中国房贷急速增长但根基不稳

源济

据中国银行业监督管理委员会披露，中国楼市的贷款成数平均值为55%，这个比例似乎让人放心。但是和贷款成数的绝对值相比，其上升速度恐怕更让人担心。

上海广富林附近的老楼被新的公寓大楼包围。照片摄于4月份。 图片来源：REUTERS
ANJANI TRIVEDI
华尔街日报  2016年 10月 17日 10:43

在杠杆率高企的中国楼市，债务增速比债务规模更重要。

为了缓解对中国楼市融资市场失控的担忧，中国银行业监督管理委员会上周披露，中国楼市的贷款成数(loan-to-value ratio，简称LTV)平均值为55%。LTV指贷款金额与被抵押资产价值的比率。这并非政府经常提到的数字，因此值得探讨这个水平是否真的安全。

表面上看，这个比率似乎让人放心，因为它意味着平均每一笔贷款背后有45%的房屋价值做支撑。因此，即便房地产价格暴跌，贷款者也应该不会立刻资不抵债。

但是和LTV的绝对值相比，LTV的上升速度恐怕更为重要。瑞士银行(UBS AG, UBS)估计，中国新房购买的LTV甚至更高，已从2012年的15%飙升至接近70%。这种上升主要集中在过去一年。在银行系统中，近几个月房屋贷款占新增贷款的比例超过70%，去年则平均为33%。这已导致房价和地价双双飙升。

相比之下，在美国房地产泡沫破裂之前，美国房屋抵押贷款的LTV低于60%，尽管这个数字未体现二次抵押和信贷额度。但无论怎样，在当时泡沫破裂和房价下跌时，这一基本数据迅速升至90%以上。

鉴于中国的许多房屋抵押贷款都是最近几年发放的，因此这些贷款LTV计算中的估值部分是基于近期快速上升后的房价。简单来说，如果房价回落20%，则LTV均值会突然变为70%。这没有考虑那些杠杆和房价增幅可能更高的个别市场，也未反映庞大的影子贷款市场的影响。据传，影子贷款一直帮助买家为房屋首付款提供融资，在杠杆之上再提升杠杆。

尽管淡化了相关问题的影响，但监管机构也发出了信号，表明他们意识到需要遏制这样的房贷激增。抵押贷款限制措施已在部分城市实施。政府似乎可能出台更多调控措施，目标或为银行业。

问题是，房屋销量和房价的快速上升与抵押贷款可获得性的增加密切相关。如果房屋估值或LTV出现下降迹象，可能意味着麻烦来临。

要知道房价经常会过度修正。