不利中国房价的四项改革

源济

顾蔚

看

空中国房地产市场有两个基本原因：中国房价涨得太高太快，政府正在收紧信贷。但房价可能走软还存在另外四个更加微妙的理由，这些理由都跟中国政府的新改革措施有关。

中国的房价已经在过去五年中上涨了一倍，而且目前还在上涨。英国房地产咨询公司莱坊的数据显示，在2013年全球30个城市豪宅市场的价格表现中，北京豪宅价格上涨17%，涨幅位居第三，仅次于雅加达和都柏林。今年1月份，中国70个大中城市的房价除一个城市外均出现上涨，只是涨幅有所放缓。

不过，现在依然很难想象中国房地产市场会出现崩盘。一方面，潜在需求依然强劲。中国城市居民人口仍在以每年2,000万的速度增长，而在目前的城市居民中，仍有至少3,000万户家庭居住在没有卫生间或厨房的房子里。与此同时，供应量则在趋于稳定。中国的住房竣工套数在2012年达到1,070万套的最高峰，2013年的竣工量有小幅下降。

中国国务院总理李克强在今年的政府工作报告中没有就抑制房价发出明确的警告，这可能是10年来的首次。但投资者不应忽视其他政策面的变化，例如利率和汇率的市场化及土地改革，因为这些改革都将对房地产市场产生影响。

复旦大学管理学院教授钱世政称，这届政府做的是全面深化改革，不是隔靴搔痒。政策会拨乱反正，把政府拼命套现的动机降下来，把闲不住的手，变成看不见的手。他说，未来市场会两极分化，一线城市房价缓慢增长，而三四线城市房子将严重过剩。

影响中国房地产市场的有另外四个被忽视的因素。首先，中国的利率市场化已经导致房贷利率上升。由于融资成本提高，银行希望能够提高借款回报。中国互联网货币市场基金的兴起也引发了针对短期存款的争夺，为维持利润率，银行也急于将成本的上涨转嫁给借款人。银行以前的房贷利率通常会有八折左右的优惠。但现在大银行都已不再提供房贷利率优惠，一些中小银行更是要求将贷款利率在政策规定的水平上再上浮10%。

利率上升对资产价格是坏消息。随着利率市场化的推进，在不久的将来，中国的利率应该还会进一步上升。中国央行行长周小川本周表示，中国的存款利率放开很可能在最近一两年就能够实现，并称放开后利率在短期内有较大可能上行。

其次，人民币汇率的市场化可能会鼓励更多资金外流。中国国内对房地产的需求之所以如此之高，是因为中国的投资者在国内缺乏好的投资选择。这种情况正在发生变化。中国的富人已经成为美国、英国、加拿大和澳大利亚房地产市场上的重要买家。一旦中国的资本项目进一步开放，更多的中产阶级可能会开始将资产放到国外，增加资产的多样性，而这将减少国内的房地产投资需求。
人民币近期的贬值已促使更多中国人开始对海外投资感兴趣。由于富裕人群通常有更多的投资选择，因此这种政策对高端房产市场的打击可能最大。

第三，土地改革对房地产需求也有影响。中国将对把农村土地转为城市用地的程序进行改革，同时也将赋予农民更多的财产权利。一方面，这些措施应会增加农民的收入，在农民迁入城市时可以增加他们对城市住房的购买力，这对房价而言应当有正面效应，特别是低端房产市场。

但增加对农民的土地补偿款也意味着中国地方政府的利润将减少，而地方政府目前一半的财政收入都来自土地拍卖。这样一来，地方政府征收房产税的积极性应该会提高。中国已在上海和重庆开展房产税征收试点工作。

第四，中国的反腐行动和国有企业改革也可能会对房价起到降温作用。中国正在建立一项不动产登记制度。房产信息透明度的提高会加大拥有多套房产的官员卖出房产的意愿，这将在短期内增加房产的供应量。

国有企业的改革也可能会对房地产市场产生影响。中国政府在2010年要求78家主业不是房地产的央企退出房地产市场。尽管这可能会导致新房投资规模的减少，但土地市场竞争的降温可能会带来开发商总成本的下降，这种情况下开发商可能会相应地对购房人做出让利，从而对房价起到降温的作用。

中国政府希望房价稳定，一方面是为了安抚新的购房者，另一方面也是稳定现有的业主们。但要达到这种平衡并不容易。英国证券经纪公司蓝橡资本有限公司(North Square Blue Oak)中国研究部门负责人巴伦(Oliver Barron)称，鉴于每一项改革的推进过程预计都将较为谨慎，因此每项改革对房地产市场的影响可能都有限。

不过，巴伦表示，如果将资本账户开放、利率改革和国有企业改革效应等几项政策累积起来，针对房地产的投资可能会出现明显下降，这其中既有可能是房地产企业在获得资本方面遇到困难，也可能是因为个人投资者选择投资其他资产。