量化丑闻：加央行如何在房地产和量化宽松政策上误导政客

zzcheng

https://betterdwelling.com/quant ... -on-real-estate-qe/

加拿大央行行长引起经济学家的兴趣，并不是因为他耀眼的个性。加拿大央行 (BoC) 行长 Tiff Macklem在向立法者发表讲话时解释说，量化宽松 (QE) 对房地产没有影响。他进一步解释了需求，住房成本决定了抵押贷款需求。这个说法很奇怪，不是因为他稍后自相矛盾。这很奇怪，因为它与央行自己的报告和研究直接冲突。

这在金融界引发了很多讨论，但在公众中却很少。除了一家六大银行告诉客户加拿大央行“具有误导性”之外，大多数媒体都以表面价值传播了他的声明。让我们用过去两年里他们自己的研究来剖析州长的说法。

“量化宽松和抵押贷款数量之间没有直接联系……决定抵押贷款的是人们想买多少房子，以及这些房子的成本是多少。”

——加拿大央行行长 Tiff Macklem，2022 年 3 月 3 日

量化宽松是制造通货膨胀的工具
量化宽松（QE）是一种非常规的货币政策工具，可以制造通胀。这很复杂，但要点是中央银行竞争性地购买政府债券。想象一个买家出现并想不惜一切代价购买东西。这就是中央银行——他们的目标是达成最糟糕的交易并为债券支付最多的费用。通过这样做，他们可以降低利率，因为谁支付了傻瓜的溢价？

为什么像中行这样的买家会与投资者竞争以获得尽可能低的回报？让我们看看加拿大央行本身对此有何评论。

“当银行购买给定期限的政府债券时，它会抬高它们的价格。这反过来又降低了债券支付给持有人的利率。当政府债券的利率较低时，这会传导到其他利率，例如抵押贷款和公司贷款的利率。”

— Paul Beaudry，副省长，2020 年 12 月 20 日

换句话说，它们充斥系统以降低利息成本以刺激需求。目标是为大型融资商品（如机械和设备）和抵押贷款获得更多贷款。再一次，为银行里的人回来。

“……如果我们的购买降低了五年期政府债券的收益率，这将反映在五年期固定利率抵押贷款利率的降低上。这使得借钱买房更便宜。”

— Paul Beaudry，副省长，2020 年 8 月 25 日

降低利率是中央银行用来制造通货膨胀的主要工具。通过降低利率，央行正试图以比供应更快的速度刺激需求。是的。*目标*是超过供应以创造非生产性价格上涨，称为通货膨胀。

当利率接近零或他们需要更多目标时，他们会使用量化宽松。例如，如果加拿大央行想要刺激固定利率抵押贷款需求，他们会购买 5 年期的 GoC 债券。他们做到了。很多。如果他们特别需要更多的抵押贷款需求，他们会购买抵押贷款支持证券。他们也这样做了。很多。量化宽松被用来直接影响抵押贷款需求。这是目标。

重要的是要理解，这不是对解释的意见分歧。Macklem 州长在同一次委员会会议上承认了这一点。他解释说：“量化宽松与我们采取的其他措施确实降低了抵押贷款利率，这有助于房地产市场的走强。”

他的观点是，量化宽松是制造通胀和创造抵押贷款需求的工具。如果他在吹嘘自己的表现，那就是成功地创造了需求。如果他被传唤到议会解释 wtf 正在发生，那么市场就会这样做。好的…

根据定义，加拿大央行解释说，量化宽松会提高房价
量化宽松最有害的机制是对房价的预期影响。再次强调，量化宽松的目标是通过刺激通货膨胀来提高商品价格。故意创造需求以使供应超载，目标是更高的价格。是的，想要的效果。在讨论资产的另一面时，BoC 承认这是一件好事。

“量化宽松可以通过增加资产价值来增加财富……但当然，这些资产在社会中的分布并不均匀。因此，量化宽松会扩大财富不平等。”

——Tiff Macklem，州长，2021 年 5 月 13 日

对于大部分人来说，增加房屋的价值是一件好事。赚钱没有错。问题是当需求被激发到价格每月上涨 80,000 美元的地步时。在这种情况下，可能是时候回拨刺激了，至少是一点点。

通过量化宽松来推高房地产价格也比股市更成问题。如果股票上涨，影响对社会来说不是问题。如果房价正在推动资产财富的增长，那么您现在的人类必需品日益增加，遥不可及。一个人过度膨胀的房屋净值是另一个人获得住所的障碍。

加拿大银行的研究显示，量化宽松等项目的利率很低，提高房价
Macklem 州长延续了传统逻辑，即低利率可以提高负担能力。这里的想法是，如果您支付的利息较少，那么偿还相同债务的成本就会下降。Guvna 指出供需是房价上涨的原因。对于现有的房屋数量来说，买家太多了——就像量化宽松的目标一样。

就目前而言，让我们掩盖由量化宽松政策推动的低利率，目前导致额外的 1500 亿美元的房屋销售过剩。这里最大的问题是加拿大央行知道低利率会推高房价。我们怎么知道呢？因为加拿大央行确实进行了研究并陈述了这一事实。

加拿大央行在 2021 年底发布的一份报告发现，抵押贷款利率急剧下降。他们估计 5 年期固定利率抵押贷款的平均利率从 1990 年的 8% 上升到 2021 年第二季度的 2%。由于借贷成本降低了 75%，他们预计负担能力将会提高。当然，它没有。

“……当利率下降时，许多家庭只是通过增加借贷来进行调整，”研究总结道。

好的，但是如果总督想要阅读该研究，他们可能应该将其放在更显眼的位置。也许把那些明显的东西放在 BoC 必须每天使用的地方。哦，等等，他们做到了。

央行基于“创新”改变整体预测模型，信贷增加推高房价
去年，BoC 推出了 ToTEM II，这是 15 年来对其主要预测工具的第三次更新。这次更新的一个根本变化是对债务和房价的新关注。在更新之前，人们认为信贷访问不会改变消费模式。显然，BoC 不知道大学里有谁拿到了他们的第一张信用卡，因为它附带了免费的啤酒。

这种变化的原因是什么？“……主要的创新是借款人现在为整体住房需求做出了贡献，允许抵押债务和 HELOC 影响价格，”技术说明中写道。

是的，你没看错。BoC 改变了其主要预测模型，以承认一项新的创新——信贷影响房价。不仅仅是我们在上述研究中讨论的信贷扩张和低利率。但 HELOC 和抵押贷款再融资现在是他们房价预测的一部分。他们完全承认，部分由量化宽松造成的低利率将直接导致价格上涨。

量化宽松刺激了创纪录的投资者需求，以廉价债务挤出了最终用户
这将我们带到了下一点——麦克勒姆州长的供需失衡点。在他看来，与大多数政策制定者一样，他们只需要超越旨在不被超越的情景即可。他们完全否认低利率、HELOC 杠杆等都有助于增加量化宽松的需求。

购房者不是唯一获得廉价抵押贷款的人，投资者也是如此。如果你以低于通货膨胀率的价格借钱，他们会想要你提供的很多东西。它本质上是提供免费资金。投资者可以通过这种信贷刺激来利用他们现有的财富。这些投资者也碰巧在与最终用户（如首次购房者）竞争。

如果只有关于这个问题的数据点。哦，快点。BoC，保佑它的灵魂，也对此进行了研究。他们发现廉价资本充斥着房地产投资者的市场。他们的计算显示，去年投资者的年增长率翻了一番。这是迄今为止任何细分市场中增长最快的，现在占个人抵押贷款的五分之一。这也值得一看。

个人抵押贷款意味着他们排除了所有仅由投资者使用的公司抵押贷款。并非所有个人抵押贷款都适用于投资者，但所有公司贷款都适用。这一份额甚至比研究显示的还要高，投资者市场份额的增加是以牺牲首次购房者为代价的。

安大略省的土地登记处支持类似的调查结果，最近投资者增长飙升。他们发现，该省四分之一的房地产销售是面向投资者的，比十年前增加了 8 个百分点。2016 年，当美联储宣布加拿大处于房地产泡沫中时，投资者群体的规模超过了首次购房者。

量化宽松政策帮助该细分市场在推出后不久就获得了 3 个百分点的市场份额。多伦多的趋势更糟，投资者支持近三分之一的购房。更高的竞争意味着更高的价格。在竞争激烈的市场中，每个首次购房者都必须击败投资者。

州长麦克勒姆表示，量化宽松对抵押贷款消费没有直接影响，价格上涨是由于需求所致。如果不清楚，我不同意这种说法。他的中央银行不同意这一说法，即使他们不会告诉他们的老板。加拿大历史最悠久的银行不同意他的说法。基础经济学不同意他的说法。

哎呀，即使是 Tiff Macklem 在委员会会议结束时也不同意他的陈述。这并不奇怪，因为他一直在寻找小家伙。当他说中央银行使用量化宽松政策夸大了资产价值但造成了不平等时，他真的赢得了我的信任。  

关于由于需求不平衡导致的价格上涨，他是对的。量化宽松刺激了需求过剩。房地产是一种双重用途的资产——它是一种投资和避难所。作为庇护所，投资者收取高于购买价值的租金或在不久后卖回给最终用户必须是有利可图的。对于将房屋用作庇护所的最终用户，他们需要将房产出价到对投资者无利可图的程度。量化宽松进一步倾向于推动市场走高。

当紧张的城市看到投资者利用现有资金进行刺激时，房屋销售创下历史新高——也许市场不需要更多刺激？加拿大央行在很大程度上只是提高了投资者的利润率并拉动了对 GDP 的需求。

zzcheng

前后逻辑自相矛盾，这央行行长水平堪忧啊

Cobra

zzcheng 发表于 2022-3-10 11:13 AM
前后逻辑自相矛盾，这央行行长水平堪忧啊

早就说了，感觉他啥也不懂。土豆的任命主要是看政治正确，能力是不管的。

zzcheng

Cobra 发表于 2022-3-10 11:50 AM
早就说了，感觉他啥也不懂。土豆的任命主要是看政治正确，能力是不管的。

他懂的东西就是如何官僚式的一堆胡扯

foolmelon

Cobra 发表于 2022-3-10 11:50 AM
早就说了，感觉他啥也不懂。土豆的任命主要是看政治正确，能力是不管的。

这位 BoC 行长到目前为止重要经济走向几乎没有一次说对。

Cobra

foolmelon 发表于 2022-3-10 03:33 PM
这位 BoC 行长到目前为止重要经济走向几乎没有一次说对。

也好，如果没有他的放任，加拿大的房价可能真的会涨很久很久。现在就看这两年抢房子的能抗住多少通胀和升息了，如果抗不住，房价跌30%的话，就会出现追加保证金的问题，雪崩就有可能了。而跌30%不是没有可能，毕竟这两年房价涨了50%，跌30%也不过是回到2020年，甚至是2021年，大家还是买不起。加拿大，我一直说，我其实不是看的房价，我是看的金融危机，房价只是附带产品。

polar555

加息能走下去么？现在刚0.25，温多感觉就冷了。 要是找预测那么加，不用年底，就都肉疼了。那会再回头接着放水？

james97

polar555 发表于 2022-3-10 03:59 PM
加息能走下去么？现在刚0.25，温多感觉就冷了。 要是找预测那么加，不用年底，就都肉疼了。那会再回头接着 ...

冷吗？炒房的还天天喊新高呢。不过这东西，最后还得看统计数据说话，DOM也是挺好的参考量。4.13那次很关键，央行加息机会不多，力度如何很体现态度了

polar555

嗯，用词不太准确，应该说不那么热了

Cobra

polar555 发表于 2022-3-10 03:59 PM
加息能走下去么？现在刚0.25，温多感觉就冷了。 要是找预测那么加，不用年底，就都肉疼了。那会再回头接着 ...

我也是预期加息加不下去，但是如果通胀一直很高，外加米国持续加息，加拿大想回过头来放水也难，因为加拿大很多生活物资靠进口，如果加币贬的太凶，那通胀会更加厉害。

stayintoronto

Cobra 发表于 2022-3-10 10:46 PM
我也是预期加息加不下去，但是如果通胀一直很高，外加米国持续加息，加拿大想回过头来放水也难，因为加拿 ...

如果真这样， 那不远的将来，咱们就能看到tim的咖啡卖到5块一杯了。

stayintoronto

james97 发表于 2022-3-10 10:17 PM
冷吗？炒房的还天天喊新高呢。不过这东西，最后还得看统计数据说话，DOM也是挺好的参考量。4.13那次很关 ...

炒房客和jj必须喊啊，这是他们的精神寄托，如果哪一天没人喊涨了，我估计加拿大房市就真是崩了

deep

Cobra 发表于 2022-3-10 10:46 PM
我也是预期加息加不下去，但是如果通胀一直很高，外加米国持续加息，加拿大想回过头来放水也难，因为加拿 ...

也许在指望美国加息加不下去

polar555

美国也那味，现在当家的都一个鸟样。

Cobra

deep 发表于 2022-3-11 11:50 AM
也许在指望美国加息加不下去

这个我也说过了：加拿大居民的债务情况远比米国严重，所以可能会出现米国还可以再加几码，而加拿大居民已经顶不住的情况。现在谁也不知道这个极限在哪里。

foolmelon

Cobra 发表于 2022-3-10 10:46 PM
我也是预期加息加不下去，但是如果通胀一直很高，外加米国持续加息，加拿大想回过头来放水也难，因为加拿 ...

加税也能减低通胀，土豆加税很熟练。

Cobra

foolmelon 发表于 2022-3-11 03:14 PM
加税也能减低通胀，土豆加税很熟练。

还觉得加拿大人的钱包能顶住，可以可以啊，哈哈。