漫谈买房

多伦多地产

漫谈买房

金融街地产 BROKER李军




前几日，有一位客户对我说，对于我们新移民来说，买房这件事太重要了！房子买的合适，移民生活就会很轻松。反之，在多伦多的生活压力就会很大。但如何才能买到适合自己的房子呢？以下是我经纪朋友谈的一些买房的体会。仅供大家探讨.




有一点宏观经济常识，很可能对买合适的房有一定帮助


社会经济不是呈现直线上涨的，房地产也一样。长远来讲，房价是以货币形式体现，一定是上涨的。但绝对不是直线上涨，而是短期时而上涨，时而下降，时而供过于求，时而供不应求。也就是上下波动地上涨。现实生活人们也能对此有切身体会。房屋市场不是长期处于供不应求，长期单边上涨状态；也不是长期供过于求，长期单边下降状态。而是有时清淡一些，很少有人买房；也有的时期，很多人一起抢房。而且房价越高，上涨越快，买房人越多。我的的地产经纪朋友说，发生这种现象的主要原因，就是一些人没有基本宏观经济运行知识。如果人们脑海里有一张房屋周期变化简图就会好很多，就不会发生一大群人嘴里喊着口号“一路向北”抢着买房这种现象。事实上，当大家都在抢房子的时候，慢半拍，等一下，可能是一个好的策略。买房人在波谷处买房，要比在波峰处买房，房屋的性价比就会好很多。


图1，房屋市场周期变化简易图示

图1，房屋市场周期变化简易图示

有可能情况下，在利率高点买房比较好

利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知（如图所示），房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。


图2，利率变化与房价之间关系简易图示

图2，利率变化与房价之间关系简易图示

买房时，多少要有一点迁就精神

市场的房屋基本都是标准化设计和建造的，换一句说是针对大众普遍需求建造的。作为一名特定买房人，大多数市场房屋不会十全十美。市场的房子或多或少都有一点不那么满意。如果真的发现完美的房子，那价格可能也不会完美。买房人有时需要对房屋的小问题迁就一下，才能及时买到房子。我一位地产经纪朋友对我说，大多数客户都有迁就精神，这些客户都能买成自己基本满意的房子。但也有很少数客户，由于房屋很小的问题，错失一次次买房好时机。他说，有一位客户，20年前就移民多伦多了，本来可以买到北约克的独立房，但由于发现房子有一点小问题，买有买成。后来发现北约克的独立房房子涨价，超出预算，买不成了。之后，转战士嘉堡，同样问题，士嘉堡也没买成。转战OSHAWA，最后，OSHAWA也没有买成。以后的情况了，他就不知道了。他还说，7年前左右，还有的客户在万锦买房，Offer都打好了。但买房人亲属参与进来说，门前的道路有一点小问题。于是买方放弃了！过两个星期，发现这个房子被别人仅以低于打好Offer价格2000买走。之后，此类房子一路上涨，当时60多万的房子，到现在已经涨到150多万了。这样的现象是非常令人痛心的。




买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识

有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。




买房切忌从众追逐“黄金地段”

记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在多伦多买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。最近一年来，过去的一些高价社区的房子已经被过去不被看好的社区房价追平，甚至超过。




校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级

新移民在多伦多买房时，总是问哪个学校排名最好。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。这样，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的。

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