中国中小城市楼市未现复苏

源济

华尔街日报　2015年 07月 29日 14:33


图片来源： Esther Fung/The Wall Street Journal
长春市房价6月同比下降4.1%。该市有大量空置住宅楼和烂尾项目。

中国东北城市长春的本意是长久的春天，对于一个冬季最低气温可达摄氏零下30度（华氏零下22度）的城市来说，这个名字似乎有些不太恰当。

但当中国一些大城市的房地产市场已经开始回暖时，长春的房地产市场却还几乎没有解冻的迹象。

在经历了长达一年的下跌后，5月份中国房价开始上涨，6月份出现进一步上涨。6月份的住房销量同比增长18%，深圳、上海增幅居前。

但这种回暖主要出现在大城市。由于中国经济增长放缓、很多年轻人离开中小城市，占据中国房地产市场总量主要份额的内陆中小城市仍面临库存高企、改善前景黯淡的困境。

近几个月来，中国放松了对二套房购买的相关规定并下调了利率，但这些措施对大城市的助益显然更大，因为大城市更好的经济状况和房产更大的升值空间引发了投资者的需求。

位于长春西部的万科惠斯勒小镇(Vanke Whistler)的入住率不低，但周边地区有大量未售出公寓。住在惠斯勒小镇别墅和多层公寓里的居民说，开始有流浪汉出入这里。物业管理公司去年冬天在池塘周围建起了带刺铁丝网的篱墙，防止池塘结冰后有人顺着冰面进入小区内部。一位居民说，这让小区看起来像座监狱。

中国房产信息集团(China Real Estate Information Corp.)的数据显示，作为吉林省省会的长春，6月份住房价格同比跌4.1%，存销比为21.5个月，而中国28个城市的平均存销比为13.2个月。

长春原是中国东北老汽车工业基地的一部分，因此吸引了附近小城镇的移民，过去几年建筑活动快速发展。

但发展速度未能持续，于是出现了公寓无人居住的情况和烂尾项目。

长春房地产分析师王洋（音）说，2010年的时候这个地方什么都没有；现在冒出来了30多个开发商，房屋建设正在进行中，但有些地方开发过度。

在中国主要沿海城市以外地区拥有项目的建筑商目前开始暂停已开工的项目，以便降低存量水平。今年上半年，中国的房地产开发投资增速已从过去15年的两位数放缓至4.6%。

在东北，房地产投资者也纷纷避开作为辽宁省省会的沈阳。沈阳目前正饱受供应过剩之苦。三、四线城市的在建或已完工面积占中国房地产市场在建或完工总面积的逾70%。

前景黯淡的另外一个原因是中国的人口老龄化。老龄化意味着购房者（年龄通常在25-49岁）群体的规模已经见顶。这意味着未来潜在购房者的人数将下降。

总部位于上海的房地产开发商瑞安房地产(Shui On Land)的经济学家David Wong称，购买首套房的基本需求可能已经见顶。

深圳和上海等城市的情况反映出中国房地产市场复苏不断扩大的地区差异。这些城市都有着大量外来人口、吸引人的工作机会和很好的学校。深圳的房地产市场反弹最为迅速，6月份房价同比上涨13.7%。

最近的一个周四早上，上海郊区的楼盘展示厅内，潜在客户正在考虑是否交纳人民币1,000元（约合161美元）定金，以获得虹桥天街项目(Paradise Walk)优先选房机会。该项目将于一个月后开盘。

展示厅内的销售顾问王蒙（音）称，到目前为止已经登记了大约500套，下周的目标是2,000套。

很少有经济活动能够像新建住房这样对经济增长作出直接贡献，但房地产市场供应过剩已经成为中国经济增长的沉重负担。

面对建筑商需求的减弱，中国的水泥和钢铁生产商正饱受库存过剩之苦，为消化库存，这些企业纷纷降价。截至6月底，螺纹钢价格同比下跌38%。

海外相关行业同样受到冲击。去年，韩国和美国向中国出口的机器及运输设备已呈减缓趋势。

为抵消房地产投资部门的疲软，中国正通过修建机场、铁路和其他基础设施来稳定经济增长，其中包括在华北地区推行京津冀一体化发展计划。

位于长春的欧亚卖场(Eurasia Shopping Mall)可能是世界上最大的购物中心之一，在销售家具、浴室和厨房设备的楼层，销售人员比顾客还要多。销售人员说，近几周来销售额有少许改善，但整体影响不大。

一家厨柜商店的店员称，没什么变化，生意依然不好。

Esther Fung

Wenyue