中国地产商2014年业绩五大看点

源济

《华尔街日报》2015年 03月 20日 15:04


图片来源：Bloomberg News

收益季正在进行之中，一些中国房地产开发商已经公布了较为疲弱的2014年业绩。考虑到全国房地产销售下降，这并不令人意外，但地产商业绩也不完全是黯淡无光的。让我们看看该如何从业绩数据中发现问题、找出亮点。

1. 减值拨备

这些资产减值凸显出开发物业估值过高的问题，物业售价低于之前的预期。由于土地、劳动力和建筑成本涨幅高于房价平均涨幅，利润率下降令地产商受挫。例如，九龙仓集团有限公司(Wharf (Holdings) Ltd., 简称：九龙仓集团)宣布对中国地产开发项目计入减值支出，将导致2014年利润从105亿港元降至82亿港元。杰富瑞投资银行(Jefferies & Co.)分析师Venant Chiang和Michael He在报告中称，由于利润率无法在短期内恢复，九龙仓集团不大可能很快冲销这笔减值支出。

2. 债务规模激增

房地产开发商通过发行垃圾债和永续证券（即高息、无期限的公司债）为业务发展融资，导致2014年债务规模上升。一些开发商正面临资金紧张的困境，特别是如果它们在房地产市场滑坡速度最快的中小城市购买过多土地或是通过出售楼盘套现的压力加剧时。国有开发商远洋地产控股有限公司 (Sino-Ocean Land Holdings Ltd., 3377.HK, 简称：远洋地产) 2014年底的总负债达到人民币456亿元左右，较2013年底增长了29%。同期保利房地产（集团）股份有限公司(Poly Real Estate Group Co., 600048.SH, 简称：保利地产)债务规模增长27%至人民币1,262亿元。

3. “新常态”下住房需求温和

随着中国经济增速放缓，开发商的住房销量较预期下降，并且正在为它们之前的过度繁荣作出调整。广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., 2777.HK, 简称：富力地产) 2014年实际合约销售额为人民币544亿元，未达到人民币700亿元的目标水平。该公司董事长李思廉称，房地产市场形势弱于预期，各种经济基本面因素都得到调整。富力地产2015年房地产销售额目标为人民币600亿元，较2014年实际销售额增长约10%。该公司2014年销售目标较2013年实际销售额高出66%。

4. 海外市场波动可能给房地产开发商利润带来影响

美元走强和海外市场波动性加剧可能推高房地产开发商海外融资的成本。中国房地产开发商已经在寻求海外资金。美国加息也将加大房地产开发商的借款成本。美国联邦储备委员会(U.S. Federal Reserve, 简称：美联储)在最近一次议息会议的政策声明中删除了“耐心”一词，大大增加了加息的可能性。一些分析师指出，中国政府的信贷放松举措（例如放松允许企业发行境内债券的规定等）可能会抵消上述因素给房地产开发商带来的不利影响。

5.来自商用房地产项目的收益

最近几年，房地产开发商开始兴建办公楼和商场，寻求业务多元化，降低对住宅房地产市场的依赖性。这样做的结果好坏不一。一些拥有黄金地段商用房地产项目的开发商在项目竣工后开始获取丰厚的租金收入。例如，龙湖地产有限公司(Longfor Properties Co., 0960.HK)公布去年的租金收入增长了38%，达到人民币8.76亿元。不过，那些在二三线城市拥有库存的房地产开发商可能会遇到更多困难，因为经济增长放缓正在削弱需求。宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Ltd.)就是一个例子，该公司正在寻求出售商铺和办公楼单位。

Esther Fung