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[转贴] 2017年,楼市下跌,谷歌来了!2020年,疫情来了,谷歌走了...

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发表于 2020-5-11 10:12 AM | 显示全部楼层 |阅读模式


2017年,楼市下跌,谷歌来了!2020年,疫情来了,谷歌走了... “多伦多湖滨智慧城项目取消”不全面解读【原创】

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谷歌旗下的Sidewalk Labs宣布,决定中止一直以来饱受批评的多伦多湖滨智慧城的开发项目。这在多伦多的市民中引发了又一个热门议题,整个上午基本上都在圈圈自己的几个群里回答大家问题。现在特梳理一下,为大家做一个不全面的解读,试图帮助你来厘清这利害关系。

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Sidewalk Labs首席执行官Dan Doctoroff本周四宣布:“ 2017年10月,Sidewalk Labs和多伦多滨水区开始计划对Quayside达成共同愿景,通过技术和城市设计的创新,建造一个从根本上更具可持续性和可负担性的社区。”Sidewalk Labs原计划为该项目花费13亿元,创造4万多个就业岗位,年收入43亿元,并在2040年前吸引至少380亿元的投资。总理杜鲁多和多伦多贸易委员会都非常重视与Sidewalk Labs的合作,希望能将多伦多打造成全球创新中心,吸引投资。

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目前在主流媒体上在导向上,还是以是周围的市民团体对民主、隐私和创新的负面影响,使得Google做出撤出的决定。

多伦多市长John Tory在消息被媒体公布后,随即发表了一封公开信,为湖滨项目继续抱持坚定的信心。

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然而,圈圈认为世上无“巧合”二字。

从Daniel 发表的通告看,Google已经认为这个长期的战略投资是不经济的,即使有加拿大三级政府的支持,也无法阻拦他们毅然决然退出的决心。(之前报道过的,Cresford的老板也叫Daniel,流年不利啊,我认识的Daniel们,要千万注意)

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因此,Google退出的根本原因还是在于疫情之下,世界经济的不明朗,Google在自身的财政状况或者战略规划的考量上出现了变化,一个纯粹的商业决定。(我更希望是战略决策的调整)

在本周二,我就在给我读者群里的朋友提示了Google项目存在着太大的变数。没想到一语成谶,2天后就应验了我的判断。

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如果要获得圈圈给出的最快,最真实的反馈, 欢迎加入我的读者群,请扫描后文中的入口群二维码或加我微信: maxunow,我会加您进入读者大群或者是地产同行大群)

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下面就大家关心的问题,我来解读和分析

问题1:有的专家说,因为湖滨的确很多办公室的项目都已经在做,所以Google的退出推实际没有什么影响。

这要看你对这个“实际”是怎么定义的。

对房价的本身影响,取决于价格和价值的判断。(有兴趣可以翻看我之前的关于房价的文章)房地产,特别是楼花项目,主要在于“预期”这个因素(变量),当我们的预期(可以体现在折现率,或者是未来价值上)发生改变后,一定会对现在的房地产价值产生巨大影响。关心多伦多房市的朋友,应该会注意到一个关键内容,Sidewalk Labs的项目启动,恰好是在2017年多伦多楼市因征收NRST海外买家税,而出现大幅下跌的时段。

从下图看出当年10月,Google宣布智慧城启动后,直接的影响是对整个多伦多房地产市场起了巨大的稳定器作用。当然这只是因素之一,但是Google的背书,从时间和实际效果上,真的对多伦多房地产市场提振了信心。

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非常实际的体现就是2018年后,湖滨区的楼花项目纷纷出台,除了已经建设Tridel 的Aqualina,Aquavista, Aquabella和 Great Gulf的 Monde外, 更多新楼盘如雨后春笋般上市。

  • Tridel的 Aqualuna,
  • Menkes的 Sugar Wharf &100 QUEENS QUAY EAST(LCBO )
  • Pier 27
  • Greenland(绿地)的Lakeside
  • Daniels的Lighthouse
  • Pinnacle 的One Yonge

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湖滨区成为2018年后DT楼花销售的热区。

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我们现在或许能分析,之前智慧城的计划就是20-30年的长期计划,项目取消并不会有太大的“实际”影响。

可是从全球的高度来看,Google退出项目的新闻,就是会被更多的人解读为对多伦多的“反”背书。尽管,这个商业决定纯粹是个别企业根据自身情况而做出的壮士断臂。然而不可否认的是,由于Alphabet (Google的母公司)的巨大体量和全球影响力,在舆论上一定对潜在的海外投资者们的造成心理的负面影响(Perception这个东西,本来就是很难用理性来改变),因此就是实实在在的“利空”。

如果还有人说Google对没有影响的,那么Ta们当初如何为Google来多伦多而欢呼雀跃,看多楼市的,现在就该有多么的打脸。

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问题2:那么会对哪些方面有影响?

首当其中的是购买周边楼花项目的投资者,由于远期的核心项目消失,当初计入的投资红利也就消失了。

援引一个群友的说法,“(本来)房子值1000一尺,GOOGLE项目值300,加起来1300”。

那么,现在这个300也就没有了,未来建成后的价值是否还能值1300,就要看后续有没有替代的土地开发和商业配套项目来支撑。

如果还不理解,圈圈来解释一下:

这个区域的已开发销售的楼盘单位,大概在2000-3000个。而其中自住的单位,根据我个人判断,仅占20%-25%(考虑到面湖单位占到1/3,但其中又有很大一部分被遮挡,所以因为临近湖而买房自住的会只有1/4左右)有7成以上的是投资出租房,那么未来预期的工作岗位减少,会大大降低租金的投资回报率。

预期的投资回报率下降,短期内,造成内在价值的下跌是不可避免的。

当然,湖滨区的区位优势还在,由于湖景的稀缺性和价格的成本深度,会使得价格刚性很大,因此很难降价。(因为都是$1000-$1200/尺价格买入,理性人假设,大家都不愿意以低于成本价出售)

然而,由于google这一的退出决定,会对那些还有不少库存的楼花项目带来更大的销售难度,而这个会直接影响到楼盘能否建成,因此,风险很大。

至于是哪些楼盘,因为比较敏感,咱们就只能私聊。

其次,会对新移民和新创企业的吸引力有一定程度的削弱。

其实在前个层面中,应该提到“题材”这个概念,但我更愿意放在这个中观层面来讨论。

正如市长John说的,多伦多的标签之一,就是北美高科技发展最迅速的城市。当世界第一大高科技企业的扬弃,会对原来有意于投资多伦多的高科技配套企业,特别是新创公司,将产生很大的影响。

当然,圈圈更愿意相信,更多的会是心理层面上的影响,因为就多伦多目前的人口素质、高校资源和金融环境等都没有发生任何实质性的变化,这点是不会因为某个商业公司的决定要有变化的。

人口少,始终是加拿大经济发展,特别是高新科技企业发展的瓶颈。市场深度和广度不够,是很多新科技应用难以开展的重要原因。所以应该在移民上放低门槛,是当务之急。

最后,对城市和安省,乃至联邦而言,错失了这个领先全球科技的机会,另外,潜在的经济收入和就业都会,都大受打击。

这一影响在短期内,难以预估,但在科技为先导的时代,多伦多失去了这个机会,是非常可惜的。

问题3:Google留下的项目空白会如何?

市长和市场都认为,可以找到类似的公司来接手这个项目,或者让其他科技公司入驻,百花齐放。

圈圈认为,短期内是不可实现的。

疫情的威胁还在,世界经济的不可预期性加剧,各大企业在资金使用都会非常谨慎,不是说,有空位,就会有企业来接手的。市场经济下,每个企业的决定都会比个人来的理性和残酷,就像这次Google退出一样。所以,在现阶段,我不认为有什么同等量级的企业会出手来接盘

高新科技企业的特点,在于小而精,同时专业合作性强,所以如果没有旗舰级别的公司领头,很难想象靠众多的舢板能打造出“航空母舰”。这个量级和层级是完全不能同日而语的。

全盘放弃这个区域开发计划,也是不现实的。 三级政府都会为之前投入的数以千万计的成本而继续推进。但如果不改变思路,那也就可能是一条思路。

问题4:圈圈,你有什么解决思路么?

这个区域的城市再开发项目,本身就有很大的正外部性,所以应该回到政府主导开发的思路上来。

由三级政府,联合出资来进行土地的初始开发投入。(目前阶段已经对土地平整等前期内容已经完成)。

由于赤字财政的实施,使得政府进行公共(基础)设施的开发有了资金上的可行性,对区域经济会有很大的刺激作用。

多伦多现有的科技初创中心“MaRs Discovery District”内部有大量的高科技初创公司,1万2千家初创企业,1.7万现有职位,

因此,在“高新科技园区”的市场需求端,有着大量的公司需要新的、更大的办公环境。

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特别声明:后面部分,是圈圈的大胆(很难实现)的设想,仅供参考。

这次的项目留白,为众多的华资企业提供了难得的进入加拿大主流市场的机会。

科技企业, 如“华为”、“中兴”等企业,由于美国的限制,一直在北美市场上很被动,因此,作为次优方案的多伦多,接下留白的项目,可以为其提供足够的战略空间和市场腹地。另外,在前期的可行性研究中的各项研究成果,能节省大量的时间和成本。   

地产商企业, 由于近几年的海外战略,大量国内地产企业进入国际市场,在多伦多而言,以往选择的开发地块非常受限,要么难开发、要么位置不好,所以很难打开主流市场。因此,在本地开发商无暇他顾的情况下,拥有充足国内资金的地产企业,有机会趁机入手,进入主流开发商之列。
从5月7日刚刚发布的外管局通告,中国趋严的外汇政策对机构层面已有松动的迹象,也为引入国内资金提供了可能性。

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因此,我提出的一个大胆的设想就是,华资企业以“龙头科技企业+地产开发” 合作开发,外加上多伦多市府把MaRS初创中心移至“Quayside”。

当然,这里要克服的难题,可能比Google要面临的还要繁琐和巨大,因此我很可能被贻笑大方。但正如一句名言,“梦想还是要有的,万一实现了呢?”

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说了这么多,今天听到这个消息,还是蛮有点悲伤的。

最后做个小结论:

Google智慧城项目的取消,对多伦多的国际影响力造成极为负面的影响。 然而,作为城市发展的基石,国际移民、基础设施、经济活力、教育资源、优越环境等软硬件条件都没有发生改变。这一新闻,影响更多的存在于心理层面,所以不要恐慌,也不必悲伤,该来的来,该走的走,回头一看,大家还是好朋友!!

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发表于 2020-5-11 05:05 PM | 显示全部楼层
在傍边绿地的盘子都卖光了   

点评

是啊, 反正已经帮着把地皮卖了一遍了。  发表于 2020-5-11 08:21 PM
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 楼主| 发表于 2020-5-11 05:06 PM | 显示全部楼层
bokchoy888 发表于 2020-5-11 05:05 PM
在傍边绿地的盘子都卖光了

会不会跌了,然后大家就像天朝一样维权啊。
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发表于 2020-5-11 05:56 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-5-11 05:06 PM
会不会跌了,然后大家就像天朝一样维权啊。

你带个头!
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 楼主| 发表于 2020-5-11 08:07 PM | 显示全部楼层
bokchoy888 发表于 2020-5-11 05:56 PM
你带个头!

我又没有买。你自己买了,就想拿我当枪使?!

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