就业率高通常被认为是推高房价的重要因素,失业率越高,房价越低。疫情爆发之后,安省失业率一直在2位数,但房价却依然上涨,说明就业率与房价的关系不是因果关系Causal relationship,而是相关关系correlative relationship。如果失业的都是低收入者,年轻人,低端服务业者,失业率上升不影响房价,甚至连租金都影响不了。早在2018年5月CMHC的报告Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres,就无情的揭露了一个事实:大都会的房价,与低收入者无关,房价是高收入者推动的。本次疫情再次有力地证明了这个观点:失业率上升无法直接影响房价,因为最容易失业的人,没有能力影响房价。看到失业率上升,就担心房价的人,是不求甚解的悲观主义者。脱口秀演员何广智,在一个段子里解释了这一经济现象:“像我这样月薪1500元的人,在上海是没有买房压力的。”
多伦多的土地供应系统,属于英联邦最典型的供地体制,区化管理严格,审批慢,和香港一模一样,因此新房供应量永远赶不上人口流入速度。目前世界上有三个城市有绿化带政策,伦敦,汉城和多伦多。绿化带的拥护者和反对者矛盾非常激烈,各有自己的组织,进行政治游说和社交宣传。在多伦多,支持绿化带的人占上风,这些人是既得利益者,借环保名,行限制批地之实,因为建房越多房屋供给越大,现有房主的房价下跌的可能性越大。美国和加拿大的邻壁主义非常严重,not in my backyard,毁了很多新建项目。富爸爸系列图书里的一本《房地产投资指南》中,多次提到美国房地产开发的这个巨大黑洞:开发商把地买下来,不能随便建房,必须得到邻居的同意,但邻居多数情况下不同意,理由是人口多了导致交通拥挤,房子多了导致房价下降,有损于既得利益,你可以随便建房子,但,NOT in my back yard。邻壁主义,Nimby 很多中国人都没听说过,其实就是“别在我后院儿动土”的缩写。冒冒失失在北美做地产开发的人,绝对想不到自己会死在邻居手里,只能怪自己低估了北美的群众力量,写的好好的富爸爸系列没时间好好读。多伦多建房的速度上不去,有多方面原因,其实最大的原因有两个:1.土地审批手续太麻烦,快不起来;2.地产开发黄金期已过,大资本不屑于进入这一领域,因此加拿大没有一家房地产开发上市公司,找不到加拿大的恒碧万。新房供应量受限,有力地保障了二手房的保值和增值。
早在2014年,GENWORTH公司所做的消费者调查报告中就披露了一个重要信息,打算买房的人中,有90%的加拿大人认为购买房产是一项好的长期投资。2018年CHMC将这一话题也纳入了消费者调查报告,结果是more than 80% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。2019年CMHC的消费者调查报告中这一数据更加具体了,87% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。我在公众号文章《加拿大人买房考虑了哪些因素》一文中披露了这个数字,但并没有引起大家的注意。罗伯特席勒在新书《叙事经济学》中披露了美国人对这个问题的看法,最高的时候有43%的美国人认为买房是一项好的投资,最低的时候只有32%的美国人认为买房是一项好的投资。按照席勒教授的研究,叙事,是一项非常重要的经济因素,如果你身边的人都整天念叨XXX是一项好的投资,你也会这么认为,甚至参与进去。重口烁金的资产就是人们的心头好。加拿大人对房产的叙事,已经完成了全民洗脑,80%-90%的加拿大人认为买房就是一项好的投资,而且是一项长期的好的投资。这个长期到底有多长呢?婴儿潮一代人,即今天65到74岁的这代人,有71%的人认为住在独立的房产中是最适合的,这些昂贵的房产依然被老人家占据着。疫情重灾区是老人院,那些卖掉了自住房搬去老人院住的老人家深受其害。目睹疫情中老人院发生的一切,那些还没卖掉自己房产的老人家,是绝不肯轻易搬出现有住房的。因此,疫情期间,以及疫情过后,二手房市场上独立房产的供应将严重不足,供给的缺乏势必推高独立房产的价格。
前几天globe and mail还是哪个媒体列举了6~7项自由党未来可能的增税方案,其中最有可能的就是home equity tax,这个收起来最简单,而且没有任何避税的可能。别忘了现在自由党是minority,基本就是ndp说啥就要干啥。ndp提出的征税政策就两条,一个是所谓top 1%的财富税,这个不可能征得到,因为富人会直接移民带着钱走;另一个就是增加capital gain inclusion rate,股票投资不能加,加了股市会崩盘,养老金就没了,那只有加房产的了。