香港大火之后，高层住宅会更不好卖吗？

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香港大火之后，高层住宅会更不好卖吗？

原创 老九论财经 三联生活周刊 2025年12月4日 22:27

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

香港宏福苑的火灾悲剧，再次让高层建筑的安全性成为关注的焦点。从内地来看，这几年也开始对超高层建筑限高，可以预见的是，曾经在全国各地风行的超高建筑热，未来将会快速降温。愿意住高层住宅的人，也会变得越来越少。

今年10月，深圳市住建局发布通知，要求“报批建筑高度超80米的住宅项目，需要在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。”这意味着深圳将对80米以上的建筑进行严格审批和限制。

《大事件》剧照

深圳是全国最热衷于建超高层建筑的城市，拥有全国数量最多的摩天大楼，200米以上的建筑超过了100座，其中包括高达590多米的平安金融中心、400多米的京基100等等。

所以，深圳是全国高层建筑的风向标，当深圳都开始对建筑限高，也就意味着我国的摩天大楼建设之风开始快速退潮。

从国家政策层面来看，这几年一直在对高层建筑降温，深圳市此次发布建筑限高令，也是为了落实住建部今年3月份发布的《住宅项目规范》。该规范将住宅建筑的平均层数分为五类，其中高层Ⅱ类（18-26层）为最高，要求建筑高度控制在80米之内。

在住建部的住宅项目规范之下，将会有越来越多的城市对高层建筑限高。80米以及26层，将成为全国各地的住宅难以逾越的高度。事实上，除了深圳之外，还有很多城市也在最近发布了类似的限高规定。

改革开放以来，随着中国经济高速发展，全国各地的超高层建筑也是雨后春笋般拔地而起，目前200米以上的建筑多达1700多座，在全球范围内看，中国也是拥有最多的摩天大楼。

图｜视觉中国

中国很多城市之所以热衷于建高层建筑，主要有三大原因。

一是很长一段时间里，很多地方都将摩天大楼等同于现代化，建筑越高，代表着这座城市的现代化程度越高。

二是为了最大化利用土地价值。在房地产高速发展的年代，城市中心寸土寸金，在有限的土地上盖出更多的房子，就意味着产生了更高的价值。在早期住房短缺的时代，很多住宅楼也都是高层建筑，可以通过批量生产解决住房短缺问题。

三是为了拉动投资和经济增长。建设超高层建筑，远比普通建筑需要更多的投入，从拉动经济角度来看，一栋摩天大楼就是一个超级工程，可以带动更多的投资，成为拉动城市GDP增长的重要动力。

不过，随着我国高层建筑越盖越多，负面问题也开始逐渐浮出水面。

首当其冲的就是火灾风险。高层建筑的救火一直是世界级难题，我国也不例外。

2025年11月26日，香港，大埔宏福苑多栋住宅楼发生严重火灾（图｜视觉中国）

由于地面救援高度通常只能达到50-80米，超过100米的建筑，主要靠建筑内部设施自救，所以，当高层建筑的发展远远超过了消防能力，这就带来了极大风险。

其次，高层建筑老化之后，还会带来非常沉重的维修负担。电梯、管线等设施的使用寿命通常只有十几、二十年，需要不断维修才能保证正常运行，而高层建筑的维修成本远高于普通建筑，这也给居住者带来巨大成本压力。

除了高层建筑自身的各种负面风险之外，从经济角度来看，我国继续大规模发展高层建筑也不再可行。最直接的原因就是，随着我国房地产进入供过于求的阶段，发展高层建筑的风险已经远远高过回报。

从高层办公楼来看，最近几年，很多城市的写字楼空置率越来越高，即使在一线城市，也有很多空置率超过20%。很多城市核心地带的超高层写字楼租金更高，空置率也更高。高层建筑一旦长期大量空置，成本远高于普通写字楼。所以，在当前写字楼空置率居高不下的背景下，投资者继续兴建高层建筑的信心也明显下降。

从住宅来看，过剩情况更是不言而喻，如果继续大建高层住宅，卖出去的难度也是非常大。因为高层住宅是住宅短缺时代的产物，除了少数豪宅之外，舒适性和安全性都远低于普通住宅，随着我国住宅市场进入过剩时代，开发商只有盖出符合时代标准的好房子，才有可能吸引到买家。这几年高层住宅开始越来越不好卖，改善性买家开始追求大平层，刚需型买家也更倾向于普通住宅。

《上海女子图鉴》剧照

在这样的背景下，我国在政策层面也开始对建筑限高。

2021年，住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，提出“一些城市脱离实际需求，攀比建设超高层建筑，盲目追求建筑高度第一、形式奇特，抬高建设成本，加剧能源消耗，加大安全管理难度。”所以，通知要求“各地要严格控制新建超高层建筑。” 300万人口以下城市不得新建250米以上超高层建筑，300万人口以上城市不得新建500米以上超高层建筑。

从住宅建筑来看，早在2018年，住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》中就要求“19-26层的高层住宅，建筑高度控制最大值为80米”。今年3月份，住建部发布的《住宅项目规范》，再次对此强调重申，并在5月1日开始正式实施。也正是再次要求之下，包括深圳在内，很多城市开始落实80米限高要求。

对于普通民众而言，有些人愿意选择住高层，部分原因是喜欢高层的视野感和采光，但除了极少数豪宅之外，更多的高层住宅还是价格相对便宜的刚需盘，所以，大多数人选择高层住宅，主要还是出于经济原因。尤其在房源短缺，房价暴涨的年代更是如此。

图｜视觉中国

不过，随着中国房地产进入过剩时代，普通人可以选择的房源越来越多，而且，从国家层面来看，这两年也在大力推动好房子建设，比如要求住宅层高不低于3米等等。所以，当未来房子变得越来越便宜，而且可供选择的好房子越来越多，将来会有更多人选择放弃高层住宅，搬进更加宜居的住房。

随着越来越多的人放弃高层住宅，高层住宅的房价和租金会进一步下跌，慢慢会成为低收入群体的聚集地。由于很多低收入群体对于缴纳物业费都不太积极，这就会给高层住宅的维修保养带来更大的困难，让高层住宅变得更不宜居，这将导致更多人搬出。在这种连锁反应之下，未来的高层住宅，可能就会慢慢成为繁华都市里的贫民窟。