《吴晓波频道》2017-11-15：2018年到底该不该买房？

源济

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65%的人认为，幸福感和房子息息相关 | 吴晓波视频 

原创 2017-11-19 巴九灵 吴晓波频道

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

这两天，小巴老是收到一些骚扰电话：“请问商铺有需要的吗？”当小巴义正严辞地拒绝后，销售小哥总是一本正经地说：“不买店铺，难道您要买房吗？十九大的时候，习主席都说了，房子是用来住的，不是用来炒的。”

这么说，手有余钱时，真的不适合再买房了吗？

本期节目，吴老师邀请了浙报传媒地产研究院的院长丁建刚，跟我们聊聊他眼中的中国房地产市场。

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90后压根不买房？

吴晓波：当年你听到马佳佳说，我们90后压根不买房时，你是怎么想的？

丁建刚：我第一时间想到的是，他们的父辈是60后，所以他们可能不缺房。第二点，90后可能是“拉杆箱一代”：上半年在深圳，下半年到上海，明年到杭州。但是不买房不等于不住房子，租房也得要房子，他们可能更需要那种更精致、服务齐全、配套完善的小房子。

吴晓波：其实前段时间有人做过一个调查，“幸福感和房子到底有没有关系”，超过65%的人认为，要有幸福感，还是先要有套房子。

丁建刚：我想大多数中国人都是这样，因为毕竟我们这20年的城市化进程是波澜壮阔、排山倒海的。很多人的传统观念是，没有自己的房子，总觉得有不安定感。李克强总理也说，有恒产才有恒心。

租赁性土地政策出台

会影响房价吗？

吴晓波：未来3年，北、上、广、深的房价还能控制得住吗？

丁建刚：我认为控得住。因为许多政治信号，现在人们大多都在观望，比如最高领导人说“房子是用来住的，不是用来炒的”，然后大举地推进租赁住房。

吴晓波：今年以来，北京、上海都推出了很大面积的租赁性土地，未来5年规划，大概要占到整个土地供给的30%左右。如果这个政策持续地被执行下去，它的房价又很低，会影响整个北、上、广、深城市房价的波动吗？

丁建刚：会有影响，但是它的实际影响并没有那么大。因为我们更多的人买房是为了投资，没有产权还怎么投资呢？不可能升值就不可能获利，在投资理论上不存在影响，但是它会影响人们的预期。

吴晓波：你这个逻辑非常有意思，就是说，如果从居住来讲，它可能会影响整体购买的价格。但是当买房投资避险，商品房的供地减少，我可投资的标的物在减少，反倒会倒逼价格的上涨。

丁建刚：中国就要用这种方式来扭转预期。当然，这也和中国房地产市场的特点有关，中国房地产市场的自有率很高，户均自有率已经达到1.02套。这是全世界都罕见的，欧美国家百分之四五十的人都在租房。

我们希望把租房的市场培育起来，但是法律和法规上还是有所欠缺，欧美国家有很多很详尽的法律，保障出租方和租客各方面的权益。

90后要在二线城市买房吗？

吴晓波：今天有很多中部的同学创业，我到中部去听他们讲，你别到北京、上海去：第一，房价实在太贵；第二，空气实在太差；第三，竞争也越来越激烈了，还不如留在中部地区。

如果有个90后、95后，他毕业了，留在合肥、重庆等二线城市本地，你建议他买房吗？

丁建刚：我认为二线城市现在的幸福指数一定高于一线城市，但是前提条件是，他有本事能够在那里找到一份好的工作，或者是他有优秀创业能力。

二线城市的房价可能跟一线城市差了两到三倍的距离，买一套房子可能相差300万。这300万，如果在一线城市，即使一年多十万的收入，也得二三十年才能赚回来。

丁建刚：其实二线城市已经有很多人做这样的选择了，特别是浙江的一些三线城市，像嘉兴、湖州等，过去这些地方的孩子大学毕业之后，如果回到嘉兴、湖州，家长会觉得挺没面子的，你为什么不到上海、杭州发展？

现在这些城市的面貌发生了很大变化，商业、文化、教育、医疗的资源也发展起来了，特别是兴建了很多商业综合体。所以这些城市，它的年轻人口净流出的现象已经大为缓解，甚至已经有了一些流入。

吴晓波：十年前，我到日本去跟东京大学的几个教授讨论城市化，我记得他们当时提过一个概念，叫做中心城市的虹吸效应。也就是灯下黑，比如东京，1986年以后，因为名古屋的工业化，周边别的城市人口都在下降。

中国随着高铁发展，其实也形成了很多大的城市群，比如说上海附近，百万级以上人口的城市可能有20多个，北京附近大概有12个左右。上海房价、杭州房价在猛涨，周边县里的人口开始大量流出，会出现灯下黑吗？

丁建刚：会有。但是我认为，中国高铁一小时左右的交通圈，都算在这个城市群中。嘉兴就有昆山的趋势，已经很上海化了。这种吸附效应可能是整个城市群的吸附效应，不仅仅是上海中心区域的吸附效应。

所以，我认为在长三角或者珠三角周边，已经分不出一二三四线城市了。比如说嘉善这个城市，如果按照行政级别来说，那它应该是四线城市，但是它的房地产的活跃程度，远比西安、沈阳等这些二线城市要高。

吴晓波：北京、上海在过去两年人口已经开始净流出了，几乎已经不增长了。

丁建刚：这里边确实也有一个无形之手，就是性价比的问题，比如北京和上海的年轻人敢进售楼部吗？几乎都不敢进去。能买房子的都是原来就有房子的老市民，他们卖掉二手房之后，升级买新的商品房。所以有一个有形之手，把人口往卫星城转移。能不能把人口留住，非常关键。