房地产投资基本知识（一) ---加拿大买房程序

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来到了加拿大，咱中国人总想要有一个自己的家。或早或迟，你就要拥有一栋属于自己的房子。 那么，今天我们就来说说在加拿大买房的基本程序。

一. 联系银行或贷款经纪看你能贷到多少款
银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后，告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概，只是因为利率一直在变，银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval，通常有三个月的期限，以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明，贷款额度可以是80%，但如果你没有工作或没有足够好的收入证明，那么贷款只能是65-70%。

二. 找一个你信得过地产经纪带你找房
联络你信得过的经纪，确定你心目中的地段、房价以及房屋类型，经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋；一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解法律和各项规定，具有专业知识，关注你的需求，提供建设性的建议，诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后，你要了解以下各项：1，房子的状况（condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2，地税（Property Tax）和水电气费；加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电或燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说，你不大会有精力来改这东西。3，建筑图（Survey）；严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款，将来卖房都需要它。4，中央空调；因为这里的夏天不太热，三十多度的日子就几天，一般用电扇就行，所以有些房子没有中央空调。5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂注入墙体发泡后形成保温隔热材料，很多人管它叫石棉，其实和asbestos是两回事。为了节省能源，在 1975到1979年间，安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作为墙体绝缘隔热材料，全国大约有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分，政府又出了一大笔钱替住户拆除，再后来又发现其实没什么大事。因此，市面上有UFFI的房子很少，经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI，并写进合同。6，朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。7，其它的门窗厨房卧室，不一一列举。

三. 下Offer
房主已经有了一个要价（ask price或list price），你可以就地还钱，也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写，但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好，但不能还得太低，太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节，肯定你所需要的各项条件都在Offer内，例如订金（通常是房价的 5%）、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等，Condition的时间通常是5个工作日，如果有条件不满足，你可以不买这房子，不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受，可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day），有些也用专门的合同，只写了要改动的条款。同样，也给你一个“最后期限”，在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往，直到达成一致，或者最后告吹。最后签字前一定要慎重，这可是有法律约束的，签完字可就不能改了。然后，你要照合同交给经纪人一张支票（有些要Money order）作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去（trust account），绝对安全，如果最后因为合同中的条件不能满足，你不买这个房子，那么钱会完整地退给你。

四.找一个验楼师帮你验屋
验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点，一定得听清楚，记下来。当然，如果电器不能正常工作，卖主必须为你修好，除非合同另外声明。大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）你可得斟酌，你可以要求卖主修理，如果不同意，你也可以要求降价；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫：在下Offer以前，必须明白，要买的房子就是现在的样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，要么电器罢工了)，或者写进合同的东西外，卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

五. 按揭贷款
将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司，为按揭作正式审核。待验屋和贷款都没问题了，其它条件也满足了，就得给卖主签出Waiver（免除条件通知）。

六. Status Certificate
Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件，如注册登记时的文件，近期的财务情况，以及保留金（Reserve Fund）和保险单。申请费100元，通常由买方支付。如果不满意，可以取消合同。

七. 房契检查
合同里有一个查契期限，一定要在这之前把合同交给律师，律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底：土地的所有权，房子有没有抵押，有没有侵占别人土地，怎样的路权，是否拖欠地税和其它费用，检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八. 保险
所有贷款机构都会要求你为你所买的房子购买保险，尤其是火险，并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后，联络保险公司，得到保险号码（Policy Number) 后，通知银行或贷款公司, 还有律师。同时，让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover，所以你也可以买财物和人身伤害险，不过不是必需的。

九. 水电气
打电话给水、电、天然气和Cable公司，通知他们在交屋后给你开个新户口，还有银行、交通部(你的车和驾照）、健康卡、保险公司，地址都要改。

十. 签署律师准备的文件
交屋的前几天，律师会通知你去签署所有文件，并要带足银子准备接收房屋。在closing前，你应该还有机会做最后一次检查，并要求原房主向你介绍所有设备的使用方式，千万不要浪费这次机会。不过因为不少房主已经搬走，看不成的也时有发生。


十一. 交屋日（Closing Day）
这天，买卖双方律师都会在地产登记机构（也就是房管局）网络上办理所有的手续，一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍，有什么问题，比方电器家具少了，玩不转了，要立刻通知你的律师，有可能的话拍照留影，一般都会得到合理解决。

到此为止，房子是你的了，然后买家具，联络搬家公司，告知你的亲朋好友，通知电话公司，有线电视公司， 上网供应商等等。步骤很多，但没关系，负责的经纪会提醒你每一步，让你的房屋变成你温馨的家！


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