让钱生钱

ctcld

snowrider 发表于 2012-9-15 10:05 PM
不會吧 ... 偶是一路 no cost refi 下來 ...

我说的是HOME EQUITY LOAN

天地

ctcld 发表于 2012-9-16 12:10 AM
我说的是HOME EQUITY LOAN

现在贷款买房出租很划算，关键是你要能贷到款，贷的越多越好。

snowrider

ctcld 发表于 2012-9-15 11:10 PM
我说的是HOME EQUITY LOAN

偶可惜的就是當時沒有借一些 home equity 出來 ...

greenback

ctcld 发表于 2012-9-15 11:07 PM
TRUE，我费了两个月，过5关，前天刚拿到。

不过，我发现这两个星期快了许多。我估计QE3 一来，会把这摊 ...

Okay! I'll also give it a try ... and congratulations for the great rate!

suanc2008

看来跟米国以外的邻居没什么关系了.

Read0nly

俺跟着参乎几句。

加一共就3000万人口，都集中在几个大城市，近期房产增值多同大陆移民增加炒高房价有关。Cash out跨国到美国炒房，有个远途管理费用的问题，不是太现实。

靠出租房赚钱，房子烂一些往往比较合算，成本低，风险小。可现在这种白菜房不靠Cash根本抢不到手。如果出租房质量好，碰上烂房客，维护费用会比预期高。随着经济恶化，穷人越来越多，碰上烂房客的的机会在变大，这一点不能不考虑。

如果仅凭大本一句低息政策维持到2015年中就认定真会低息到那个时候有点太傻了，老格在台上时说话翻云覆雨的时候太多了。就算大本想那么做，如果在此之前下台，后任很可能要采取不同的货币政策。

再说老大拿到的利息，Snowrider老大说的是对的，前一个多月15年no cost no fee能拿到的最好利率是3.0。另外如果要cash out，lender现在用70%的LTV来评估总贷款额，而不是常规的80%。

Refinance大多lender没有时间限制条款，可以随时重新贷款，有些有，大约是几个月，长达一年的限制俺以前还没见过。

如果是自住房，重贷的条款里都有一个必须住满一年的限制性条款，目的是防止贷款人以自住的名义拿到比出租房低的利率。

总体说利用FED的低息政策投资出租房的确是好机会，但也别低估潜在的风险。

ctcld

上面说了，可以设法融资，放大自己的资本，买投资房出租或卖安全证券追求较高的回报。

下面再说说利用美国对农民和农耕地保护省税的政策倾斜投资农场（RANCH）

美国不是计划经济，但是美国也有耕地保护政策。美国土地资源丰富，人均耕地占有量较多，是我们人均耕地占有量的9倍（2003年）。虽然美国耕地保护的压力较小，但他们仍然十分重视耕地保护工作。一是规划保护耕地，通过土地利用分区规划，划定耕地（基本农田）保护区，出台《基本农田保护条例》（Basic Farnland Protection Regulation），严格土地用途管制，农民必须保证农用地的农业用途；二是通过政府补贴保护耕地，对私人所有的耕地（基本农田），由政府对基础设施进行投入和保护，无偿提供农业技术支持；三是通过优惠性课税政策保护耕地，对耕地（基本农田）降低或减免其土地税、遗产税；四是通过产权束的分割和约束保护耕地，在美国，土地所有者可以出售所有权中的一些权利而保留另外一些权利，如出售建设开发权，保留农用地耕作权，把土地限制为农业用途并给予补偿，美国建立了购买开发权利即保护地役权（Purchase of Development Rights/C onservation Easements,简称PDRS）制度，可交易开发权（Transferable Development Rights,简称TDRS）制度，对美国的耕地保护起到了非常好的效果。

我和朋友交谈，他告诉我余钱投资农庄是不错的选择。

买了个农场，只要你种上一季农作物，水果，或养牛放马，你就可以享受农民待遇了。
我以前认识个主，和国内朋友合作，在纽约上州买了个农庄，雇一两个老墨专门种各式各样的南瓜，感恩节上市。

还有个朋友在德州专找有小油田的，或可以风力发电的RANCH。

象天地那么能干的还可以做奇异水果到农贸超市上架。我也想好我的农产品：韭菜和洋葱，中西合璧，经济价值不菲。

玩大一点的，可以把RANCH 建成溜马，钓鱼，度假的休闲胜地。看看某侃爷的杰作：

“在美国，农场就是一种普通商品，只要你有钱，只要你喜欢，你就可以买，不需要申请报批，不需要宴请行贿，一旦买下就世代相传永久存续。许多农场在城市的规划之外，使用不受限制，你可以买个土壤好的生产性农场种庄稼，可以买个土质一般的养殖性农场养牛养马，你也可以选个风景优美、交通便利的农场盖楼，盖宾馆，盖疗养院，盖高尔夫球场，把你的农场建成娱乐场地供世人游玩。说不定哪一天，你精心打造的农场就如同维多利亚岛上的宝翠花园一样举世闻名，每年吸引数百万人参观，日进万斗发大财。。。”

ctcld

这里有篇ZT，分享一下

新华网讯 在美国，尽管城市比农村繁华，但仍有不少人留在农村，甚至选择一辈子当农民。当农民有啥好？春耕时节，我来到美国科罗拉多州农村———

生活舒适又方便

出科罗拉多州的丹佛机场，黛安娜女士接上我便直奔她家。纵横交错的公路网，在一望无际的农田里延伸，绿油油的麦子宛如春水，翻起绿色的波浪。

地 宽农家小。点缀于田野中的黛安娜家，只有到了跟前才觉得大。这个室内面积达2200平方英尺的农舍，有些像乡村别墅。地板上铺着厚厚的地毯。大客厅里，摆放着50英寸大屏幕电视，卫星电视接收机；落地玻璃墙边，立着发亮的钢琴；一面墙的书架，装满了各种农业书籍。小客厅里，电脑、扫描仪、传真机，一应俱全。两套洗手间，冷热水供应；室外有一个小型游泳池。黛安娜告诉我，她家在75英里外的风景区还有一处专供度假用的别墅。此外，他们每年还要出游10次。

墙 上挂着一对老人的照片，那是黛安娜的公公婆婆。他们是这个农场的第一代主人。当年是靠30年贷款买下这片土地的，现在总共480英亩，是典型的美国中型农 场。她的先生从小在这里长大，而她自己是在丹佛城里长大的。大学时期，她爱上了自己的同学、这个农场主的儿子———布赖恩，便嫁到了这个家。从此夫妻双双 在这里耕耘、生活数十载。如今，一转眼，他们的两个儿子也都大学毕业。一个当了工程师，一个在政府部门工作。孩子们依然留恋这个家，经常回来看望老两口。

我问她，没有孩子在身边，离城里又比较远，生活是否方便。

她指着院子里的汽车说，“有车去哪儿都方便。再说家里有这么大的冰箱，买一次菜可以吃一个礼拜。我自己还有个小园子，可以种花种菜。平时生了病，附近镇子上有志愿医疗组织，救护车免费。如果有危急的病，拨打电话911，10分钟内直升机就会停在家门口，很方便。”

说话间，黛安娜的先生布赖恩从地里干完活回来。他告诉我，地里的活基本是他一个人干，不过他有一个长期雇工帮忙，老伴则在家做饭、干家务。由于主要靠机械化、自动化，除了播种、收割季节，一般也不觉得太忙。

生活舒适又方便

出科罗拉多州的丹佛机场，黛安娜女士接上我便直奔她家。纵横交错的公路网，在一望无际的农田里延伸，绿油油的麦子宛如春水，翻起绿色的波浪。

地 宽农家小。点缀于田野中的黛安娜家，只有到了跟前才觉得大。这个室内面积达2200平方英尺的农舍，有些像乡村别墅。地板上铺着厚厚的地毯。大客厅里，摆放着50英寸大屏幕电视，卫星电视接收机；落地玻璃墙边，立着发亮的钢琴；一面墙的书架，装满了各种农业书籍。小客厅里，电脑、扫描仪、传真机，一应俱全。两套洗手间，冷热水供应；室外有一个小型游泳池。黛安娜告诉我，她家在75英里外的风景区还有一处专供度假用的别墅。此外，他们每年还要出游10次。

墙 上挂着一对老人的照片，那是黛安娜的公公婆婆。他们是这个农场的第一代主人。当年是靠30年贷款买下这片土地的，现在总共480英亩，是典型的美国中型农 场。她的先生从小在这里长大，而她自己是在丹佛城里长大的。大学时期，她爱上了自己的同学、这个农场主的儿子———布赖恩，便嫁到了这个家。从此夫妻双双 在这里耕耘、生活数十载。如今，一转眼，他们的两个儿子也都大学毕业。一个当了工程师，一个在政府部门工作。孩子们依然留恋这个家，经常回来看望老两口。

我问她，没有孩子在身边，离城里又比较远，生活是否方便。

她指着院子里的汽车说，“有车去哪儿都方便。再说家里有这么大的冰箱，买一次菜可以吃一个礼拜。我自己还有个小园子，可以种花种菜。平时生了病，附近镇子上有志愿医疗组织，救护车免费。如果有危急的病，拨打电话911，10分钟内直升机就会停在家门口，很方便。”

说话间，黛安娜的先生布赖恩从地里干完活回来。他告诉我，地里的活基本是他一个人干，不过他有一个长期雇工帮忙，老伴则在家做饭、干家务。由于主要靠机械化、自动化，除了播种、收割季节，一般也不觉得太忙。

政府补贴有保障

在布赖恩家的北面，远远可见有几层楼高的白色建筑。走近一看，那里还有许多圆型建筑。布赖恩说，这是他们的合作社（协会）基地，有粮仓、油库、农机和零配件库。

原 来，农民参加合作社，可以先把生产的粮食卖到这里，储存起来，等待时机，然后统一由合作社对外销售，争取较高的价格。而在消费方面，合作社可以统一以批发价大批量购买一些农机、零配件、汽油、柴油、良种、化肥等，然后以较低价格再卖给合作社成员，可谓一举两得。为了节省电费，他们还成立了电力合作社，自己 集资或出资建厂发电。

他们希望政府给予农民更多的支持和补贴。目前美国联邦和地方政府对农民的支持，主要是通过低息贷款给予补 贴。具体做法是政府以目标价格（也叫贷款价）给当年的农作物定价。农民收获后，如果市场价高于政府目标价，农民就把粮食卖了，也不需要从政府贷款。如果市场价低于政府目标价，农民可以把粮食按政府目标价卖给政府，也可以先储存起来，由政府保管，等市场价格好了再卖。而政府可以此作为抵押给农民提供低息贷 款。

自然灾害是农民们最担心的事，为了避免灾害带来的损失，农民们基本上都上了灾害保险。布赖恩说，他家买的是最低的一种，整个农场一年的保费约1000美元，他出300美元，剩下的由政府补贴。此外，他们在农田里开的各种机动车，燃料不用加税。每年按市场原价加油，第二年政府退油税，原因是这些农用机车不上公路。

看着他身上的灰土，我问：“虽然条件都不错，你不觉得当农民很辛苦，而且不如在城里清爽？” 他看着他的庄稼和农舍，笑眯眯地说：“我就是喜欢农村，环境、空气都比城里好。当农民虽然有时很累，但有忙有闲。闲时想干什么就干什么，很自由。再说，我们的居住生活条件并不比城里人差。”

告别农家，沿途乡村柏油马路两旁那整齐葱绿的庄稼和点缀其间的别墅般的农舍、喷吐着白色烟雾的自动灌溉网、现代化的农机农具……仿佛仍在诉说着当代美国农民的故事，回答着我要寻找的答案。

snowrider

看到大家討論從 借出 home equity loan 到買投資房做房東 到買農場開農莊 ... 工程越搞越浩大!
偶還是乖乖地做做行情就好!   ... 想要渡假就平倉或是設個倒限單做保護 ... 一點牽掛都沒有!  行情看不懂就休息 ... 行情看得懂時就多做點 ... 需要用錢時就轉個帳就好 ... 也不用工程浩大地還要找broker登廣告簽合約 ...

QWE

投资是一生的学问，而且每个人适合自己进行的投资方向会很不相同，要根据自己的特长选择。我一个朋友开饭店，先赚后赔，另一个朋友家也开饭店，越开越红火。投资股票，外汇，期货，房产，农庄，森林，等等，任何一项都有很深的奥妙。我个人感觉，门门学，不如专精搞一门，只要把任何一项投资项目搞通专精，都可能获益匪浅！

greenback

To stay closer to the typical investment instruments that most people at HT9 are doing, you can also hold the following with your borrowed money:

1) Mortgage REITs (mREITs). The rate is very high (> 10%) in the current low rate environment. However, the risk is that you may lose your capital when rates start to jump.

2) Income bond funds. The rate is ~6-7%, but they are less risky.

Apparently all approaches have risk. This applies to holding investment properties. Your holdings can go under water no matter what. The benefit is that you can dump these holdings like stocks/etfs when the market condition starts to change.

ctcld

如果对投资不动产不敢兴趣，而自己可以MANAGE风险投资，我建议选DIVIDEND好的蓝筹股和表现好的ETF
。证券投资，要完全低风险，高回报的几乎没有。所以，必须做到：

1，仓位控制，
2，管理勤劳，
3，多做功课，
4，多做指数。

我这里列出好的DIVIDEND的个股和ETF分类。（象去年来 REIT 类的就是个不错的选项）

http://investing.money.msn.com/i ... s?sco=10&col=12

http://etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

开小差

1st?

snowrider

ctcld 发表于 2012-9-16 05:56 PM
如果对投资不动产不敢兴趣，而自己可以MANAGE风险投资，我建议选DIVIDEND好的蓝筹股和表现好的ETF
。证券投 ...

太棒了!  多謝!

QQQ?

tonghu

我的目标就是买个农场， 努力中...

ysc

tonghu 发表于 2012-9-17 10:46 AM
我的目标就是买个农场， 努力中...

please invite HTers to visit someday.   

Elephant

ctcld 发表于 2012-9-15 08:34 PM
怎么ON？

我举个例子，这里有很多加拿大的邻居，对吧？

加拿大邻居到美国贷款拿不到,这一辈子只能看美国邻居发财致富.

茜茜

开小差 发表于 2012-9-16 06:15 PM
1st?

You mean RSO?
Thanks

开小差

茜茜 发表于 2012-9-18 06:10 AM
You mean RSO?
Thanks

what i meant is "1, Recapture is the return "of" the investment." this statement is WRONG