香港大火后，无法回避的高层住宅老化危机

源济

香港大火后，无法回避的高层住宅老化危机

原创 张美芽 凤凰网 2025年11月28日 04:01

曾经作为中国城市化象征的高层住宅楼，正在集体老化。随之而来的，是愈发频发的安全事故：电梯发生故障后坠落或冲顶，外墙脱落砸死居民或外卖员，高层消防救援受限导致火势持续蔓延……不久前，一篇文章甚至将老化后的高层住宅楼形容为威胁生命安全的“高层凶器”。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布最新的《民用建筑设计统一标准》（2019年），中国高层住宅楼是指建筑层数在10 层及以上，或建筑首层室内地面至最高居住楼层的高度超过27米的建筑。超高层建筑指40层以上，高度100米以上的建筑物。近几年，中国对高层建筑的限制越来越严格。今年7月，中央城市工作会议明确提到“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。 

凤凰网检索统计了2023年至2025年间20起由于高层住宅楼老化造成人员死亡的安全事故，事故原因包括火灾、电梯故障、外墙脱落、燃气爆炸。其中，火灾是最常见的风险来源，在我们的统计中占比超过60%。

2025年11月26日，香港新界地区的大埔宏福苑火灾就是典型的高层住宅安全事故，7栋大楼均超过30层，楼高近百米，楼龄为42年，超过36%的居民为65岁以上老人（2021年数据），消防救援难度极大。截至发稿前，大火已经导致128人死亡，200人情况未明。

过往事故还包括：2023年，山西吕梁临县临泉镇湫河花苑小区电缆井因接触不良产生电弧，迅速点燃井道内的可燃物，造成5人死亡；2024年，南京明尚西苑小区因电动自行车起火，在短短几分钟内，浓烟顺着管道井迅速蔓延整栋楼，导致15人死亡、44人受伤。

相较于普通建筑物火灾而言，高层火灾的痛点在于：一旦火势进入高层楼宇内部的竖井空间，就可能迅速蔓延整栋楼，造成更多人员伤亡和更大财产损失。

此外，电梯故障和外墙脱落导致的死亡事件也时有发生。今年2月，昆明某小区发生罕见的电梯冲顶，导致一名业主当场身亡。今年8月，长沙北辰三角洲小区，一名20岁女孩被小区外墙脱落的水泥块砸中，不幸身亡。她生前是一名主播，2024年才搬进其公司在这座小区为她和同事安排的宿舍，她的房间小到只能容纳一张床和一只小沙发。

一起起看似零散的事故，折射出共同困境：当年象征城市化繁荣景象的高层住宅楼，在进入十余年甚至更老的楼龄后，风险开始密集显现。尤其是那些容易被忽视的高层配套和细节（如一整套机电和消防系统），比楼体老化得更加明显，成为隐蔽的隐患。

武汉市民张果的家在一栋56层超高层住宅的第50层。刚搬进来时，她最喜欢的是清晨透过落地窗看到的日出，夜晚俯视脚下灯火通明的城市景象——那种“住在云端”的感觉，让她感受着都市生活的美妙。

随着时间推移，这份新鲜感被一种隐隐的忧虑取代。在一个暴雨的夏夜，张果站在距离地面150米的阳台上，看着远处一道闪电劈下，照亮一片夜空。一个念头伴随着雷暴的轰鸣，不由自主地冒出来：如果哪天楼里真着火了，消防云梯能爬上来吗？

在江苏常州天宁区的一栋32层高层住宅里，李梅已经生活十五年了。她回忆起刚搬进来的情景：那时小区刚建成不久，绿化做得很整齐，楼下有成片的草坪和健身器材，周围学校资源也不错，“在当时算是比较好的学区（房）”。这栋楼在当年属于市区少见的高层住宅，从她家往外看，可以直接望见不远处的河景。

转折出现在去年。从那时起，小区业主群里不断有人抱怨电梯故障，维修工几乎隔三差五就要来一趟。“我们两梯四户，有两百多户人家，一台电梯坏掉，大家就只能挤另一台。特别是早高峰的时候，很受影响。”李梅说。

一次，一位和李梅同单元的邻居老太太被困电梯，轿厢从26层直坠到B1层。老太太打不出电话，只能拼命敲电梯门，万幸被路人听见并获救。李梅这才意识到：“高层在带来风景的同时，也会随着时间出现电梯老化等各种问题。”

今年7月19日，李梅独自乘电梯上楼，轿厢在运行中突然发出“咔嚓”的断裂声，紧接着，控制面板的数字消失，按键集体失灵。李梅的手机也拨不出电话，她按下紧急求助键。等待救援的一分多钟好像变得无限漫长，她的双腿止不住地发抖。最后，李梅被维修工从外部救出。自那以后，她每次再进入那台电梯，都下意识地靠在角落，不敢乱动。

在四川攀枝花，高层居民王磊也有类似的困扰。他家小区已经建成17年，是当时单位分配的经济适用房，共有多栋十余层住宅楼。从2018年开始，楼里唯一一台电梯愈发频繁地发生故障。原本核载12人，如今物业明确要求只能乘坐6人，多余的人必须等下一趟。

在王磊的印象中，电梯的小毛病几乎天天发生：有时轿厢的灯全灭，只剩下显示屏上的红色数字在跳动；有时电梯门反复开合三四次，才终于开始运行。2019年寒假，电梯曾停运三四天，轿厢卡在半空中，整栋楼的居民——包括老人、小孩——只能靠人力爬楼。自此以后，王磊索性走楼梯出入。

在凤凰网的统计中，因电梯故障致死的事故有3例。其中有一起罕见的电梯冲顶事故：今年2月，云南昆明盘龙区某小区一电梯在运行中先从17层骤坠到B2层，又猛冲至33层顶层，强力撞击井壁，导致一名业主当场身亡。调查指出，这起事故为多方失责导致：维保单位未按规范检查制动器、检测机构报告失实、物业未处理隐患。

在高层住宅中，电梯往往是最先“老化”的部件之一。深圳市建筑设计研究总院有限公司总建筑师冯果川告诉凤凰网，电梯寿命一般在15至20年，而我国大批高层住宅楼起建于上世纪90年代至本世纪初。也就是说，中国高层住宅楼里数以万计的电梯，正一台台步入风险期——据国家市场监管总局2025年5月发布，截至2024年年底，全国电梯总量达1153.24万台；其中使用15年以上的老旧电梯数量在2024年底达90万台；去年共发生电梯事故41起，死亡人数达27人。

在北京朝阳区，赵明已经在一栋建成于2005年的高层住宅楼住了七年。这栋楼共有30多层，是当年城区紧俏的楼盘之一。赵明买下顶层的房子，看中的正是那一块带露台的户型，可以种花养草、摆上鱼缸。

但他搬进来不久，楼顶的装饰材料就开始剥落。那是一种带金属光泽的三合板，看上去体面现代，内部实则是木板，如今大多已经脱落，只剩下裸露的角铁龙骨撑在外立面上。赵明亲眼见过小区里一栋楼的瓷砖整块脱落，先是“哐”的一声砸在地面，又像烟花一般炸开，碎渣洒了一地。业主们多次拨打12345投诉，得到的结果是物业“哪里掉了补哪里”，今天刷点漆、明天抹点灰，始终没有彻底解决问题。

顶楼渗水同样让赵明头疼。修补时，物业没有拆除屋顶原本的防水层，而是在旧层之上直接覆盖了一层新的防水卷材。结果两层之间形成空隙，雨水渗入其中，每逢暴雨，赵明家的天花板就会鼓起一个巨大的“水包”，像随时准备爆裂的气球。他拿根尖锐物戳破放水，再随便抹一层白灰遮盖，看似恢复如初，下一场雨又会原形毕露。“每年都漏，每年都修，每年还是修不好。”赵明苦笑道。

住在50层的张果担心的则是消防安全。她听说消防云梯的高度有限，一旦遇到火灾，她担心距离地面150米的房子无法依赖外部救援。

张果的担忧在过往的事故中已有印证。2011年除夕夜，沈阳的皇朝万鑫国际大厦B座突发大火，沈阳乃至周边城市紧急调集了上百辆消防车，但消防车喷出的水只能到大厦中间部位，即便云梯车升到极限也仅覆盖六七十米，而B座高达152米。火势最终失控，B座烧得只剩框架，大火又蔓延到了A座和C座。

消防隐患同样悬在王磊心头。他家小区没有地库，居民车辆乱停，应急通道常年被堵。“真遇到紧急情况，消防车可能都进不来。”王磊时常感到忧心忡忡。

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在中国城市化的进程中，高层住宅楼是一个绕不开的符号。它们不仅改变了城市的天际线，也深刻地影响了一代人的生活方式。高层住宅指的是楼层在10层及以上，或者整栋楼的高度超过27米的住宅建筑。

冯果川向凤凰网回忆，中国真正的“高层潮”出现在1998年房改之后。在那之前，中国的住宅以五六层为主，高层并不常见。早在上世纪六七十年代，北京、上海、天津、广州等大城市尝试过少量高层住宅，但数量有限。1998年，福利分房制度终结，住房市场化全面铺开。地价随之飙升，盖高楼成了开发商降低成本的唯一办法。

冯果川解释，起初批量建设高层住宅并非出于居住习惯（“谁会天然喜欢住在二三十层？”），而是土地红利推动的结果——楼层越高，摊到每套房子里的土地成本就越低。

与此同时，中国的城镇化进程飞速推进。1998年前后全国城镇常住人口占比只有约30%，到2022年末，这一比例已跃升至65.22%。短短二十多年里，超过 3 亿人从农村走进城市，住房需求也像潮水般涌来。有限的土地叠加膨胀的城镇人口，带来了越来越直冲云霄的住宅楼。

北京大学林肯研究院报告指出，自1998 年房改以来，“高层住宅成为中国商品房供给的主要产品，目前已形成了大规模的建筑体量”。如今，中国现有高层建筑逾100万栋，其中超过100米的超高层建筑达5000余栋，总量居世界第一。

“遍地高楼”的景观终于在今天进入城市化叙事第二章：我们正面临前所未有的高楼老化考验。

冯果川提到，一个容易被人们忽视的问题是，高层住宅楼依赖一整套机电和消防系统——包括电梯、送风机、喷淋、报警器、消防栓、高位消防水箱、防火门等——也在迅速老化。楼越高，设备越复杂。

比如，按照《建筑设计防火规范》GB 50016规范，24米（约8层）以下的建筑只需要在楼梯间加装防火门；一旦超过这个高度，必须设置“消防前室”，即在走廊与楼梯间之间增加一道封闭空间，再配合送风系统，防止火灾时烟雾倒灌；超过100米的超高层，更要专门空出避难层，设消防电梯停靠点、防火门和排烟设施，供居民在火灾中临时避险。

这些附加系统的设计初衷是保障安全，但它们有一个共同点：寿命远比楼短。综合冯果川和既有报道中的行业观点，凤凰网发现，电梯、送风机、喷淋泵、报警主机等配套设备，通常在15至20年就进入老化期，需要持续投入维护。

当维护跟不上老化时，问题就会集中暴露。2024年，浙江省消防救援总队公布的火灾隐患名单中，多个高层小区被点名：长兴镜水蓝庭小区防火门损坏、消火栓和喷淋系统无水，消防主机线路故障；永康龙域天城小区的火灾自动报警、自动喷水、室内消火栓、排烟系统等多项设施则处于瘫痪状态。

这些隐患并非停留在纸面。去年，武汉一小区22层发生火灾，消防员赶到现场后，本想先用消火栓灭火，却发现从1楼到34楼，消火栓里没有一滴水。

还有人认为，消防云梯是火灾最后的保障。恰如武汉市民张果的担忧，据科技日报等多家媒体报道，当前国内主要的消防云梯车高度一般在50米以下。目前已知国内最高的消防云梯为101米，最多只能到达35层左右。

曾在一线消防队伍中服役27年的中国消防协会科普委委员、全国建筑防火高端智库专家许传升，在接受《中国新闻周刊》采访时分析，高层建筑内有许多竖向井道（如电梯井、管道井、天井），当烟气通过井道竖向蔓延，容易形成“烟囱效应”。按照现行消防规范，超过33米的住宅楼必须安装消防电梯。一旦火灾导致停电或电梯故障，这条通道就会失效，消防员只能依靠体力攀登。而呼吸器的续航有限，消防员需要轮换进入，宝贵的救援时间就在种种限制中流逝了。

国家消防救援局数据显示，仅2024年前9个月，全国高层建筑火灾就已发生38750起，超过2023年全年的23633起。虽然高层火灾只占总火灾起数的5.4%，造成的死亡人数却占到15%以上。

高层住宅暴露出的风险远不止火灾。它像一个庞大的机器，任何一个零件老化失灵，都可能引发连锁反应。

外墙是高层住宅更隐秘的安全隐患。西南交通大学土木工程学院副教授许浒在接受《三联生活周刊》采访时表示，建筑外墙脱落是老化的结果，而高层建筑往往建在人群密集的地方，如果放任其发展，造成人员伤亡和财产损失的概率和风险将非常大。在凤凰网的统计中，2023年至2025年，每年都发生了外墙脱落致死事件：2023年，福州临江新天地福江苑小区一住宅楼发生大面积外立面脱落，一位居民当场身亡；2024年，昆明一名外卖员在送餐途中遭遇外墙装饰层坠落致死；2025年，长沙北辰三角洲小区一块脱落的外墙水泥块砸死一名住户。

正因此，中国大规模高层住宅老化后沦为“贫民窟”的论调一直甚嚣尘上。一位曾住在28层的业主在社交平台上记录，她怀孕时，有次赶着去产检，偏偏电梯坏了，“只能抱着肚子从28楼一点点挪下去，到一楼腿都软了”。后来，她家隔壁单元发生火灾，从15层一路烧到22层，又向下蔓延到13层。她下定决心卖了房，置换了一套位于2楼的房子。她说，新家阳台外就是两棵桂花树，开花时桂花香溢满房间。她也不再因为住在高层而心忧：“真遇到突发情况顶多跳下去骨折。”

清华大学建筑学院教授尹稚曾在《对当下中国住宅问题的几点思考》的演讲中提到，尽管住宅产权是70年，但住宅的有效寿命只有30年甚至20来年，且过去的住宅建造标准更低。当电梯故障、管线老旧、跑冒滴漏等问题不断发生，我们正面临尹稚所描绘的“老旧实体建筑技术性死亡”的现实。 

专家的担忧，道出了许多高层住户的共同感受：问题早已不是“会不会坏”，而是“坏了怎么办”。如何维护、谁来埋单，成为这些高楼老化后绕不开的另一重难题。

从理论上来说，高层住宅的老化问题是可以预防的。

冯果川形容，楼宇就像人，需要定期体检。人体的心脏、肝脏往往能坚持几十年，但牙齿、皮肤、视力却可能更早出现问题；同样，高层的主体结构寿命动辄50年甚至上百年，但电梯、外墙、消防系统、管道等机电设施，往往在15-20年就开始衰退。对这些部件进行定期检测、预防性维护，是一件再正确不过的事。

冯果川认为，未来可以探索建立第三方检测和强制更新机制，甚至像车检一样，把楼宇体检纳入周期性管理。检测技术的发展也能解决公众的部分担忧：新型无人机可以在几分钟内完成整栋楼外立面巡查，发现瓷砖空鼓和外墙裂缝；传感器能实时监测电梯运行数据，预警异响与异常振动等。但要做到这些，需要政策法规、维修资金、居民共识的共同支撑。

然而，理想和现实之间总是隔着厚重的鸿沟。凤凰网接触的业主们几乎都提到了维修翻新难是因为“居民意见不统一”。

李梅所在的小区曾商讨过电梯大修，最终卡在费用分摊上。换一部电梯需要30多万元，折算下来每户约需承担2000元。这并非天文数字，但一旦牵涉到上百户居民，意见就难以统一。李梅说，住在低层的居民，觉得电梯故障对自己影响有限；把房子租出去的业主，认为电梯异常事不关己。结果不了了之。换电梯也是王磊小区业主群里常出现的议题，却始终没有人把意见凝聚成行动。他说：“大家都知道危险，可真要出钱，谁都往后退。”

小区里每一次公共设施的修缮都是一场漫长的拉锯战。赵明回忆，有一次小区要修缮无障碍坡道，原来的坡道镶嵌着鹅卵石，看上去美观，轮椅却无法顺畅通过。考虑到不少家庭有老人或行动不便的成员，许多业主支持改造。工程最终搁浅，是因为一楼业主强烈反对，理由是他们家没有老人，并认为开发商交付的就是“最好的”。

理论上，每座小区都缴纳了公共维修基金，用于处理像电梯更新、外墙翻新这样的重大项目。在现实中，这笔资金的启动极为困难。根据《住宅专项维修资金管理办法》，要使用维修资金，首先要经过业主表决同意，然后是居委会、审计部门、房管部门的层层审核。广州市政协常委曹志伟曾撰文披露，从提出申请到落地，“总体没有6至8个月拿不下来”。

即便高层老化的风险摆在眼前，意见的分歧却让集体决策寸步难行。居民们只能眼睁睁看着问题停滞在日常里，靠个体智慧和侥幸心理躲避最坏的可能。

在那次被困电梯后，李梅不时联想起新闻里电梯冲顶致人遇难的场景，她的手机里收藏了许多“电梯自救”视频；赵明目睹小区外立面自由落体后，养成了一个习惯，走路一定离楼体远一些；还有居民未雨绸缪，在家里准备了应急逃生包，里面有防毒面具、灭火毯、逃生绳……

“它（高层住宅）像电器一样，十几年以后各方面零件都会老化，但是你不可能在一栋房子里只住十几年，对吗？”李梅已经产生了搬家的念头，并坚定了一个想法，以后不会考虑高层住房了。但对于大多数普通家庭来说，当下换一套房子谈何容易。如果不想在日渐衰败的家园里和一座座高楼共同老去，那么无论是居民、物业，还是政府，恐怕都要在预防住宅老化这条路上积极而持续地探索。

应对方要求，文中张果、李梅、王磊、赵明均为化名

作者 张美芽 ｜ 编辑 张然

排版 魏蔚