《图说金融》第14期：2012银行买楼记

源济

今年来，几则关于上市银行买楼或者计划巨资买楼的消息赚足了眼球：2012年3月，建行25.1亿港元购得香港九龙湾东汇18整栋楼，2012年5月，农行48.8亿港元买下香港干诺道中50号全幢甲级写字楼，2012年8月，兴业银行通过拟在上海陆家嘴金融中心区以不超过50亿元的价格购置营业办公大楼的议案，2012年11月，民生银行公告称拟以不高于16.5亿的价格整体购买大连新沃金融总部基地及配套住宅项目。



2012银行买楼记
2012年3月，建行25.1亿港元购得香港九龙湾东汇18整栋楼，2012年5月，农行48.8亿港元买下香港干诺道中50号全幢甲级写字楼，2012年8月，兴业银行通过拟在上海陆家嘴金融中心区以不超过50亿元的价格购置营业办公大楼的议案，2012年11月，民生银行公告称拟以不高于16.5亿的价格整体购买大连新沃金融总部基地及配套住宅项目。





香港篇
资料：图为香港中银大厦，上世纪八十年代在香港九龙区中环地段购置地皮并建成，大厦由世界著名的美籍华裔建筑设计师贝聿铭先生设计，他曾设计过著名的法国卢浮宫扩建工程。这座总高315米达70层的摩天大楼是当时香港最高的楼宇。





建行25.1亿港元香港买楼
2012年3月，信置及尖沙咀置业联合发布的公告称，旗下九龙湾东汇18已以25.1亿港元出售给建行，成为继去年年中九龙塘又一城商场以188亿港元售出后，当时香港最高金额成交的物业。售出物业后，信置及尖沙咀置业分别可获3.9亿港元及1.97亿港元的净收益。（图为东汇18）





建行25.1亿港元香港买楼
东汇18位于九龙湾宏照道18号，前身为宝兴中心，其后重建，总楼面348620平方英尺(约为32388平方米)。以成交价25.1亿港元计，每平方英尺7200港元(折合每平方米约7.74万港元)。（图为东汇18）





建行25.1亿港元香港买楼
东汇18也不是首个建设银行在东九龙看中的整栋商用物业。根据香港媒体披露，早在2009年12月，该行曾委托香港测量师行，向新鸿基地产洽购观塘一号东港整栋物业，当时预计涉及资金约20亿港元，但最后告吹。（图为东汇18）





农行48.8亿港元香港买楼
2012年5月，农行48.8亿港元买下中环干诺道中50号全幢甲级写字楼后，农业银行香港分行刷新了香港单幢写字楼成交记录。（图为干诺道中50号）





农行48.8亿港元香港买楼
此幢楼高28层的甲级写字楼坐落于香港中环商业区核心干诺道中，门面宽阔长达46米，面向维港、中环及九龙半岛，邻近交易广场、国际金融中心、置地广场及机铁站。整幢楼的落成时间不足一年，占地面积1068平方米，总建筑面积16303平方米，由美国著名建筑师Robert A.M. Stern设计，将纽约曼克顿式的建筑设计风格搬进中环，大厦设计非常适合作银行或金融机构的总部，料将成为中环区新一代的地标建筑物之一。（图为干诺道中50号）





农行48.8亿港元香港买楼
干诺道中50号的平均实用率约为83%，高于其他同类型商厦，以成交总价和建筑面积粗略估算，此次中国农业银行整栋收购的均价约为29.93万港元/平方米，若以实用面积计算，成交均价则为36.06万港元/平方米，这一水平尚不及皇后大道中9号20楼41.12万港元/平方米的实用面积成交价此层楼面实用率仅73%。（图为干诺道中50号）





据五大行中的一位高管介绍，内地商业银行选择在香港买楼，不仅仅是为了投资，还有更多的是出于形象展示目的。据他了解，当前投资市场相对活跃，除了中国农业银行、中国建设银行以外，其他银行也有或正计划着类似的举措。

源济

内地篇
资料：图为北京金融街，聚集了中国各类金融机构的总部大楼。





兴业银行70亿三地建办公场所
兴业银行于8月10日发布公告，拟在上海陆家嘴金融中心区以不超过50亿元的价格购置营业办公大楼，此议案招致私募基金发公开信反对，认为与其拿50亿元买楼，不如回购公司股票，以更好地回报投资者。（图为上海陆家嘴）





兴业银行70亿三地建办公场所
兴业银行于22日发布公告称，目前公司驻沪机构办公场所较为紧缺，距离陆家嘴国际金融中心较远，不利于与监管部门和同业金融机构交流，且上海兴业大厦建于上世纪九十年代，功能设计上存在很多局限，已成为制约公司在沪业务发展面临的较突出问题，购楼是为解决在上海地区营业办公场地不足问题，且此次购置计划对兴业银行的资本充足率影响较小。2012年8月28日，兴业银行公告了2012 年第一次临时股东大会决议，会议以98.1374%同意比例，通过了《关于在上海陆家嘴金融中心区购置营业办公大楼的议案》。（图为上海陆家嘴）





兴业银行70亿三地建办公场所
值得注意的是，根据兴业银行10日公告，公司董事会审议通过上海建设项目的同时，还审议通过了在大连投资46999.27万元建设办公用房的议案。（图为兴业银行大连分行现在办公所在的大连市希望大厦）





兴业银行70亿三地建办公场所
公司还将建设福州总部营业办公大楼，包括一栋高约30层的主体楼以及裙楼、附属楼，总建筑面积约11.7万平方米，工程建筑采用钢结构，按“赤道银行”理念采用节能环保的建筑材料及工艺建设，总预算约为15.2亿元。兴业银行三地建设办公场所投资合计超过70亿元。（图为兴业银行目前位于福州的总部大楼）





民生银行16.5亿大连买楼
2012年11月21日，民生银行发布公告称，公司拟以不高于16.5亿元（不含相关税费）的价格整体购买大连新沃金融总部基地及配套住宅项目。（图为大连新沃金融总部基地项目规划图）





民生银行16.5亿大连买楼
这个议案的表决结果是：同意14票，反对0票，弃权3票。刘永好、王玉贵、王航三人未投赞成票。刘永好的理由是培训中心应发挥银行优势，控制成本，不应定位在价值太高。（民生银行副董事长刘永好以及大连高新区规划局部，刘永好同时是新希望投資有限公司董事长）





民生银行16.5亿大连买楼
根据公布在大连高新技术产业园区的项目公示资料，大连新沃金融总部基地及配套住宅项目，住宅地块的规划总建筑面积59719.8平方米，有地面和地下共181个停车位；办公地块总建筑面积23243.4平方米，共有地面和地下120个停车位。（图为大连高新区）





数据显示，2012年前三季度上市银行固定资产合计约5840亿元，按照上市银行的界定，固定资产中包含主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具，由于与房产的价值悬殊较大，办公设备的价值几乎可以相对忽略，而运输工具的资产价值与房地产相比也恐怕仅仅是零头而已。而且，上市银行房产的账面价值已经远远背离了真实的交易价格，似乎沦为了一笔“私房钱”,这部分市价增值部分达到万亿元规模，乃至更多。有分析指出，上市银行自2008年金融危机5年来，买楼均成功“抄底”。