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美 国房地产市场出现了一类新的从事短期房产转手交易的投资者，他们关注的投资对象是高端物业。
在房地产泡沫破灭前，房屋“翻新转手”(house flipping)是很受欢迎的一种投资方式。目前这种投资方式在全美正卷土重来。所谓“翻新转手”是指投资者买下一套房子之后经过翻修迅速转手以获取利润的做法。房价上涨以及住宅存量收紧推动更多投资者涌入高端房地产市场。房地产市场研究机构RealtyTrac的数据表明，和2011年相比，2012年售价在100万美元及以上的“翻新转手”房数量激增35%。
  Michal Czerwonka for The Wall Street Journal 房产图片：另一种“炒房”：翻新转手
我们在推动这股趋势的投资者中看到了一些此前未曾见到的身影：国外买家、机构投资者以及在其它行业赚到钱的专业人士。
拉斯维加斯房地产经纪人扎尔•赞加内(Zar Zanganeh)说：“从当前这个市场此类房屋的数量看，每个人都认为自己能赶上下一波投资潮。”他说和一年前相比，现在向他咨询“翻新转手”房的客户数量多了两倍。
迈阿密房产中介机构Century 21 Premier Elite Realty的总裁兼首席执行长帕特里夏•德林诺瓦(Patricia Delinois)说，最近她促成了一套面积为6,255平方英尺（约合581平方米）的房子的“翻新转手”交易。
这处房产在2012年1月被一个由一位美国人牵头的投资团队以120万美元的价格买下。这个团队包括来自委内瑞拉、巴西、哥伦比亚、俄罗斯以及法国的投资者。他们对厨房和浴室进行了装修，购置了顶级家电和照明设备，最后还给房子装饰了豪华的外观。
她说，整个翻修工作花了大约100万美元。现在这栋房子以298万美元的价格在市场上出售。
贝丝•休斯(Beth Hughes)是华盛顿房产中介机构DCRE Residential的经纪人，她常为那些从事“翻新转手”交易的买家寻找房源。去年夏天她在华盛顿的哥伦比亚高地(Columbia Heights)为Level One Development LLC的总裁乔丹•格力斯特(Jordan Ghrist)找到一处面积2,000平方英尺（约合185平方米）的房源。格力斯特后来以461,500美元的价格买下了这处含四间卧室、三间全卫和一个半卫的房子，并由内到外进行了全面翻修。格力斯特有一个200万美元的基金，所以他用现金付款。
一个多月前，上市才三天的这套房子就以805,000美元的价格签订了合同。上月底房屋交接手续完成，格力斯特估计利润率在28%左右。
高端住宅的“翻新转手”交易尤其具有挑战性。和中价位房产相比，豪宅的销售周期可能更长，装修费用可能也要高得多，因为高端买家在看房时希望房子能有惊艳感。从事此类交易的很多投资者都曾亏过钱。以佛罗里达州那不勒斯马可岛(Naples-Marco Island)为例，RealtyTrac的数据显示，在当地购买价格为100万美元以上豪宅的“翻新转手”投资者中，其所购房产在六个月内售出时投资成本平均亏损14%。
洛杉矶私募股权投资公司Sequoia Real Estate Partners的执行合伙人布鲁斯•巴特利特(Bruce Bartlett)说，理想的情况下，为了实现利润最大化，购房、装修和转手出售三个环节应该在六个月内完成。
巴特利特说：“翻修不是上上油漆、装扮一下门面的简单工作。你必须重新打造整幢房子。”巴特利特和他的合作伙伴团队曾一起“翻新转手”过多套单户和多户型豪宅。其团队成员包括加州大学洛杉矶分校(University of California, Los Angeles)齐曼房地产中心(Ziman Center for Real Estate)的高级讲师埃里克•萨斯曼(Eric Sussman)。
巴特利特最近在洛杉矶好莱坞山(Hollywood Hills)斥资69万美元买下一套面积为1,850平方英尺（约合172平方米）的现代风格住宅。之后他花了五万美元，主要是对房子表面进行了修饰，增加了胡桃木地板和栏杆、枫木橱柜，在厨房添加了花岗岩台面，安了一个新的吧台，并重新上了油漆。他预计这套房子最近能以888,888美元的价格成交，利润率能达到20%。
巴特利特说，如果考虑“翻新转手”，那么购房时他首先考虑的是地基、房顶、电气系统、给排水管道以及供暖和空调系统。他说：“这些都是你在翻修房子时要花大钱的地方。”
在购买装修材料时，巴特利特主要光顾厂家直营店和批发店。他总是寻找打折商品，并要求卖家提供优惠价。在装修好莱坞山那套房子时，他需要一种白色的图案装饰瓷砖，但设计师品牌的瓷砖价格过于昂贵，每平方英尺价格从40美元到77美元不等。他继而选择了普通的 砖，每平方英尺只要3.82美元。装修吧台时他选择了普通的黑色瓷砖，每平方英尺1.99美元。此外他用海泡石绿的瓷砖代替玻璃。
对于那些买家能看到的东西，比如家电和固定装置，他则会买名牌货。有时他还会批量购买。他说：“好市多超市(Costco)有卖质量很好的浴室水龙头，是汉斯格雅(Hansgrohe)品牌的，每个售价70美元，我买了20个。现在我还不知道会用在哪儿，但我知道将来一定用得上。买家来看房时，一定会注意到水龙头是汉斯格雅的。”
在经济衰退期间受冲击最严重的房地产市场上，高端房产的“翻新转手”交易尤其活跃。在那些房屋增值率最高的地区，投资者可以很大折扣抢购目标房产。RealtyTrac的数据表明，过去一年部分都市圈百万美元级别的“翻新转手”交易同比上升逾七倍，虽然百万美元豪宅在所有“翻新转手”交易中占比不到1%。
购入百万美元豪宅进行转手交易会有更大的获利空间，市场对此类房屋的高需求意味着投资者在进行翻修时可能承担更大的风险，当然也可能获得更高的价格。
在亚特兰大，房产评估师丹•弗里斯(Dan Fries)说，经他评估价值为100万美元的豪宅翻新后转手价格通常能高出25万美元。具体增值幅度取决于翻修动的是大手术还是表面文章。他说有时投资者能赚回相当于翻修支出五倍的回报。
最近几个月来，从事高端房产转手交易的投资者在寻找房源时必须要有创新性思维。前述洛杉矶投资者巴特利特在加州兰乔帕洛斯弗迪斯(Rancho Palos Verdes)购置了一套房产。此前一位朋友告诉他，原来的房主已经去世，继承这套房产的家人又住在城外。这套房产空置了六个月，曾被水浸泡。他打电话给这家人的房地产经纪人，后者以82.5万美元的价格将房子卖给了他。
他打算花20万美元打造一个开放式布局，重新打造主卧室，重新设计园林景观，并添加空调设施。通常情况下，他不购置那些需要彻底翻修的房子。但他预计这套房子翻修后能卖出140万美元的价格，利润率能达到37%。
从事房产“翻新转手”交易的投资者劳埃德•西格尔(Lloyd Segal)著有《房屋转售》(Flipping Houses)一书。该书是购置和翻修转手房的指南。西格尔常常通过破产法院、遗嘱检验法院、法院拍卖以及自己的人脉寻找房源。他会向介绍人支付“介绍费”。
有时候他干脆开车在洛杉矶闲逛寻找房源。最近他买到的一套房子就是这么找到的。他以285万美元的价格买下了这套房子。他说：“当时我约会要迟到了，我像疯子一样开车在好莱坞穿行。然后我看到了一块小牌子，上面写着“待售”二字以及联系方式。”他说自己立刻将车停到一边去打电话。“当时我赴约已经迟到了，但你看我优先考虑的还是找房源的事。这事儿可千万别告诉任何人。”
SANETTE TANAKA | 
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发表于 2013-7-16 11:25 PM
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