郭海臣：2010调控政府认输 2011楼市依然躺在烤箱上

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2010年11月30日 14:51 凤凰网博客

早在2009年上半年，在楼市刚刚上扬的时候，我就曾经发表博文，建言中央成立“中国房价调控中心”。一年半以后，也就是2010年11月26日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立。在成立大会上，住建部副部长仇保兴总结了中国目前楼价难降下的六大难题：

一是城镇化的刚性需求，日本的房地产市场泡沫破灭是什么时候？就是在它城市化率达到80%，也就是刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。仇保兴表示，中国城市化50%，每年有1500万的农民要进城，这种进城就提供了刚性需求，所以调控难度非常大。

二是今年消息满天飞的房产持有环节税收制度。他认为我国房产持有环节税收制度缺失，“我们持有房产没有代价，没有房产税，这个问题就很明显地表现出我们分配制度上的缺失。”

三是民间资本投资领域过窄。民营的钱要到哪里去？投资领域过窄，只能到房地产，股市也不行。

四是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。

五是各地经济发展差距十分巨大。仇保兴表示，“沿海城市房价暴涨的时候，跟发达国家并驾齐驱的时候，内地城市基本上都是用同一个调控办法，对全国是效果有限的。”

六是地方政府对土地财政的依赖。仇保兴概括眼下“土地财政”的现状是“房价越高，土地价格越高，土地价格越高，用于城市基础设施的钱就越多。”

回想政府在2010年9月29日“国五条”推出之时，政府气势汹汹，重拳出击，许多网民，严阵以待，集体欢呼，社会各界，都对政府这次调控楼市表现出极大期待与热情。“国五条”制造的“限购令” 虽遭业内人士诟病，被称为房地产调控史上最严厉的一次调控；但是，社会反响强烈，包括社科院、易居研究院等一些专业学术研究机构，都抛出楼市在2011年下半年见底的论断。最近的人大发表的预测报告称2011年房价下降20%，虽被行业内人士集体讨伐，骂其脑残。但房价要降一直是社会普遍的呼声与愿望。

目前，国五条，房产税，加息，紧缩银根……等一系列措施，效果显著，在有良知的社会有识之士的集体呼吁下，前阶段的楼市出现急速下滑态势，成交量急跌。数据显示，2010年11月上半月，北京成交均价16662元/平方米，与半年内所有期房项目的成交均价20076元/平方米相比，下降17%。深圳全市一手房成交均价为18838元/平方米,环比跌15.2%。

但是，正在此时，刚需又开始有些憋不住了，等不急了，开始频频出手购房，造成个别城市开始出现逆市上涨的苗头。个别楼市逆市上涨与个别城市楼市遇冷，使国内楼市呈现冷热不均的特征。数据显示，截止11月26日，上海、济南逆市上涨，两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是，上海缩量，济南放量。而广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。

正在此时，2010年11月14日，温总理在澳门说因为复杂原因大陆的房价依然很降不下来。正在此时，2010年11月26日，仇副部长又道出了房价降不下来的“六大难题”，仇副部长是在楼价调控成果飘摇之际，“国五条”还不到两个月之时说这番话的。由此可见，政府对2010年的房地产调控认输了，开始向高房价投降了。否则，作为副部长的仇保兴不会公开发表这样的讲话。否则，筹建这个“住房政策和市场调控研究专业委员会”就是多余。仇副部长总结的 “六大难题”虽然不是很全面，但讲得还是比较实在，一语中的。

然而，让人大跌眼镜的是：这边厢仇副部长正在为房价难以控制头痛不已，那边厢房地产大佬集体喊“涨”。在2010年11月25日的某企业家论坛上，众多有头有脸的地产界大腕，对2011年的房地产的预测几乎一边倒喊“涨”，如此齐声喊“涨”，与其说预测不如说是愿望。官商两界，讨论楼市，论调如此基本一致，很是有趣，不知是巧合还是偶遇。

但是，这其中的含义却完全不同。如果为商者集体喊涨，无可厚非，至多我们骂其为富不仁，存心不良。但是，为官者亦在此政策调整关键时刻，也跟着一起说房价难降，虽是实话实说，但会将事态弄得越来越严重，甚至有可能将2010年取得的大好局面付之一炬。

如果政府铁了心把房价降下来，任志强就不会在某论坛上称“政府并没说降房价了”，发布这种雷人言论，任志强的确很在行。不是任志强有多么聪明，而是政府给了任志强发表雷人言论的机会。

仇副部长在“住房政策和市场调控研究专业委员会”成立大会上，总结的楼市调控的“六大难题”，其目的是告诫这个“专业委员会”不能在楼市调控上再二次跌跤，也就是给出了这个专业委员会的工作重点与方向，同时，也为今后楼市调控的指明了航向。

如果沿着仇副部长这个纲领性的方向，2011年的楼市调控是不是应该把重点发在以下六个方面：

一、2011年，刚性需求怎样逐步释放？

按照日本的楼市泡沫的前车之鉴，目前中国楼市距离泡沫还有一段距离，还有30%多的城市化率。暂且不管每年1500万农民进城的住房需求，单就这30%的城市化期间生发出来的刚性需求就非常惊人。

虽然，目前楼市尚未到达泡沫生发阶段，在中国实现从30%的城市化率到70%、75%的过程中，在今后中国高发展的20年，也正对应房地产产业作为一个支柱型的产业快速发展阶段。等到中国城市化到了70%以上初步完成之后，房地产可能回归到一个普通的产业地位。

因此，在这个期间的每个楼市发展阶段当中，对刚性需求的疏导与治理是一个必须妥善解决、适当控制、逐步推进的过程。管得太死则形成楼市报复性反弹；放得太松则会催生楼市泡沫过早形成。2011年楼市的刚性需求如何释放，将把楼市推到烤箱上，更考验政府的调控与决策能力。

二、2011年，房产税是否顺利全国开征？

关于房产税开征与楼市升降的关系，我已在很多文章以及媒体采访中提出过了，在此不过多论述。只说明一点，房产税不能短期见效的内因决定2011年的楼市依然不会太平。房产税如何推出？如何在全国范围内推开？将成为2011年的焦点话题。如果2011年，房产税不能在全国范围内全面铺开，谈论房产税能够降房价将毫无实际意义。

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三、2011年，民间资本流向哪里？

目前通货膨胀异常厉害，已经到了非管制不可的地步。数据现实，2010年7、8、9、10四个月CPI同比增长分别为3.3%、3.5%、 3.6%、4.4%，很明显，10月份出现加速现象。有经济学家预测，由于蔬菜短缺、猪肉上涨、石油以及大宗商品成本攀升效应，预计明年一季度可能出现 7%左右的月度CPI。

一边是通膨需要抑制，一边是需要跟庞大的民间资本寻找释一个放闲钱的出路。

民间资本到底有多少，确切数额难以统计。以东莞市为例，媒体报道，截止2010年3月末，东莞存款余额5225.30亿元。据业内人士保守估计，目前仅仅一个东莞，在境外的资金超过千亿元，民间总资本在六七千亿元左右。

同时，珠三角的民间资本已有相当一部分进入楼市。仍然以东莞为例，目前，东莞民间投资主要是房地产和酒店两大产业。2007年，东莞市一家房产分析机构的调查报告上指出，从2007年1月到6月，短短5个月的时间，深圳人在东莞置业的比例增长幅度惊人，1月份，靠近城区的寮步镇深圳客户只有1%，仅仅5个月之后，寮步镇的深圳客户达到了30%，涨幅高达3000%。

民间资本除了企业大型资本之外，就是老百姓还有许多闲钱。人民币越来越贬值，存在银行越来越不是钱。十个百姓九个“炒”，有钱不炒是“瞎搞”。炒楼、炒股、炒外汇、炒国债、炒大豆、炒粮食、炒邮票、炒古董、炒字画、炒猪肉、炒大蒜、炒茅台酒……能炒都要炒。但炒什么也不如炒房产牢靠，这不仅是我说的，仇副部长也是这么说的。

但是，光靠“炒”是没有办法将闲钱彻底释放的，必须鼓励民资进入实体领域，造成民间资本堵塞资本市场的主要原因也在于此。2010年05月13日，国务院下发《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，显然是来迟了。

多少年来，中国民企一直是后娘生的。企业小的时候没人理你，好不容易把企业搞大了，政府却想方设法整倒你，民间资本一直不能进入中国经济体系的正常序列。就跟农民进城一样，享受不到“国民”待遇。

但是，无意间，政府发现民间资本壮大了，这才开始鼓励民间资本以独资、控股、参股等方式投资建设公路、水运、港口码头、民用机场、通用航空设施、水利工程、电力、风能、太阳能、地热能、生物质能、水电站、火电站、石油天然气、电信、油气勘探与土地整治和矿产资源勘探开发等等，一共放开了36个行业。但是，这是不是有些晚了呢？如果早些放开，民间资本是不是就少些蜂拥到楼市去了？

四、2011年，怎样预防热钱涌入楼市？

奥巴马在美国开始大印钞票的恶果是：造成美元泛滥，不仅给一些国家的金融市场雪中送炭（雪中送炭其实也存在隐患），也给一些国家的金融市场带来严重伤害。据不准确数据统计，截至2009年末，有1670亿美元的海外热钱涌入中国，这个数字业界虽有异议，但起码过千亿是不会错的。

最近，有媒体报道，有6500亿美元的热钱屯兵香港，伺机杀入中国楼市或股市。当世界各国的热钱涌入中国与中国通膨造成人民贬值不期而遇，中国经济的麻烦就来了，中国楼市的肚子就被搞大了，中国股市的胃口就被吊起来了。

我对宏观经济这套东东没有经济学家们在行；但是，我总觉得热钱涌入中国，就像中国当年改革放开，允许外商来中国投资一样，是一件好事。不过，核心问题在于：虽然任何资本都具有一定的投机性，但是，也有好坏之分。所以，我们必须判别谁是来正经八百做生意的，谁是像索罗斯一样来圈钱投机、祸害我们的？！

因此，如何防止千亿美元的海外热钱，一股脑涌入中国楼市，推高楼市虚火，催生楼价虚高，搞大楼市的肚子，这是2011年政府调控楼市的重要课题与难题之一。

五、2011年，如何对各个城市楼市分而治之？

这个话题我依然谈了很多了，在此就不多谈了。这里面核心的矛盾和问题在于：如果中央推行“一刀切”的政策，那么，肯定是不能治理中国楼市，被严厉政策错杀的城市会有很多。但是，如果过度给地方政府权限，地方政府就能会蹬鼻子上脸，不把政策当回事。政府千辛万苦设计调控措施就会形同虚设。

我的建议是：建立“城市房价预警体系”——这是调和中国众多城市楼市现实情况不一，不能一揽子解决的核心所在。我这里，所谓地方城市的“城市房价预警体系”不同于“限房价”。我认为，这不失为一个分而治之的好办法。

国际通行的房价比与居民收入比为3.32，这个数字处在全世界的房价收入比之巅，应该说，是个分界线与预警线。目前，英国为0.38，美国为 0.65，日本人为1，新加坡为0.77。显然，美国、英国、日本、新家坡的房价收入比可以称之为住房幸福指数。我国每个城市不一，北京为5.17，上海为4.198，重庆为2.05。由此可见，我国的住房收入比是真正可以称之为住房痛苦指数。

所以，建立长效的地方政府政绩评估机制，并将房价与居民收入比纳入考核的重要指标，并在此基础上，推行“城市房价预警系统”。让那些大腹便便的地方大吏，把工作的重心放在努力提高居民收入上，而不是大搞政绩工程。解决的问题其实有千百万，核心的关键在于执行力。否则，再好的措施也将像今年的楼市调控一样，又是一场风雪一场梦。

六、2011年，能否减少地方政府对土地财政的依赖性？

我于2009年2月份开博，一上来就开始大批特批地方政府，不到两年的时间里，已经骂得够多了。但是，地方政府对土地的依赖不会在短时间内改变，即便是中央不以GDP考核地方政府的业绩，也在短时间内难以改变。问题的核心是土地，许多城市财政依然靠倒卖土地，土地越来越稀缺，而招拍挂政策使越来越稀缺的土地价格不断攀升，土地价格上涨必然造成房价上涨，这没有什么好“锵锵”的，面粉贵了，面包肯定贵。

我再重复我以前的一个观点，现实情况是许多地方城市除了土地资源，再无其他，如果没有土地财政来源，地方政府就是有心每天跟老百姓发钞票，也只是想想而已。

按照仇副部长给这个所谓的“住房政策和市场调控研究专业委员会”指明的工作方向，我的总体感觉，这个思路不仅现在的房价依然很难降，2011年的房价也是很难降。只能靠狐假虎威，虚张声势的调控政策，造成市场的阶段性集体观望，降一些成交量。要想把房价也跟着一起降下来，那只是全国人民的美好愿望。

所以，2011年的楼市，依然逃不出周而复始的调控怪圈，依然在调控中起伏跌宕，依然免不了被楼市理论家口诛笔伐，依然是自己把自己放在了烤箱上……