*本文为「三联生活周刊」原创内容
随着我国老旧小区改造持续推进，改造方式也开始升级换代。在以前，老旧小区改造的方式主要是修修补补，但是最近几年，越来越多的城市开始“原拆原建”，将老旧小区推倒重建。
对很多普通人而言，随着住房逐年变老，将来都会面临小区改造的需求，以怎样的方式来改造自家小区，和每个普通人都息息相关。尤其是那些饱受老旧小区之苦的居民，更是有望迎来一次住房重生的机会。
对老旧小区进行原拆原建，目前在一线和二三线城市都有很多案例。比如上海规模最大的“原拆原建”项目——静安彭一小区。经过4年建设，将原来的40栋老楼重建为17幢高层电梯房，今年6月份， 2000多户居民原址回搬。还有北京的桦皮厂胡同8号楼危旧房改建，该项目采用混凝土模块化集成建筑技术，只用了90天就完成了“原拆原建”的改造。
由于老旧小区改造兼顾民生和经济，所以，最近几年，老旧小区改造的规模越来越大。按照统计数据，2019年到2024年，我国新开工改造城镇老旧小区接近28万个，惠及1亿多人。今年3月份，住建部部长倪虹表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围”。这意味着未来我国老旧小区改造还要继续大规模升级。随着我国越来越多住房进入“老龄化时代”，老旧小区改造的浪潮才刚刚开始。
从这几年老旧小区改造的历程来看，可以明显看出改造的力度在逐年加强。
以前的老旧小区改造，改造内容主要分成三类：第一是基础类，主要是市政配套基础设施改造提升，比如水电气、网络、消防，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等等；第二是完善类，主要包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车场、汽车充电设施等；第三是提升类，主要包括改造小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园，以及养老、托育、便利店等社区服务设施等等。
可以看出，以前的老旧小区改造，主要还是在小区现有基础上进行改造。不过，近年来，老旧小区改造开始越来越多推倒重建。
今年8月份，中共中央 国务院《关于推动城市高质量发展的意见》提出，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这在最高层面对于老旧小区的原拆原建提供了支持。除了中央层面的政策支持，很多地方政府也在积极探索原拆原建，浙江、广东和厦门等地，都在这两年出台了小区自主改造的相关政策文件，鼓励小区业主自主改造。
那么，到底哪些老旧小区可以实施原拆原建呢？一个最核心的标准是看房屋的危险程度，危险程度越高的住房，将成为原拆原建的优先考虑对象。还有一些功能严重不全的，也可以申请原拆原建。
我国对于危险房屋的鉴定，主要分为A、B、C、D四级，大致对应标准是，A级表示“无危险构件”；B级表示“个别结构构件评定为危险构件”；C级表示“局部危房”；D级表示“整栋危房”。
从地方政府的相关政策文件来看，有些地方要求达到C级和D级，才符合原拆原建的标准。还有些地方要求相对宽松，B级就可以申请推倒重建。
比如厦门在今年5月份颁布的《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》提出，“若建筑使用年限达40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值，或因房屋结构已严重损坏或承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的，房屋所有权人可申请开展自主原地翻建。”
浙江的标准是“2000 年 12 月底前建成，且房屋存在较大安全隐患的城镇老旧普通住宅（包括C 级、D 级危房或存在地质灾害等其他安全隐患）及无独立厨房、卫生间等非成套住宅（含筒子楼）。”
广东的标准相对宽松，按照今年8月份发布的《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，满足四个条件中的任意一个就可以申请拆除重建，包括房屋危险等级为B级、C级和D级；无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；砖木结构房屋，建筑结构差，影响居住安全及生活品质等等……
不只是广东、浙江和厦门等地，可以预见的是，未来还有会越来越多的地方政府推出相应的政策，鼓励居民对小区实施自主改造。
对小区居民而言，如果原先的老旧小区能够完全改造成新楼，肯定是一件值得高兴的事情。但是，事情也并没有这么简单，原拆原建看上去很美好，但也面临很多挑战。
最核心的就是资金问题。和以前修修补补的改造方式不一样，对一个小区推倒重建，需要投入巨大的资金量。以前修修补补的改造方式，资金来源是 “政府与居民、社会力量合理共担”，政府财政资金扮演了比较重要的角色。但是原拆原建的模式，居民需要承担主要的资金负担。
从已经开始实施自主改造的几个地方政府来看，浙江的规定是“居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担”；广东的规定是“老旧小区自主更新资金以房屋产权所有人出资为主，财政给予适当奖励补助为辅，社会资本参与为补充。”；厦门的规定“自主更新改造的建设资金主要由房屋所有权人自筹，并自行协商出资比例，可按照原建筑面积比例承担。”
可以看出，老旧小区原拆原建，资金来源基本上是以业主出资为主，部分地区财政适当补助，但是介入程度不深。
所以，对于住户而言，当资金需要自己负担时，就会容易在业主当中引发不同的意见。而小区原拆原建需要大多数甚至全部业主签字同意才能进行。如果有部分住户不愿意或者没有资金进行原拆原建，那么就很难推进。所以，看上去很美的小区原拆原建，很难在全国范围内大规模推广复制。
不过，这也并不意味着原拆原建就没有意义。对于那些特别老旧甚至已经高度危险的小区，原拆原建的推广，至少还是提供了更多的可能性，让很多居住条件不好的民众，看到了改善住所的希望。
狗仔卡
发表于 2025-12-11 04:32 PM
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