(位于上海江湾新城的信达泰禾上海院子售楼处)
“当时业界都觉得融信这是疯了,这么高的地价,开盘售价得在18万一平左右才能盈利。”禹洲地产的高管李彤表示。
然而,在当地如火如荼的市场行情之下,融信的疯狂之举也多少可以理解。彼时,上海、北京等一线城市,频频爆出地王,而房价则如坐上了火箭一般,直线蹿升。
“当时融信地块旁边新开的一个楼盘,售价就高达11-13万一平左右,而同区域成交的一个联排别墅,售价高达34.49万一平。”李彤说。
然而,融信地块并不能开发成别墅。这一地块的出让条件是比较苛刻的:中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%;保障房建筑面积4939平方米以上;自持15%以上的住宅物业;自持不低于100%的商业物业;商业部分不可以做酒店式公寓。
“也就是说,这个地块,不能建成豪宅,只能建成一般的商品房,而且以中小套型为主。商业物业也不能做成酒店式公寓出售。”李彤说。
就在融信拿下中国最贵地王之后不到两个月,市场画风突变。
2016年国庆前后,以北京为首,各地纷纷祭出楼市调控的大招,其中包括限购、限贷、收紧房企融资渠道等各种措施。
融信撑不住了。2016年12月2日,万科以53.95亿元入股该项目,持有49%的权益。
“万科在这个地块旁边有小区,如果拿下这块地,可以连片发展。当初拍这个地的时候万科也是势在必得,现在融信愿意让出来,两家就一拍即合了。”李彤说。
2017年7月,该项目的东边地块出了规划设计图。“设计方案跟旁边的万科小区差不多。”李彤说。
然而,目前万科翡翠雅宾利的二手房价也就11-12万元每平左右。“如果融信静安地块开发出来的小区跟周边差不多,照现在的楼市行情,只能是亏本无疑,而且会亏很大。”李彤说。
融信中国方面称,融信静安地块预计2020年12月才能竣工。
尽管融信将这个烫手山芋的一半抛给了万科,作为一家资金量较小的中小型开发商,50多亿的沉淀资金对于融信来讲,也是一笔沉重的负担。
而且,融信在上海不止一个地王。
2016年7月,融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王,按照该公司的计划,此楼盘也得在2020年12月竣工。
此外,融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。
“融信在上海的这几个地王,资金压了不少,如果迟迟不能开盘回款,对融信的资金压力不小。”李彤说。
融信在上海疯狂拿地王之时,它通过四笔总计32亿元的永久资本工具融得资金,而这几笔资金利息之巨,令人咋舌。
例如,第二笔借款协议首两年以9.5%计息,此后以19%计息。第三笔借款协议第一年、第二年、第三年及以后分别以7.44%、12.14%、15.14%计息。第四笔借款协议首两年以8%计息、此后以16%计息。
永久资本工具(或曰永续债)只需付息,还本可以无限期推迟,为此,一些房企为了降低资产负债率,颇喜欢这种融资方式。恒大前几年就曾大量发行永续债,据媒体报道,恒大的管理层曾表示,其永续债的融资成本大约在9%-11%之间。