中国投资者转战欧美商业地产

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年来，亚洲富豪曾在西方价格昂贵的公寓和豪宅上一掷千金，如今他们正在购买的是欧洲和北美的小型写字楼、零售店和品牌酒店，寻求稳定回报，并实现投资的多元化，远离他们认为风险越来越高、越来越不稳定的本土市场。

房地产研究公司Real Capital Analytics的数据显示，今年前六个月，亚洲私人投资者在美国商业地产上投入了19亿美元。这个数字已经令亚洲私人投资者2012年全年购买的美国商业地产总值（5.514亿美元）相形见绌。

Bloomberg News

上个月，中国地产开发商收购了纽约通用汽车大厦的少数股份。但是，亚洲买家对规模较小的交易兴趣越来越大。

具有重大意义的资产仍然吸引着人们的注意，比如中国地产开发商张欣今年6月就收购了纽约通用汽车大厦(General Motors Building)的少数股份。但世界各地的房地产业内人士说，他们看到并非超级富豪的亚洲人对于规模在3,000万美元以下的交易兴趣大增，而这样的交易通常是本地私人投资者的投资范畴。

Real Capital Analytics还说，其数据可能低估了这种趋势，因为该公司并不跟踪规模低于250万美元的交易。此外，该公司也无法统计外国投资者通过当地合作伙伴以及未上市房地产投资信托基金等第三方机构进行的投资。同样地，该公司也承认，并不全面掌握通过高人气的EB-5投资移民项目流入美国的资金情况，该项目向投资额至少50万美元的投资者发放五年期签证，投资对象为在美国创造就业机会的企业，很多时候都是房地产项目。

Real Capital Analytics董事总经理法苏洛(Dan Fasulo)说，跟踪所有的资金流动难度很大，我们知道没有完全统计以数十亿美元的规模进入美国的资金数量。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)驻新加坡的国际资本团体负责人梅多斯(Alastair Meadows)说，最大的变化是出现了新的私人投资者；规模在3,000万至8,000万美元的交易很多，也引发了极大的兴趣；这一规模区间高于国内私人投资者的投资范围，但不及机构投资者，这是个理想范畴。

许多亚洲富豪在本国都是以房地产起家的，他们中的很多人坐拥大量现金，希望在本土之外实现分散投资。他们被更为成熟的西方市场长期且稳定的租金所吸引，这些市场的回报常常高于香港和新加坡等超级热门的房地产市场的回报，后者是在海外投资的亚洲富豪的主要目的地。亚洲的办公室租约平均租期仅为三年，而伦敦或纽约等市场的租约为15年或20年。此外，伦敦和纽约优质写字楼的租金回报（计算方法是用全年租金收入除以该房产的价格）在5%-6%，高于香港和新加坡的3%-4%。

经纪公司世邦魏理仕(CBRE)负责国际资本市场的执行董事朱弗里达(Marc Giuffrida)说，他们在亚洲获利了结，将这些利润投入到回报更高、更稳定的西方市场中。

伦敦尤其受亚洲投资者欢迎，这个城市也出现了新一类的投资者：净值较低，但仍热切希望购买。两年前，英杰华(Aviva)大楼以2.88亿英镑（合4.35亿美元）出售给东南亚棕榈油大亨郭孔丰(Kuok Khoon Hong)和吴笙福(Martua Sitorus)的交易是当时地产交易的典型。最近亚洲投资者参与的交易包括，伦敦市中心Clerkenwell路的一幢写字楼以700万英镑出售给一位中国私人投资者。

朱弗里达说，这曾经是仅限亚洲最顶级、最富有的家庭投资的领域，但现在有许多属于中层富豪的家庭购买价格较低的地产。

在不那么知名的市场从事较小规模交易的经纪商也发现有大量亚洲资金涌入。高纬物业(Cushman Wakefield)驻多伦多的房产经纪梅多夫(Elliot Medoff)说，过去两年，他越来越多地应对中国客户的要求，这些客户希望在多伦多的繁华街道寻找价格在100万至500万加元（合95.9万至480万美元）的零售地产。

梅多夫说，买家通常是夫妇，不会说英语，他们开着崭新的宝马(BMW)或奔驰(Mercedes)，去现场实地参观五分钟；他们不会问什么问题，无需尽职调查，他们支付现金，签名都是中文；这些交易非常容易；在我的办公室，我们现在谈论的是怎么能找到更多的这类客户。

经纪人员说，这类交易绝大部分属于“核心资产”，这是房地产行业指代中心地段优质建筑的行话。但地产业内人士说，投资者越来越具有冒险精神，他们希望投资的目标不止于大都会的市中心，还包括中小城市。

举例来说，Real Capital Analytics的数据显示，凭激光技术起家的中国商人高云峰（音）在瑞士购买了两间酒店，其中包括地处Malchese-Frutt山村的湖滨酒店Frutt Lodge，价格为5,500万美元左右，此地位于苏黎世以南约56英里（约合90公里）处。

2011年在俄亥俄州托莱多市(Toledo)，中国投资者在一个92英亩（约合37公顷）的滨水房产地块上投资510万美元，计划重新开发这片区域，不过该项目尚未动工。

地产经纪说，首次投资的亚洲买家在交易过程中常常遭遇文化障碍，因为西方的房地产讨价还价过程常常不同于他们国内的做法。

中国买家有时会试图在最终合约签署前砍价，这样的行为在西方不常见。同样地，中国买家常常对于聘请一位经纪人独家代表他们身为买家的利益感到恼火──在中国，这种做法是闻所未闻的。

仲量联行的梅多斯说，我们要手把手进行很多指导。

Jason Chow