司，后取得香港永久居民身份。1991年他辞职在香港做二手房生意，1992年以港商身份，带着1000万元回到郑州。





投资河南这块“盐碱地”
90年代初的河南市场发育程度不高，欠缺规范。有人认为这种投资环境就像是一片盐碱地，而盐碱地上的企业往往难以长大。胡葆森对河南这个号称盐碱地的房地产市场有自己的理解:市场化不充分是个缺陷，但竞争者少，创业胜算就大一些。他经常说:“市场条件好的话，李嘉诚早就来了，还有你的份吗?”





没有开门红
胡葆森并没有赢得开门红。1993年建业的第一个项目占地360亩的“金水花园”上市，当时胡葆森打出了“为有房人盖房”的口号，想要做当地质量最好价位最高的小区，但是郑州市民并不认高品质房；再加上胡葆森在河南首倡“按揭贷款”的售楼方式，当地人都不太懂按揭是怎么一回事儿，导致“金水花园”的最初的销售并不好。胡葆森只好在营销上大造声势，“金水花园”在当地发行量最大的晚报上刊登跨版广告，甚至邀请中央交响乐团在河南省人民大会堂举行大型演出，这才是销售情况好转。





不出河南
从“金水花园”开始，二十多年来，胡葆森一步一个脚印走过来，但始终没有走出河南。胡葆森是“省域化”概念的最早提出者，他提出“深耕河南”：“我们专注于一个区域，这个区域不断在放大，但这种放大必须是一个水到渠成的过程，在当地市场达到饱和的时候，让它自然地外延。”直到2014年3月的业绩发布会上，胡葆森仍然明确表示不会走出河南市场。他说，“河南有120个城市，我们现在才做了40个，在没有做完之前不会考虑出去。”





我只给河南人盖房子
在各大房地产商轰轰烈烈地在全国各地圈地的时候，一直推行“不出河南”战略的胡葆森，显得有点畏首畏尾。“这不是我一个人决定的。我们知道自己能吃几两干饭，不出河南也是这个原因，不是说不想出，不是不想做全国的老大，而是你没有那个能力”胡葆森很谦虚。“日本的房子就让日本人自己盖去吧，我只给河南人盖。”





河南霸主
建业集团多年来稳居河南地产企业第一名。2014上半年，建业在河南的市场占有率从去年的4.6%提升到5.2%，继续稳居河南市场占有率第一的位置。





地产界的假设
胡葆森与王石、冯仑并称为“地产三剑客”，不仅是因为他们身上共同的“士大夫”经历，而更因为剑客所走的都是一条孤独的路。王石在住宅专业化和产业化的道路上已经孤独的走了很久，冯仑实践的前卫同样是曲高和寡，而胡葆森的省域化战略则是这个行业绝无仅有的坚持。





地产三剑客
胡葆森与王石、冯仑并称为“地产三剑客”，不仅是因为他们身上共同的“士大夫”经历，而更因为剑客所走的都是一条孤独的路。王石在住宅专业化和产业化的道路上已经孤独的走了很久，冯仑实践的前卫同样是曲高和寡，而胡葆森的省域化战略则是这个行业绝无仅有的坚持。

源济

中国可能需要一个王石，但是需要一万个胡葆森
胡葆森：假如世界上有500万家企业，“世界500强”才占万分之一，还有万分之九千九百九十九家企业，那这些企业应该成为什么样的企业？它们应该像建业一样老老实实选一个地方、选一个行业，为一个区域的振兴而努力。中国不可能诞生100个王石，但是中国有可能诞生100个胡葆森。中国可能需要一个王石，但是需要一万个胡葆森。





对资本市场的渴望
成立最初，建业是与建行合资的。1994 年，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森只好买下建行所持的建业股份，百分之百持有。这样的股权结构并不是他想要的。胡葆森一直认为，作为地产企业，如果不能跟资本市场完美对接，未来的命运一定是被边缘化。而一家百分之百私人持股的公司，显然很难上市。据说，在华润收购万科股份后，胡葆森曾羡慕地跟王石说 ：“如果华润愿意买建业，我愿意出售 50% 的股权。”





引入投资者
2006 年，胡葆森终于找到了一个“最合适的投资者”。在当时的好友、高盛高华证券董事长方风雷的引荐下，胡葆森与新加坡嘉德置地总裁廖文良很快谈妥，由嘉德的中国区子公司凯德置地以战略投资者身份进入建业，取得29.75％的股权，作价6.01 亿元人民币。整个交易只用了 45 天就完成了。引入凯德置地无疑是胡葆森为建业上市准备的一个重要砝码。





八星助阵
2008年，建业地产在港上市。在08年5月20日的路演现场，方风雷、李思廉、潘石屹、吴亚军、柳传志、冯仑等商界风云人物悉数到场助阵，令港媒大开眼界，被戏称为“八星助阵”。其中不少人还以个人名义认购了上千万美元的建业股票。





大舍大得的大智慧
选择在2008年上市需要很大的勇气，全球金融危机下，房地产行业正处于低迷，08年初已连续有两家地产企业上市折戟，地产企业对于上市融资的渴望与上市失败的畏惧，都在与日俱增。为了上市成功，建业也付出了代价。发行价格相对净资产的折让率达到了56%，扣除佣金后的融资额仅为12.65亿港元，媒体对建业上市评价的基调就是“贱卖”。但是胡葆森习惯用战略眼光看问题，“抉千金之货者，不计钵两之争”，如果地产企业无法获得资本通道，未来的命运一定是被边缘化。





“冬天”买地、“夏天”卖房
上市之后，建业一口气在河南的二、三线城市拿下5 块地——“刚上市、有钱”固然是一个原因，但另一个更重要的原因是，在行情低迷时，拿地成本肯定是最低的。此前，在地价偏高的2006年底到2008年6月，建业没有拿过一块地。胡葆森挂在嘴边的一句话是：“冬天买地、夏天卖房。”道理很简单，但要在冬天里有钱买地，就不那么容易做到了。





投资足球
胡葆森在河南享有盛名始于1994年，当时他在河南省“比建业有实力的企业不懂足球，比建业懂足球的企业缺乏实力”的情况下，毅然出头，买下了河南足球队。“建业足球俱乐部”因此成为当时全国唯一的私营企业拥有的足球俱乐部，这似乎正是中国职业足球从“国企足球”向“房地产足球”过渡的开始。虽然这个俱乐部每年亏掉建业集团七八百万元的利润，但房地产商投资足球所获得的收益，从来都不在俱乐部的直接经营上。





不让女儿接班
对于是否让下一代接班的问题，胡葆森认为“因人而异，因企业而异。”他表示：“有些人有长远目标，很早把孩子送出去培养，有一批有远见的企业家也是有的，这些富二代接班成为自然而然的事情。但是有些企业家出于信任的关系，二代不具备接班的条件时，硬让其接班，无异于自毁前程。” 对于建业集团的未来，胡葆森表示：“未来不会让女儿接班。未来将聘请职业经理人或者将企业交给一个团队。”





今后的愿望：亲手卖掉建业
在一次建业内部员工会议上，时年46岁的胡葆森曾说：“我自己的想法是最终要由我本人把建业卖掉。因为我已承担不了一个拥有10亿、20亿资产规模的企业对我的要求——我的知识结构、知识层次、年龄等很多方面已经不能适应建业发展的需要。当建业两三年以后面临更加激烈的挑战的时候，面临资本市场提出的新要求的时候，我可能会力不从心。我要把建业交给比较称职的一个人或一个机构，这就要求我必须放弃对这个企业的所有权和管理权……这就好比一个父亲嫁女儿时的心态，养了好多年，却要嫁出去，心里肯定不好受。但你想想，如果不嫁她就会变成老姑娘，而嫁出去之后，她还是你的女儿，这份血脉是割不断的。对她负责，就要让她嫁一个好人家。”