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“傻瓜”式楼盘质量评判指南︱DK问答第25期

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发表于 2015-11-29 05:35 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


2015-11-30 刘德科 德科地产频道


日本人把混凝土墙做得如诗歌一般优美


文︱刘德科

大多数人有这样一种感觉:房价总是那么高,而楼盘的质量却总是在出问题。“德科地产频道”的后台常有这样的问题:某某品牌的地产商,他们造的房子质量怎么样?比如——

@李玉祥︱青岛:不知中海的建筑质量怎么样?之前看您文章,说他是最会挣钱的房地产企业。

@小脚丫︱杭州:景瑞怎么样?景瑞以前没做过精装房,网上对景瑞的评价也不是很好。

@我老公是蓝胖子︱沈阳:准备买珠海地产商华发的房子,能否点评下这个地产商呢?

……


如果你问我,麦当劳和路边黑暗料理,谁的食品卫生更过关,我会毫不犹豫地说,麦当劳!但买房不是吃饭,品牌地产商造出的房子,质量未必就一定靠谱。品牌大小与质量优劣也未必成正比关系。比如,中海的牌子比景瑞要大很多,但不意味着中海的质量就一定比景瑞好。

我只能说,几乎所有的品牌地产商,其楼盘质量都是半斤八两,谁也别说自己就一定比别家强。哪怕是以品质著称的绿城或仁恒,也不能保证100%不漏水——“品质”和“质量”是两个概念,“品质”是虚的,而我更关心的是实打实的“质量”。

当然,买品牌地产商的楼盘,多少总会有一些安全感;但绝对不能用品牌大小,去评判一个楼盘的质量优劣。

多数人买的还是期房,要事先预知一个楼盘的质量优劣,需要动用丰富的专业经验,这对普通购房者来说,实在太难了。我提供一些简单的办法,可以让大家对楼盘质量有一个大概的判断。

办法就是看工地,不用携带任何工具,用你的眼睛就够了。


中国地产商也能把工地做得如诗歌一般优美



1

看楼盘的施工方是谁


楼盘工地都会悬挂施工单位的名称。当然,多数人对施工单位不太了解,不要紧,找个“工具”就可以了。万科每年都会发一个《合格供应商名录》,所谓供应商,主要是指施工合作方,除了建筑施工方,还有室内装修和景观园林的施工方,当然也有材料设备供应商,而且还对他们进行分级。

你去网上搜索一下,看看你看到的这个施工单位,在不在万科的那个名录上。如果在,那多少是个加分项。

当然,你可能会说,凭什么要用万科的东西作为“工具”?毕竟,万科是全宇宙最大的住宅开发企业,它跟大量施工方有过合作,最了解底细,它有胆量公布这样的名录,大抵还是经得起考验和拷问的。

而且,万科的名录,不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司,而是具体到某个城市的某家分公司。比如,在2014年的名录中,中天建设旗下就有8家公司上榜,也是上榜数量最多的一个施工方品牌。

当然,并不是说万科名录上的施工方就一定不会出问题。比如我一直很欣赏中天建设,但是中天自己开发的楼盘,偶尔也会出现楼面裂缝(但是符合国家要求范围在0.3mm之内)。他们自己解释说,是钢筋用太多了。业主和媒体听了都很愤怒,嘲笑他们是“神回复”。但是,懂工程的人大概知道,中天的解释从理论上讲是合理的。只能说,中天是好心办了坏事。

毕竟,目前中国的绝大多数楼盘,用的还是非常传统的施工方法,也就是“手工活”,而不是“工厂化”,所以经常出点质量问题(或者是符合国家规范但有碍观瞻的瑕疵)是大概率事件。

万科每年都会发布《合格供应商名录》



2

看工地现场的整洁程度


主要看两个东西,一是建筑材料的堆放是否整齐,二是现场的清洁程度,是否污水横流。

别看这是场面上的事,它极大程度上关系到楼盘的质量水准。一家制度完善、操作规范的施工企业,才有能力让现场保持整洁,才有可能让质量更有保障。

想一想“破窗理论”:一个乱七八糟的工地,工人们在施工过程中恐怕心态不会好到哪里去,难免也会破罐子破摔。


▲高大上工地

▼普通工地



看过许多工地,污水横流是多数,交房之后出质量问题的概率也更高;而那些工地干净整齐、施工人员有直饮水喝、工棚观感良好的楼盘,交房之后的质量大抵相对靠谱。

实际上,现场是否污水横流,也是一个技术含量的问题。“取消湿作业”是建筑行业的一个至高标准,它必须有一定程度的住宅工厂化才能实现。

住宅工厂化是治愈质量顽疾的必由之路。住宅工厂化程度越高,必然意味着质量更可靠。比如,对于空鼓、开裂、漏水等质量通病,哪怕再有良心的地产商,都不可能100%杜绝,只有靠住宅工厂化才能根治。

3

看工地脚手架

脚手架乱七八糟的楼盘,多的是。且不说对施工人员的安全构成威胁,对质量水准也是负面影响。这已不是精神状态或管理制度的问题,更是技术含量的问题。

目前最先进的脚手架,是“自升式爬架系统”。听起来很专业,但还是很容易辨认的。传统脚手架往往被脏兮兮的绿色纤维网从头到尾地包裹着,而“自升式爬架系统”则是一台全封闭的金属网机器,每建三层,就往上爬一次,像蜘蛛侠一般。


▲“自升式爬架系统”

▼传统脚手架


实际上,“自升式爬架系统”也是住宅工厂化这台“大机器”的一个小小“零件”。

当然,采用“自升式爬架系统”不意味着住宅工厂化的程度有多高,但至少表明这个地产商在这个楼盘上已经在努力,努力造出质量更好靠的房子。


4

看未拆封的天花板是木板还是铝板

如果你有办法进入正在施工的楼体内部(一般不让你进去,如果你混进去一定要记得戴安全帽),可以抬头看看刚刚浇筑的天花板,用的是传统的木板,还是先进的铝膜(只要看上去是金属板,差不多就是铝膜)。


▲这就是铝膜板

如果你看到的是铝膜,说明地产商在用一种先进的技术,叫做“铝模板整浇混凝土”技术。这种技术,用的主要是铝合金模板与钢支撑体系,不仅让工程结构更加坚固,而且全面取消墙面抹灰,门窗采用干法施工,彻底解决了传统砌筑抹灰造成的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题。这是木板所做不到的。

当然,铝膜也是住宅工厂化的一个小小“零件”。

5

看施工现场是否有人在切割石材

园林景观施工,少不了“硬质铺装”。石材等材料是工厂切割,还是现场切割,对工程质量还是略有影响。工厂切割意味着材料更平整、铺砌更精密,当然造价比工人现场切割要更贵一些。毕竟,现场切割都是手工活,无法标准化,出质量问题的概率当然也就更高。

所以,在园林地面施工阶段,如果你没看到工人在现场切割石材,那么至少是个加分项。

另外,园林景观做得好不好,其中一个直观标准,就是乔木种得多不多,毕竟草坪的价格比乔木低。当然,乔木多不多,这个在工地现场可能很难看出结果。

但是另一个直观标准,是乔木是否采用“全冠移植”。

所谓“全冠移植”,简单说就是一棵树的“头”有没有被切掉。被“斩首”的树当然就难看,而且以后也长不回去,不过价格要便宜很多。而“全冠移植”的大树,要保证成活率,需要花费更高的成本。

▲全冠移植的乔木

▼被截头的景观用树



今天先写这些。我是一边在饭局上聊天,一边写完了这篇文章的,与易居、克而瑞的两个家伙。总的来说,楼盘的质量问题,是这个时代的顽疾,而且药方是“工厂化”,但是多数地产商还没觉得这是必选项。


所以,楼市真正的悲剧,是品牌无法为房屋质量充分背书。


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