共享办公空间WeWork估值200亿美元值不值？

源济

WeWork的估值超过200亿美元，约为年收入的20倍，是估值排在优步、爱彼迎和SpaceX之后的美国第四大初创企业。但房地产业的其他人士和部分硅谷投资者称，WeWork的业务实际上很普通，只不过精心打造的形象掩盖了这一本质。

5月，WeWork的创始人Miguel McKelvey（左）和Adam Neumann在底特律的一场公司活动中讲话。 图片来源：SCOTT LEGATO/GETTY IMAGES
ELIOT BROWN
华尔街日报  2017年 10月 24日 16:47

当Adam Neumann向潜在投资者推荐他的初创企业WeWork Cos.时，他喜欢通过带投资者参观该公司共享办公空间的方式来点燃他们的热情。

在到达公司之前，这位38岁的首席执行长通常会给员工发一条指示：让办公空间活跃起来。于是WeWork的员工会聚集在公司的休息室，用披萨、冰激凌或玛格丽特酒来一场即兴聚会。

据WeWork的几名前雇员称，当Neumann和他的客人到来时，他经常会谈到办公室总是充满生机。

通过作秀、广阔的愿景描绘以及偶尔的龙舌兰酒，Neumann将这家总部位于纽约的办公空间提供商打造成了全球估值最高的初创企业之一。WeWork的估值超过200亿美元，约为该公司年收入的20倍，是估值排在优步(Uber Technologies Inc.)、爱彼迎(Airbnb Inc.)和火箭公司Space Exploration Technologies Corp. (即SpaceX)之后的美国第四大初创企业。在过去五年中，WeWork的估值每年都实现了快速增长。

WeWork跻身全美估值最高的初创企业榜单中。

Neumann把WeWork包装为向千禧一代提供真实社交网络的硅谷式公司，令科技投资者赞叹不已。WeWork最大的投资者包括软银集团股份有限公司(SoftBank Group Corp., 9984.TO)及其科技基金Vision Fund，二者8月份向其投资44亿美元。

房地产业的其他人士和部分硅谷投资者称，WeWork的业务实际上很普通，只不过精心打造的形象掩盖了这一本质。业务模式与WeWork类似的办公空间租赁公司IWG PLC管理的办公面积是WeWork的五倍，但其市值仅为WeWork估值的八分之一左右。

美国最大的上市办公空间租赁公司Boston Properties Inc.拥有的办公面积是WeWork的五倍，市值为190亿美元。

WeWork的战略有着与传统房地产相关的成本和风险。该公司的很大一部分客户为存续时间长短不定的初创公司。而WeWork则依赖长期租赁业务，且自身没有办公大楼。近来WeWork的空置率攀升，该公司正不断加大吸引租户的优惠力度。

Starwood Capital Group LLC的负责人Barry Sternlicht称，如果将WeWork定位为房地产公司，该公司的价值就不值这么多。他表示，Neumann对WeWork进行了精心包装并将其打造成一个社区，这使得该公司变成了一家科技公司。Starwood Capital旗下管理着超过500亿美元的房地产资产。

今夏，阿根廷的一班租用WeWork共享办公空间的公司员工。 图片来源：ALFIERI MAURO/LA NACION/ZUMA PRESS

风险投资人和共同基金向那些声称可以通过技术或对千禧一代的独特吸引力来颠覆传统产业的公司投入了巨额资金。由于市场预计这些公司的快速增长可以持续多年，经营食材配送业务及床垫和剃刀销售的初创公司获得了与科技公司相当的估值。

Neumann在公开讲话中经常会将WeWork与网约车公司优步和家庭短租服务商爱彼迎相提并论。优步和爱彼迎由于是科技平台、而非出租车或酒店，因此其估值已大幅飙升。

现如今这种热情已经开始消退。目前，食材配送公司Blue Apron Holdings Inc. (APRN)的股价仅为该公司首次公开募股(IPO)价格的一半。冷榨榨汁机制造商Juicero Inc.于9月份宣布将停业，此前该公司筹集了1亿美元的风险资本。

WeWork针对未装修办公空间签订长期租赁协议，之后利用灵活的空间和现代设计进行内部改建，然后再把这些办公空间转租出去，租期最短可为一个月。WeWork提供的租赁方案包括：开放空间内的一张办公桌、装了门的专属办公空间，以及为亚马逊公司(Amazon.com Inc., AMZN)和国际商业机器公司(International Business Machines, IBM)等知名公司提供的整层办公空间。公共空间放有可用于会谈和社交的沙发、桌球桌和啤酒桶，而且还会经常举行活动。

事实证明这种模式很受欢迎，有15万人在全球超过170个地点租用办公空间。

Neumann曾表示，WeWork既不是房地产公司，也不是科技公司。他所说的“我们这一代”(We Generation)渴望分享和合作，而不是孤立的办公空间。他今年夏季在一场活动上表示，客户找到WeWork是为了活力和文化。Neumann对本文不予置评。

他谈到了空间即服务这个观点。这是对软件即服务概念的活用，这一概念是指软件提供商在用户需要时通过互联网向其提供软件服务。他把自己的公司称为一个平台，就像一个电脑操作系统一样，通过这个平台可以出售诸如保险或软件等其他服务。

据知情人士称，Neumann指示WeWork的公关代表回击媒体将WeWork描述为一家房地产公司的做法，认为应将WeWork描述为一家生活方式或社区主导型公司。

WeWork总裁兼首席财务长Artie Minson在接受采访时称，坦率地讲，Wework自成一类。他称，WeWork利用房地产和服务为社区赋能。

他称该公司的估值是合理的，因为投资者期待着WeWork成长并在未来拥有数千万会员。

Neumann身高6英尺5英寸（约1.96米），有一头乌黑的头发，在纽约一群西装革履的商业地产精英中显得很突出。他像一个科技公司创始人一样，穿着时尚的运动鞋和T恤，胡子拉碴。他告诉该公司的年轻雇员，他们正在创造更多公共办公空间，让世界变得更美好。

同事表示，Neumann常常召开深夜会议，从晚上11点开始，持续几个小时。多位曾跟他到海外出差的人士称，Neumann坚持要他们通宵工作。WeWork的早期投资者、Neumann的顾问Michael Eisenberg表示，他觉得Neumann不用睡觉；Eisenberg现在是风险资本投资基金Aleph的合伙人。

Benchmark Capital Partners合伙人、WeWork董事Bruce Dunlevie称，投资者对那些富有魅力、创造力和进取心的企业家作出不同的评价，依据是他们把握未来的能力。Dunlevie表示，Neumann具备其中的许多素质，他是一个非常有魅力、非常引人注目的人。

WeWork圣地亚哥分部的办公空间。照片摄于2016年。 图片来源：JOHN GIBBINS/SAN DIEGO UNION-TRIBUNE/ZUMA PRESS

Neumann的两个朋友说，在WeWork创办早期他就在讨论如何打造一个价值1,000亿美元的公司。他曾表示，短期内WeWork将拥有100万个人租户，Neumann称这些租户为会员，并且他还暗示WeWork最终将上市，但未给出具体的时间表。

WeWork的投资者称，基于10月份收入预期，该公司年度收入预计将接近10亿美元，这反映出初创公司以及知名公司对共享办公空间的热情。

灵活办公空间供应商IWG的投资者也曾对这家公司抱有类似的期望。IWG于2000年上市，当时这家公司的名称还是Regus。但互联网泡沫破裂之后IWG需求锐减，面临着高昂的固定租约成本以及承租人租约的不断减少。其美国业务后来申请破产保护。IWG以每张办公桌为单位衡量的估值约5,600美元，而相比之下WeWork以每张办公桌为单位衡量的估值高达13.5万美元。

大型服务式办公网公司Alliance Business Centers董事长Frank Cottle称，WeWork只不过是加上了装修粉刷功能的Regus，显得更新更酷，其估值不能说明什么。

Minson称，与IWG不同，WeWork的估值基于其增长潜力。

IWG首席执行长Mark Dixon称，自己因为规模年年翻倍受到了一个惨痛的教训；如果你在市场任意一点扩张太快，就会是同样的下场。

去年，艺术家Bert Rodriguez参加WeWork在迈阿密的一场活动。 图片来源：JP YIM/GETTY IMAGES

在8月份的融资中，亿万富翁孙正义(Masayoshi Son)领导的日本科技公司软银对WeWork的投资超过其它投资方。据知情人士，软银集团旗下930亿美元投资基金Vision Fund的一些高管反对该交易，他们把WeWork视为一家房地产公司，认为其估值已经太高。

该知情人士称，孙正义称他将力劝朋友的公司和软银所投资公司向WeWork租赁办公空间，以帮助WeWork迅速扩张。软银对此不予置评。

10年前Neumann还是一个20出头、名不见经传的创业者，与他的模特姐姐住在她位于Tribeca的公寓里。当时，在以色列集体农场上长大的Neumann正在为他的第一个创业想法——折叠跟女鞋——苦苦挣扎；这个项目后来夭折。他的下一个创业项目是带膝垫的童装，他给童装起的名字叫Krawlers。

Krawlers最初的设计师Ranee Kamens称，他非常、非常、非常专注于赚钱，对纷至沓来的社交活动乐此不疲。她说，他的家里总是在举行派对，有很多长的好看的人，置身其中他非常享受。

Krawlers进展并不顺利，Neumann将他的公司与Susan Lazar创立的高端童装公司Egg合并。2008年，他和两个朋友说服一名业主在布鲁克林开设共享办公空间作为副业，当时的考虑是这样可以通过转租办公空间来赚钱。让他们始料未及的是，对共享办公空间的需求非常强劲。

2010年Neumann和在俄勒冈州一个公社长大的建筑师Miguel McKelvey自立门户，成立了WeWork。他们开始向曼哈顿的业主推销共享办公和居住空间。McKelvey现任WeWork首席文化长。

曼哈顿房地产投资者Joel Schreiber表示，他很早就被Neumann及其愿景所吸引。2010年在经过长达三个小时的交谈后，创业者们以WeWork的33%股权从Schreiber那里筹得1,500万美元。Schreiber表示，他没有谈条件，他同意向WeWork投资，他喜欢Neumann所释放的能量。

5月，Wyclef Jean在底特律的一场WeWork活动中进行表演。 图片来源：SCOTT LEGATO/GETTY IMAGES

时任风投公司Benchmark Capital合伙人的Eisenberg表示，他向自己的合作伙伴推荐了WeWork。他们认为，WeWork为押注受过大学教育的千禧一代涌向主要中心城市这一趋势提供了一个投资渠道。在Benchmark负责WeWork交易的Dunlevie表示，尽管对房地产业务有所顾忌，但合伙人已作出决定，那就给Neumann一些钱让他来搞定吧。Benchmark在2012年的1,700万美元融资轮中领投。

更大型投资者开始加入，包括高盛集团(Goldman Sachs Group Inc., GS)、摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co., JPM)旗下资产管理部门、投行美国富瑞金融集团(Jefferies LLC)，以及共同基金普信国际公司(T. Rowe Price International, Inc. )和富达投资(Fidelity Investments)。

四名与Neumann就售股进行交谈的人士表示，Neumann已告诉朋友和同事，他出售了超过1亿美元的WeWork股票，与其他初创公司上市时公开的交易相比，这是IPO之前售股交易里面不同寻常的大数额。

一位WeWork发言人没有证实或否认售股，但表示，Neumann仍是该公司最大的股东。

曾与Neumann交谈的一名人士称，当WeWork在2015年估值100亿美元时，Neumann表示，他本人值30亿美元。当WeWork的投票结构在2014年年底进行调整后，Neumann获得了该公司董事会的全部控制权。

Neumann的个人财产包括纽约市北部一栋1,500万美元的都铎风格房产、一栋West Village联排别墅、位于纽约Hamptons的住宅以及曼哈顿格拉莫西公园(Gramercy Park)旁的一套出租公寓。他与妻子Rebekah Paltrow Neumann有五个孩子，Rebekah Paltrow Neumann是女演员Gwyneth Paltrow的表亲。

WeWork在首尔的办公空间。照片摄于2016年。 图片来源：YONHAP/EPA/SHUTTERSTOCK

1月份，WeWork租下好莱坞环球影城(Universal Studios Hollywood)主题公园一个晚上举办员工派对，曾获得格莱美奖的烟鬼组合(The Chainsmokers)在派对上进行了私人表演。而在公司出资于Adirondacks山脉组织举行的员工和租户夏令营上，Neumann乘坐直升机抵达现场。

Neumann对龙舌兰酒的嗜好众所周知，参观过WeWork办公室的房东和其他人称，Neumann请他们小酌过几杯，喝的常常是价格不菲的1942年产Don Julio。

多位知情人士称，几年前的一个周一上午，Neumann在费城说服房地产开发商库什纳(Jared Kushner)走进一间酒吧，坚持两人一起喝上几小杯龙舌兰酒。两人之前在讨论库什纳拥有的一处房产，最终WeWork租下了这处房产。库什纳现任美国总统特朗普(Donald Trump)的高级顾问。

WeWork在其网站上称，WeWork的便利设施包括与整个社区在畅饮时段品尝龙舌兰酒。在《华尔街日报》(The Wall Street Journal)提出疑问后，措辞改成了与整个社区品尝奶酪。WeWork发言人称，措辞改变与《华尔街日报》的提问无关。

根据WeWork的数据以及向投资者提供的预测，该公司去年实现收入4.36亿美元，低于2014年设定的超过7亿美元目标。

WeWork首席财务长Minson称，该公司预计今年不会盈利。该公司2014年曾预计，到2017年10月份将实现5亿美元收入。Minson表示，如果没有为增长进行如此大量的投资，WeWork明天就可以实现盈利。

软件等服务收入占WeWork收入总额的5%，该公司高档宿舍服务WeLive目前只在两个地点有业务。该公司最近还推出了一个健身俱乐部。

根据WeWork的数据，该公司开业超过一年的办公空间的入住率从去年的97%降至90%。WeWork今年已将经纪人佣金提高一倍，经纪人每签约一个新租户就可拿到全年租金的20%，这至少是大多数竞争对手的两倍；此外，该公司最近还在一个伦敦地铁站外发放了免租金入驻的广告宣传单。

WeWork表示，过去一年每位租客的营销成本保持平稳，经纪人佣金成本较低。

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