2015年中国优质地产股或将延续涨势

源济

《华尔街日报》2015年 01月 08日 07:40


2015年中国优质地产股或将延续涨势，上图为上海中心大厦。

去年年底的假日季对于中国房地产行业来说无疑是愉快的。

去年12月中国一线城市房屋销量较上年同期增长了45%。在经历了2014年的喧嚣后，销售数据好转也许表明房地产市场的颓势正在消退。销售触底反弹的初步迹象提振了诸如万科(China Vanke，)等大型房地产开发商，万科A股自去年10月底以来已经上涨了大约70%。

不过2015年中国房地产行业可能会迎来更多喜讯。花旗(Citi)的蔡金强(Oscar Choi)预计，今年上半年房地产行业将延续上涨势头，理由是多个刺激因素足以支撑上涨并引发更积极主动的购房活动。

其中最重要的刺激因素是有利的政策和信贷环境。中国央行2014年年底放松了货币政策，再加上购房和抵押贷款政策也放松，这将在房地产行业的反弹中发挥关键作用。蔡金强预计，由于中国政府试图支撑中国正在放缓的经济，2015年上半年利率和存款准备金率可能被下调。蔡金强指出，流动性仍将保持充足，能够满足购房者和开发商的融资需求。

与此同时，杰富瑞(Jefferies)分析师Venant Chiang指出，在扩大投资组合方面，中国开发商总体上变得更加谨慎，2014年买地与合约销售额的比率降至27%，2013年为40%。这将帮助降低以债务缠身闻名的房地产行业的金融风险。

高库存水平可能继续对房价构成威胁，但花旗的蔡金强指出，虽然较小城市的楼市依然疲弱，但一二线城市去库存化进展顺利。事实可能证明较大开发商的利率润也比预期的回升要快。蔡金强认为，新建住宅销售的毛利润率可能保持在2014年约25%的水平，高于市场预期的18%-20%。

很多主要中国房地产开发商的估值仍低于五年平均水平，分析人士认为风险回报的天平将向有利于投资者的一侧倾斜。不过，鉴于中国开发商的质量参差不齐，潜在购房者在选择将哪只股票加入到自己的投资组合中时应具备辨识力。

蔡金强建议寻找那种占据市场领头羊位置、国有、资产组合主要在一二线城市并且一直在调整业务模式维持长期增长的公司。除了至关重要的基本面因素外，在香港上市可能是另外一个需要考虑的因素。虽然过去一个月上海上市的房地产类股已经上涨了35%，但是它们在香港上市的同业仅上涨了9%。因此蔡金强认为后者有补涨的潜力并预计香港地产股的估值将追上上海上市的同业。

蔡金强的首选地产股包括华润置地有限公司(China Resources Land Ltd. , 简称:华润置地)、万科企业(China Vanke Co., Ltd.,)、保利房地产(集团)股份有限公司(Poly Real Estate Group Co. ,简称:保利地产)、融创中国控股有限公司 (Sunac China Holdings Ltd. ,简称:融创中国)和中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd. ,简称:中国海外发展)。

去年11月，万科在深圳上市的A股入选巴伦亚洲看涨股名单。自那以来其股价已经飙升了30%，成为表现最佳的中国房产股之一。此外，万科香港上市的股票也已经上涨了大约20%。尽管万科两地上市的股票目前均在纪录高位附近，但是其估值接近五年均值水平，其中A股的估值似乎低一些。但是考虑到其近期已经明显走高，FactSet调查的分析师们认为万科A股和H股进一步上涨的空间有限，涨幅将在4%以下。

对华润置地而言，潜在的涨幅似乎更大，分析师们预计为8.3%。该股目前价格为22.35港元，对应的预期市盈率约9.9倍，比其他同类公司估值稍高。不过，该公司未来三到五年的年度利润增长率预计可达33%，超过行业平均水平， 债务与股东权益比约为55%，低于行业平均水平。花旗的蔡金强认为，华润置地的多元化业务模式是另外一个利好因素。

国有企业中国海外发展的资产负债情况更为稳健， 债务与股东权益比只有37%。该股现价为24.8港元，对应的预期市盈率为7.8倍，远低于9.6倍的五年平均水平。分析师们预计该股将上涨8%左右。

保利地产是中国最大的国有房地产开发企业，其股价在过去几个月内翻了一番还多，目前较每股资产 值溢价6%。该股当前价格为人民币11.28元，也超过了9.55元的目标价。不过，花旗的蔡金强认为，该公司会继续凭借其国企地位和重组因素而受益。

与其他公司相比，融创中国的市值要小很多，为274亿港元。但蔡金强认为，该公司是一颗冉冉升起的明星，拥有面向一线城市的最佳业务。该公司股价目前为7.7港元，较资产 值折让49%。不过，巴克莱(Barclays)的分析师Alvin Wong预计，这一折让幅度会缩窄至40%，也就是说，股价将升至8.3港元，比当前水平高8%。分析师们为该股设定的目标价稍高，为9港元，意味着涨幅有11%。

ISABELLA ZHONG