重启融资证券化产品有助降低地产风险

源济

《华尔街日报》2014/10/23 08:23:05

刘利刚

在多年的期待后，把地产融资证券化的产品MBS终于再度出现。9月30日，央行联合银监会发布的文件中表示，鼓励银行业金融机构通过发行抵押支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

MBS和REITs的再度出现，或许将成为中国房地产市场融资多元化的起点，同时也可以显著降低房地产金融存在的风险。

传统上来看，中国房地产融资大量依赖商业银行的信贷，这其中主要包含两种贷款，一种是房地产开发贷款，另一种则是抵押贷款。与房地产开发贷款相比，抵押贷款的期限很长，平均年限超过15年，这些贷款长期存在银行的资产负债表上，影响着商业银行进一步的抵押贷款发放。目前中国住房抵押贷款的存量为10.5万亿元，这几乎是贷款总额的15%的规模，同时从银行角度来说，为了支撑这些信贷，最简单的办法是吸收储蓄，但由于存款周期往往小于贷款周期，因此，银行存在着存贷“周期错配”问题。这样的一种状况，也导致了商业银行大规模发放抵押贷款也存在着动力不足的问题，

此外，利润也是商业银行另一个担忧。这主要是因为目前的5年期贷款基准利率6.55%，如果商业银行为贷款提供9折优惠，其利率仅为5.895%，而商业银行目前为3个月的理财产品提供的利率却仍然高于4.5%的水平，在缴纳了20%的存款保证金之后，商业银行的资金成本将超过5%，在这样的情况下，商业银行仅保有不到100个基点的利差，这大大低于其他业务带来的利差水平，这也导致了商业银行对住房抵押贷款仍然兴致不高。

为了降低系统性风险，将抵押贷款资产证券化即发行MBS在传统上是较为常见的手段，但在国际金融危机爆发后，对于资产证券化的担忧上升较快，因此中国也几乎停止了对MBS的尝试。而目前为止，中国商业银行也仅仅发行过屈指可数的几笔MBS，其指标化意义并不强。直到最近的这份文件中，监管部门才再度提及MBS，在一定程度上也表明监管机构开始关注这类金融产品对于平滑商业银行“期限错配”风险的意义，同时也有利于多元化中国目前过度集中的融资结构。此外，对于商业银行来说，其通过资产证券化的方式如果可以将表内资产转出表外，那么其吸引力将十分明显。同时对于机构和个人投资者来说，新的金融产品如果能够提供更具有吸引力的回报率，对这种产品的需求将十分可观。

央行在MBS之外还提及了长期金融债券等其他模式。从发达国家的经验来看，在欧美国家中其实存在着两种不同的模式，一种是在美国较为流行的MBS，另一种则是在欧洲市场较为流行的担保债券（covered bonds）。在这两种情况中，银行贷款都将被信用机构打包成一个新的证券化产品，不同的是，在担保债券的案例中，担保债券的担保不仅来自于贷款本身，同时商业银行的信誉也与担保债券紧密相关，即商业银行仍然是抵押债券的信用担保人。担保债券在欧洲存在的时间超过200年，直至目前，它仍然承担着重要的市场功能。

但在MBS在美国市场的运作中来看，美国商业银行普遍将抵押贷款直接打包给一家特殊目的机构（SPV）,事实上也将风险从银行中剥离出去，在实际的运作中，往往有一些具有较高信用评级的机构为其进行信用担保，此外，很多机构也以这些资产作为标的，来发行一些更加复杂的结构性金融产品，这些产品也被认为是美国次贷危机爆发的重要原因之一。

从这样的案例来看，设立新型金融产品的目的都是为了降低和减少风险，但如何使用却可能造成完全不同的结果，这也对监管机构提出了更高的要求。从欧美经验来看，担保债券可能更容易在中国现有的法律框架下操作。

笔者认为，中国应该大力推进抵押证券化市场的发展，在这一过程中也可以不断累积对于房地产融资多元化的经验，将过度的融资需求从商业银行剥离出来，也有利于加强商业银行对于中小企业服务的意识和动力。

（本文作者刘利刚是澳新银行大中华区首席经济学家，文中所述仅代表其个人观点。）