海南填岛风云：摸底房企千亿造城运动 | 棱镜

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海南填岛风云：摸底房企千亿造城运动 | 棱镜 

原创 2018-03-30 熊少翀 棱镜

    作者 | 熊少翀

    编辑 | 刘利平

在“中国冲浪之都”万宁市的朱王岭地段下海南环线高速，不到300米就是风潮澎湃的蔚蓝色大海。但沿着海岸线再往西走约1500米，海面骤然消失了。取而代之的是一片突兀的黄色沙地，沙地之上还悬有一架三车道跨海大桥。桥向海的方向伸去，另一端就是被万宁当地人引为地标的“融创日月湾”的日岛。

 

沙地的形成被认为与日岛，以及相邻的月岛的建设施工有关——海浪将填岛施工过程中产生的泥沙冲击淤积成一片连岛沙坝。正因为中央环保部门的介入，原本被列为海南省重点建设项目的日岛和月岛在2018年1月初被勒令停工。

 

连同一起被迫停工的还有恒大海花岛、三亚凤凰岛等诸多明星项目。据腾讯《棱镜》获取的中央环保督察对海花岛问题的整改清单，海花岛的首要问题便是化整为零违规审批。儋州市政府及海洋部门将填海总面积783公顷的海花岛项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目，分两批过审，使原本不过关的项目得以推进。而这一“手法”在诸多填海项目中屡试不爽。

 

但两个多月后，腾讯《棱镜》在现场看到，施工队重新一批批回到日岛，只是未批先建的月岛还尚无复工消息，仍处于被封锁状态。

 

（日岛周围形成的连岛沙坝。摄影：熊少翀）

 

截至发稿，恒大全资控股的儋州海花岛、中国交建投资的三亚凤凰岛二期，以及海航投资建设的三亚新机场等填海人工岛项目已经获批复工。

 

腾讯《棱镜》独家获悉，为了争取及早复工，除了配合整改、补全手续，恒大还同意在未来三年内斥资3亿元用于海花岛周边海域的生态修复。此外，岛上部分商业住宅项目可能也要修改规划，改成公共设施类的非盈利项目。

 

从停工再到复工，这些野心勃勃奔赴海南掘金的企业都付出了不同程度的代价。

 

最近几年，海南省在“海岛经济”上做文章，依靠海洋资源灵活发展房地产和旅游业，向海要地。从2012年开始，海南省的填海造岛项目就开始密集动工。据腾讯《棱镜》不完全统计，目前海南省已建成和在建的人工岛有至少12个。

 

恒大许家印、融创孙宏斌、中弘王永红等一批房地产大佬都对这片海岛寄予重望。同样，当地政府对他们也心怀感恩。尽管出发点不同，但双方却已建立起默契的合作关系。只不过这种默契关系被突如其来的强力监管打破。

 

京城地产商王永红的中弘集团眼下正面临资金断链的危险，而导火索便是他手中的两个海南项目，即深陷购房者维权风波的三亚半山半岛项目，以及海口如意岛项目。

 

海风尚未停息。孤悬海上的十几个人工岛，曾经历了相似的热闹喧嚣，眼下却正面临着不同的悲喜命运。

向海再“借”七万亩

 

在中国，认识“儋”字的人恐怕都不多，遑论知道儋州这个边陲小城。即便去海南旅游，一般也是先坐飞机到海口，然后沿东海岸南下，最多在博鳌或万宁稍作停留看看海景，便直驱三亚。而地处海南西线的儋州，鲜有人问津。

 

即便如此，连“几个亿的事情”都不愿多谈的首富许家印，却曾对儋州政府官员说，自己的下半辈子就在这里了。

 

按照许家印的计划，在儋州市排浦港与洋浦港之间、总跨度约6.8公里的海湾区域，恒大要填海造岛783公顷（约合1.2万亩）。这也是海南省目前填出的最大的文旅属性人工岛。该项目最初预计投资400亿元，但最后翻了两番，号称总投资达1600亿之巨，是儋州市2016年全市GDP的6倍多。这片人工岛由三个相互独立的离岸式岛屿组成，规划平面形态仿似三朵盛开的海花，这便是赫赫有名的“海花岛”。

 

（海花岛对面即是恒大在儋州另一个销售火爆的楼盘“金碧天下”。摄影：熊少翀）

 

海花岛填海施工工程从2012年便已开始。恒大的宣传材料显示，海花岛将“打造全球超大国际会议城、58座现代酒店、七星半岛酒店、12.7万平米海洋世界、大型国际购物中心、6大风情商业街、28个特色博物馆、5国风情温泉城”等等，“缔造永不落幕的海上盛宴”。

 

腾讯《棱镜》了解，这只是海花岛1号岛的建设内容。另外，2号岛还将建设数百幢商业住宅，3号岛则除了部分商业住宅外，主打临海别墅区开发。

 

一时间，高速路边、高铁站内、城市商业区的广告牌上，海花岛的广告在整个海南省铺天盖地。海口一位跑了多年的出租车司机对腾讯《棱镜》说，直到去年，海口的出租车车顶上还有海花岛的灯箱广告。

 

相比于海南省其他人工岛，海花岛项目推进迅速。腾讯《棱镜》在现场看到，海花岛三个填岛项目早已完成，岛上建筑工程也都进展过半。

 

（路的对岸就是海花岛1号岛，岛上建筑工程进展过半。摄影：熊少翀）

 

（海花岛3号岛别墅区已建完。摄影：熊少翀）

 

2016年6月底，海南省委机关报《海南日报》曾刊载文章如此描述当时施工的火热场面，“多辆工程车来回奔忙，高大的塔架伸出巨臂，在蓝天白云背景下显得格外壮观。这些项目工地上，共有1万多名建设者。”

 

海花岛往东大约160公里，则有一个规划面积几乎与之相当的人工岛。该岛规划形态酷似“如意”，故名“如意岛”，由房企中弘股份（000979.SZ）投资开发。

 

该项目位于海口市东海岸的铺前湾，用海面积达716公顷（约合1.07万亩），计划建成“以度假康体、休闲娱乐为核心，集文化交流、高端消费、时尚创意于一体的高端旅游度假区”，预计总投资129亿元。

 

2012年5月，中弘股份与中国中铁股份有限公司联合，以30亿元价格拿下该海域使用权，二者分别持股45%和55%，但后者由于种种原因逾期未出资，该项目最终变成中弘股份全资控股。不同于眼下深陷资金危机的局促，成立于2001年的中弘股份在当时还正在旅游地产上激进扩张。海南则是王永红最看重的地方。

 

作为海南省“头号民企”，海航在这波浩荡的填海运动中同样收获颇丰，包括三亚的新机场项目，以及海口的南海明珠人工岛项目。其中，位于三亚红塘湾的新机场项目用海面积达到惊人的2595公顷（约合3.89万亩），相当于18个首都国际机场。主要打造邮轮母港和旅游度假胜地的南海明珠人工岛，填海面积也有260公顷（约合0.39万亩）。

 

除前述项目外，据腾讯《棱镜》多方了解，海南省的填岛项目还包括由深圳房企“天利地产”投资建设的海口千禧酒店（七星级）人工岛、海南中汇宏基投建的海口湾灯塔酒店（葫芦岛）、中惠控股投建的文昌椰林湾海上休闲度假中心人工岛、北京浩瀚投建的南海度假村人工岛、琼海的潭门渔港人工岛、亚泰集团投建的三亚崖州中心渔港人工岛，以及中国交建控股的三亚凤凰岛。这12个人工岛累计用海面积达4699公顷（约合7.05万亩）。

（海南省填海人工岛分布图）

 

这向海“借”来的七万亩土地背后，正隐藏着海南省近年经济爬坡的密码。

 

腾讯《棱镜》查询海南省住建厅发布的历年《住房城乡建设工作报告》发现，该省2011年的房地产开发投资仅为663亿元，此后一路飙升，2017年这一投资额已达2053亿元，年均复合增长率超过20%。

 

海南省房地产迅速升温。包括恒大、万科、碧桂园、保利等在内的数千家房企纷纷进军海南，掀起“圈地运动”。而在可利用土地越来越少的情况下，海南将手伸向了大海。

市长牵头的“一号工程”

 

儋州需要海花岛。至少儋州的政府官员是这么认为的。

 

“海花岛旅游综合体项目，是在国家‘一带一路’宏伟框架下的重要项目，它为儋州发展注入了强大的动力和竞争力。建成后的海花岛，将成为海南文化旅游的领头羊，成为吸引全世界游客旅游度假的新目的地。”儋州市委一位主要官员曾公开表示，“儋州将全力为恒大营造一流的投资环境和提供良好的发展条件，全力支持和服务好海花岛项目的建设，让这个文化旅游度假项目走向全国、走向世界。”

 

这并不是一句空话。在儋州市政府的努力下，海花岛列为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。当时该项目的联系人写的就是时任儋州市市长。

 

“儋州现在是全国知名了，都知道海南有个儋州，有个海花岛。”儋州市招商局局长王明魁如此向腾讯《棱镜》描述海花岛对儋州带来的好处。

 

儋州市招商局在四处散发的招商材料中写道，儋州将“依托海花岛文化产业项目，加大文化产业招商力度，扩大文化产业经济总量”。在儋州市的“四个中心发展战略”中，意图将海花岛所在的白马井镇作为中心，建设国际滨海旅游开发区，“儋州市国际滨海旅游开发区包括白马井、王五、排浦、海头等4个镇，依托丰富的海洋渔业、海花岛旅游综合体和便捷的交通运输网络等资源优势，重点发展国际滨海旅游业。”

 

不少儋州市政府官员为该地区的经济发展感到遗憾。在他们看来，儋州拥有并不输于三亚的自然资源，但旅游产业收入却跟三亚不在一个量级。因此，海花岛被寄予厚望。

 

王明魁告诉腾讯《棱镜》，海花岛是儋州市委市政府大力引进的一个项目，“我们西线的旅游产业比较滞后，海花岛进来儋州，落户于西线，对于整个海南西部地区的旅游开发很有帮助，给西线旅游赶超东线带来一个很好的契机。”

 

恒大也没有让儋州失望。2013年2月，就在儋州海花岛项目得到批复后一个多月，儋州在中央电视台《新闻联播》《新闻30分》《走遍中国》等栏目前播出一条大约15秒的城市宣传短片，时间长达1年，集中展示儋州的新形象。新华社《瞭望东方周刊》曾援引儋州官方人士介绍称，这笔广告投放的宣传费用是3000万元，全部由恒大埋单。

 

与海花岛类似，凤凰岛、如意岛、日月湾、南海明珠岛等其他大多数人工岛项目，都被列为海南省或当地市级重点项目，获得当地政府不同方式的支持。

 

对于填海造岛，海南省也与广东、福建、江苏、山东等多个沿海省份一样，在过去几年总体持鼓励态度。

 

2014年6月，《海南日报》刊载的一篇文章即表示，2008年以前，由于施工工艺及对填海造地管理不够严格，海南省填海主要以顺岸推填为主。2008年以后，该省坚持“保护自然岸线，延长人工岸线，提升景观效果”的原则，“严格控制填海造地项目占用海岸线资源，鼓励人工岛填海方式。”

 

海口市在做2011-2020年的城市总体规划时，即确定了“东进、南优、西扩、北拓、中强”的空间结构发展战略。其中“北拓”是指“合理开发海洋资源，大力发展邮轮、游艇、帆板等休闲产业，加快海上人工岛等项目建设，拓展城市空间，有序发展高端旅游地产，凸显海湾旅游休闲城市特色，展现北岸城市的秀美。”

 

（被列为海口市“名片工程”的南海明珠生态岛。摄影：熊少翀）

 

万宁市招商局局长苏祥华则告诉腾讯《棱镜》，以往万宁市的旅游产业都依靠该市东南海岸线上的兴隆镇，最近几年也在走下坡路，为了重振滨海旅游，万宁计划大力开发手中长达109公里的海岸线，“比如日月湾，要做国家冲浪基地。”

 

苏祥华称，虽然对于这类项目引进，万宁市还没有形成统一具体的政府扶持政策，但会对具体项目具体研究，“我们会在过程中看能在土地、税收、产业基金奖励等方面提供哪些优惠。”

 

与征地、拆迁等相对麻烦的方式相比，填海造岛有时被看作是一种更为经济的房地产开发思路。这无论是对政府还是对企业而言，都更具吸引力。

 

在政府的资源支持下，与常规拿地相比，房地产企业通过填海项目拿到的地，成本要低得多。

 

根据财政部和国家海洋局在2007年发布的《关于加强海域使用金征收管理的通知》，国内的沿海区域被划分成六等，分别征收不同数额的海域使用金。比如，海口和三亚被划在三等海域，建设填海造地用海的海域使用金为105万元/公顷，相当于7万元/亩，或105元/平米。儋州、琼海、文昌等海域则更便宜。而这笔海域使用金就已经是企业在拿地方面付出的最主要成本。

 

不过，根据《中华人民共和国海域使用管理法》，填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有，海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内，凭海域使用权证书，向当地政府土地行政主管部门提出土地登记申请，换发国有土地使用权证书，此即谓“海变地”。在部分省市，海域使用权人在办理土地使用权证时，还必须缴纳土地使用权出让金。

 

但这项规定并未严格执行。腾讯《棱镜》获悉，有些地方政府为吸引企业，在谈判时会约定，拿下海域使用权后就能直接获得相应的土地使用权，不必再付额外费用。

突遭环保风暴

 

“修这个岛不好，不好。”文昌市南海村村民郭秀莲（化名）边说边摇头，她用手指向面前这片平静的海水，“你看，水都进不来了，本来是活水，现在成死水了。”

 

在这片靠岸的水面，飘着20余艘刷着绿漆或蓝漆的小渔船。郭秀莲对腾讯《棱镜》说，南海村以前几乎每家每户都出海打渔，现在因为建了个南海度假村人工岛，出海打渔要绕一大圈，水质也污染了，打的鱼也少很多。“村里出海的人慢慢少多了，都去附近的建筑工地上打零工了。”

 

与万宁日岛、月岛，以及琼海潭门渔港人工岛等地相似，南海村人工岛周围也淤积出一片连岛沙坝。

 

（南海村人工岛周围淤积出一片连岛沙坝。摄影：熊少翀）

 

海南南海热带海洋研究所所长陈宏告诉腾讯《棱镜》，恒大海花岛等多个填岛项目普遍存在的一个问题是离岸太近。由于靠近岸边的浅水海域中，海洋生物非常丰富，在此填岛将对这片海域带来短期内难以弥补的影响。相反，深水海域不适合珊瑚生长，因而海洋生物较少，填岛对生态影响也小得多，但对企业而言，填海成本会高得多。

 

腾讯《棱镜》走访发现，目前海花岛、文昌南海村人工岛、椰林湾人工岛、海口千禧酒店人工岛等绝大部分填岛项目都离岸仅有不到一公里。陈宏认为，如果能够离岸五公里以上，对海洋生态的影响会小得多。

 

但在中央环保部门介入之前，这些问题并未引起当地政府的重视。

 

2017年8月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察。海南省委、省政府在2017年12月23日正式得到督查反馈。

 

督察指出，海南省对环保工作认识和推进不够，海域岸线自然生态和风貌破坏明显。“沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。

 

儋州市政府及海洋部门化整为零违规审批海花岛填海项目，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。

 

万宁市日月湾综合旅游度假区人工岛月岛项目于2015年10月未批先建，直至督察进驻时才实际停止违法填海行为，周边岸滩已出现大面积淤积并形成连岛沙坝，破坏了海洋自然风貌。

 

三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”

 

（月岛已经停工被封锁，周边岸滩出现大面积淤积。摄影：熊少翀）

 

海南省委书记刘赐贵和省长沈晓明亲自到会接受反馈。很快，海南省立即要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的违规违法项目，实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），即在建项目一律暂停建设；房地产项目暂停销售和宣传，其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。

 

原本还在繁忙施工的海花岛、凤凰岛二期、三亚新机场、日月湾等项目迅即进入停工状态。腾讯《棱镜》实地走访发现，海花岛、凤凰岛、日岛等已建有商业住宅项目的岛上售楼中心，均临时被撤，相关售楼电话也均无人接听。

 

但对于项目究竟如何违规，部分涉事房企和地方政府官员都有辩词。

 

儋州市发改委主任冯仲山对腾讯《棱镜》称，海花岛这个项目已在该委做备案，“备案手续都没有问题。”

 

该市海洋与渔业局局长戴文达则表示，“作为海南省的重点工程，（海花岛）海域的使用手续已经得到国家一级的批示，手续上没有问题。”

 

甚至连海南省常务副省长毛超峰也对外辩称，日月湾等项目其实并不存在未批先建的问题，只是因为前几年海南省在用海审批权限方面作出的政策调整，使得各方对审批制度有了“不同的理解”。

 

按照国家有关规定，超过50公顷的填海工程，必须经国务院及国家海洋局审批。而在2008年，海南省修正《海南省实施<中华人民共和国海域使用管理法>办法》，将部分填海项目审批权下放至沿海市县，直至2015年才予以纠正。但“巧合”的是，海南省几乎所有填海人工岛项目都在此期间获批。

 

据腾讯《棱镜》获取的中央环保督察对海花岛问题的整改清单，海花岛的首要问题便是化整为零违规审批。具体而言，儋州市政府及海洋部门将填海总面积783公顷的海花岛项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目，并于2013年1月21日一天内批准18个子项目，于2013年7月4日一天内批准其余项目，使原本不过关的项目得以推进。这一“手法”在诸多填海项目中屡试不爽。

 

对恒大而言，这一手法也并不新鲜。早在12年前，恒大就在江苏启东做过一个填海造岛项目。彼时，当地政府就将该项目8968亩用海分割成13块少于50公顷（即750亩）的海域分别立项。

 

腾讯《棱镜》获悉，海花岛项目还有多处未批先建，违规总面积约390公顷，占项目总面积的一半。此外，海花岛旅游规划区规划人口规模为11.68万人，超出了规划环评评价建议的9万人以下的要求，规划区也未按规划环评要求建设及其配套设施等环境基础设施，滨海新区污水处理厂未建成，等等。

 

（海花岛3号岛施工内景。摄影：熊少翀）

 

恒大目前正在配合当地政府部门进行整改。腾讯《棱镜》独家获悉，作为海花岛复工的一个重要前提条件，恒大已与儋州市政府达成协议，恒大将从2018-2020年，每年投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。修复工作将在今年6月前正式启动，具体包括实施珊瑚移植、修复珊瑚面积不低于5公顷，实施白蝶贝及鱼类等海洋生物资源人工增殖放流等。

 

除海花岛外，国家海洋督察组还发现，如意岛项目同样存在化整为零、分散审批等违规现象，并且违法填海21公顷；三亚凤凰岛二期项目未按规定足额缴纳海域使用金，即颁发海域使用权证书；万宁日月湾的月岛项目海洋环境影响报告书未经核准即开工建设；凤凰岛二期工程、日月湾日岛和月岛项目、海口湾灯塔酒店项目的海洋环评和海域论证不充分、审批把关不严，上述项目实施后，加重了局部海岸侵蚀或岸滩淤积。

 

面对督察组提出的严峻问题，海南省政府提出，“该停止建设的立即停止建设，该拆除的立即拆除。”一场以环保合规为名的监管风暴呼啸而至，力度前所未有。

 

巨额资金占用令企业承压

 

京城地产商王永红正在海南历经劫数。他所创立的中弘集团眼下正面临资金断链的危险，而导火索便是他手中的两个海南项目，即深陷购房者维权风波的三亚半山半岛项目，以及海口如意岛项目。

 

2014年，王永红积极走动，通过上市公司中弘股份（000979.SZ）成功募资30亿元，全部投向如意岛。彼时，中弘高层无一不对该项目抱有重望。该公司董秘金洁曾表示，如意岛建成后将有60%~70%为可销售型物业，以低密度公寓和洋房产品为主。而填海项目在土地价格方面的绝对优势将使得中弘可以选择以价格战尽早回笼资金。

 

这一乐观期待并未兑现。自2015年3月动工以来，如意岛进展缓慢，尽管原计划2018年底竣工，但目前连填岛都尚未完成，暂时也没有复工迹象。

 

（如意岛依然处于停工状态，项目工地前仅有一名保安看守。摄影：熊少翀）

 

中弘股份称，如意岛项目一、二期手续齐全，预计2018年3月底或之后可获得批准，恢复施工。但有分析人士认为，即便复工，鉴于如意岛的违法填海行为，也不排除会被勒令取消相关非法海域使用权的可能性，从而缩减项目规模。

 

截至去年底，中弘股份在如意岛已投入44.9亿元，比这家房地产公司2016年总营收还多。

 

当前，中弘股份和王永红面临最大的难题就是现金流。自2013年以来，中弘股份的经营活动现金流净额持续为负，分别为-14.34亿元、-38.28亿元、-43.12亿元、-29.11亿元。

 

截至2017年9月30日（未经审计），如意岛公司总资产占中弘股份2016年末经审计总资产的比例达到17.08%。这意味着，如意岛项目一旦长期搁浅，中弘股份的资金困局将雪上加霜。

 

这一局面对于眼下正四处甩卖资产的海航而言更加严峻。尽管三亚新机场项目因为公共设施属性得到地方政府的全力护航，目前已经复工，但位于海口西海岸的南海明珠生态岛，尚无复工迹象。

 

（全部停工的南海明珠生态岛。摄影：熊少翀）

 

腾讯《棱镜》在现场看到，南海明珠生态岛目前还只是一座乱石横陈的荒岛。该项目原规划包括建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等，均尚未动工，距离资金回笼更有待时日。

 

不过，在这波环保监管风暴中，受影响最小的可能是恒大。

 

腾讯《棱镜》查阅中国恒大（03333.HK）历年财报后发现，恒大目前在海花岛累计拥有土储面积1181.46万平米（即1181.46公顷），土储原值73.03亿元，楼面地价仅617元/平米，远低于恒大去年获得土储的楼面均价1711元/平米。

 

拿地成本低，资金回笼却颇为顺畅。海花岛早在2015年底就已开始售卖楼花，且需求不少。海花岛销售人员告诉腾讯《棱镜》，尽管2号岛上的住宅售价已经超过2万元/平米，远超儋州市不到1万元的均价，但绝大部分房源都已卖完。

 

目前，海花岛虽已复工，但尚未恢复对外销售，只是从3月24日起面对内部员工开放出售。而3号岛上的别墅也基本售罄，尽管价格并不低，“位置不是特别好的，也在1300万起步。”

 

在海花岛对岸，便是恒大的另一个楼盘“金碧天下”。该楼盘置业顾问告诉腾讯《棱镜》，因为海花岛的存在，金碧天下销售非常火爆，目前一、二期都已售罄，三期也基本快卖完，只有少数120平和145平的户型，均价大概一万六。

 

中国交建在三亚凤凰岛上对外出售的高层公寓也有过一段疯狂期。一位凤凰岛内部员工告诉腾讯《棱镜》，在2011年前后最火爆的时候，凤凰岛的公寓卖到了18万/平米的天价，“想买都得排号，先给售楼的二十多万好处费。”

 

三亚凤凰岛物业公司总经理助理付勇对腾讯《棱镜》称，目前该岛上的公寓均价也在六七万左右，“但问的多，买的少，有价无市”。

 

刚刚过去的狗年春节，凤凰岛还被选为央视春晚的三亚分会场，当晚海上华灯，举国瞩目。而在凤凰岛东北方向两三百公里外的另外几片海域，海口市葫芦岛、文昌市椰林湾人工岛、南海村人工岛等项目，已被荒废数年，甚至还有附近村民在上面开垦菜地。

 

（填岛完成后却被闲置多年的海口市葫芦岛。摄影：熊少翀）

 

（被闲置的文昌南海度假村人工岛。摄影：熊少翀）

 

（附近村民在被闲置的文昌市椰林湾人工岛上开垦菜地。摄影：熊少翀）

 

商业化填岛已成往事？

 

恒大在海花岛可能依然逃不出项目被迫缩水的命运。

 

2018年1月17日，国家海洋局出台号称“史上最严”的“十个一律”政策，其中包括，“对批而未填且不符合现行用海政策的围填海项目，一律停止；通过围填海进行商业地产开发的，一律禁止”。

 

海花岛和凤凰岛等已获批复工的人工岛项目，均在填海项目规划方面被纠偏。

 

国家海洋督察组调查指出，海花岛项目擅自将面积约31%区域的填海用途由旅游基础设施用海调整为住宅用地，用于商业地产开发。

 

而一位负责海花岛销售的恒大员工告诉腾讯《棱镜》，主要建设商业住宅项目的海花岛2号岛上，部分原本规划为住宅的区域将被调整为非商业地产开发用地。

 

三亚凤凰岛二期项目虽已获批复工，但目前尚无施工队前去施工。三亚凤凰岛物业公司总经理助理付勇告诉腾讯《棱镜》，目前除了要建设国际邮轮港外，该项目究竟能建哪些配套，这一规划还在调整中，尚未最终确定。此前，凤凰岛二期项目规划要建超星级酒店。但如今，这一规划存在变数。

 

已建好多年的凤凰岛一期项目也未逃出监管影响。该项目原规划中，除了国际邮轮港，还要建国际游艇会、商务度假别墅会所、国际养生度假公寓、七星级酒店、商业街等等。但迄今为止，只建了国际邮轮港和五栋公寓，其他项目的地皮都已规划出来，却迟迟没有动工。

（凤凰岛规划沙盘。左半岛为二期项目，右半岛为一期项目。摄影：熊少翀）

 

（为建造七星级酒店而空出的土地，或因手续违规，迟迟没有动工。摄影：熊少翀）

 

付勇告诉腾讯《棱镜》，即便是已建好的五栋公寓中，在此轮监管之前也只有3、4、5号楼在出售，1号楼是度假酒店，而2号楼原本也规划作50年产权式酒店用于出售，目前也要进行规划调整。

 

不少业内人士认为，商业化填海造岛的时代已成过往。

 

国家海洋局出台的最新政策要求，“全面实施围填海限批”，“除国家重大建设项目、公共基础设施、公益事业和国防建设用海外，暂停受理、审核其他围填海项目用海，原则上不得安排围填海计划指标”，“非涉及国计民生的建设项目填海，一律不批”。

 

海南省委也出台新规，“除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海”。目前，海南省海洋与渔业厅正在制订《海南省围填海管控实施办法》报省政府批准实施，不符合上述政策要求的围填海项目一律不予受理、审批。

 

（已填岛完成的海口千禧酒店人工岛。摄影：熊少翀）

 

不过，做了十几年海洋生态修复研究的陈宏认为，仅从海洋生态保护角度出发，在填海工程中引入商业化力量也并非完全是坏事。他告诉腾讯《棱镜》，相比之于其他海域，海南岛近海海洋生物种类很多，但数量偏少，需要较大一笔资金进行养护，“完全可以因势利导一下，让企业来出这笔钱。”

 

短期来看，这一观点可能并不会被相关决策部门采纳。中央环保督查组对海南省委书记和省长直白地指出，“一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞‘短平快’的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。”

 

今年年初，海南出台该省“史上最严”土地管理措施，直击房地产公司违规源头，要求严控商品住宅用地供应，禁止土地用途变更等。

 

但分析人士认为，海南省想要完全摈弃土地财政也几乎不可能。海南省的财政收入大约有八成来自税收，而税收又主要来源于房地产和建筑业。

 

政策与利益之间或明或暗的博弈从来没有停止。随着工程技术的进步和观念变化，商业化填岛这一命题或许又将引起新的可行性讨论。在过去几年，恒大、融创、中弘、海航、中交、天利等多家企业在海南搭上了这趟商业化填岛“便车”，这不是中国填岛史上的第一趟，也可能不是最后一趟。