出租房报税，哪些费用可以抵扣？

Cobra

直奔主题。出租房报税用 Form T776，可抵用来减房租收入的项目有：

银行费和利息
只有贷款的【利息部分】才能抵扣，本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款，其他形式的借款比如 Line of credit， 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的），利息部分都可以抵。另外，租客签约时通常要付首末两个月的房租，末月房租当年一直存在房东手中，直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客，这个利息也可在T776上抵扣。

银行费 – bank charges

小王有了一笔钱想提前付清贷款，银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如：5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱，用来降低 fix rate。这笔银行费要分摊在今年，每年和后年，每年分摊一部分。

Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费，mortgage insurance，mortgage finder’s fee，和贷款相关的律师费等，可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。

问：小王加按（refinance)了出租房A，贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么？

答：不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房，借钱没有来赚钱，没有盈利目的（no business intent),   所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房，利息就可以抵减了。

保险
出租房的房屋保险，房东保险 （Landlord Insurance)，只有属于当年的 premium 可以抵扣。如果保险买一次但是覆盖两年的，注意只能抵当年的这部分保费，剩余的第二年再抵。

广告费
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。

物业管理费
Condo大楼的管理费 (condo fee);

• 请物业管理公司或地产经纪代管；
• 帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣。
• 房子多的房东请全职工人管理出租房，付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用也可以抵。

房东如若亲历亲为自己管理房子的则不能抵。

办公用品
为操办租房业务而消耗的小件办公用品，如签文件（Lease）时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉，邮票都可以用来抵减房租收入。

地税
出租房的地税可以抵。

问：一套房子出租了3个月，能按照全年抵减地税么？

答：不能，You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent.

注意： 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的，属于当期费用（ current cost) 可以用来抵减房租收入； 而土地转让税是一次性的，只在买房交接时发生，因此归入购房成本（ adjusted cost base)，在计算卖房增值的时候才会用到，不能报税时用来抵减房租。

房屋维修
修房子，通渠，换炉头，换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。房东自己动手维修，只可抵材料费，房东自己的人工不能算。

专业人士费（legal fee and accounting fee)
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费，以及请会计师记账，协助审计，报出租房税的费用都属于专业人士费，可以抵减房租。

注意：买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的，这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。

水电气费 Utility
水电气cable费由房东支付的，可以抵。

车辆费／路费
通常，房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel 会引发心理和生理上的各种不适。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。但是，只要您满足下面两种情况中的任何一种，也可以抵扣：

1. 只有一套出租房的：出租房和房东自家必须在同一地区，并且房东要亲自动手做出租房的维护工作，车费是为了运载维修工具和材料而发生的。只有一套出租房的房东，为收租而产生的车费不能抵扣。

2. 有两套以上出租房的：除了可以抵扣上面提到的，还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费（出租房和房东自家可以不在同一区域）。

注意：
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录（automobile log ）, 记录每次出行的日期，目的, 和公里数。

其他费用 – 园艺 landscaping

做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 (in the year you paid the cost)。

房东提前终止租约 Lease Termination 

小王换了新工作打算提前收回downtown的出租房，经商讨租客John将于2018年9月1日提前搬走，小王要支付John一个月房租 $2000元用来赔偿他在短期内寻找一处新的居所。 Lease原本的到期日为2019年12月31日。房东由于自己原因而提前终止租约的，这笔赔偿金该如何抵扣呢？

• 距离 lease结束还有486天
• 距离本年年底还有121天
• $2000*121/486 = $498
• $2000*365/486 = $1502

小王可以在2018的税表中抵减 $498， 在2019年税表中抵减$1502.

空地 Vacant Land

如果一片空地也可以有出租收入的话，比如将空地租给farmer种草坪，除了正常的operating expense之外，如果仍有正的 rental income，房东只能抵扣下面两项：

1. 贷款的利息部分
2. 地税

使用这两项将net rental income抵减到0为止。不能使用interest or property tax 使 net rental income变为负数。没有抵扣完的部分可以计入购地成本。

如果一片空地上没有租金，这两项就更不能参与抵扣了。同时，也不能加入购地成本。

声明：具体问题请咨询您的会计师  

来源：realtornie.com