最近郊区抢offer原因分析

darwin

最近郊区抢offer现象开始增多，很多地方都抢到超过19年价格15%～20%，甚至超过2017年高点，动辄加价20w，30w的都有

具体原因不外乎以下几条：
1. 疫苗接种后，经济恢复正常，房价可能继续暴涨
2. 新移民到来，国际学生到来，香港移民到来，房价可能继续暴涨

但这些原因，基本都是情绪上的，如果看基本面：
1. B20并未取消，所以资金面上增量非常有限。据我了解银行对于投资房，特别在申请人本身已有贷款的情况下，不但没有放松反而还收紧了
2. 实际并没有新移民到来，目前来看疫苗接种并不顺利，就算接种完成，有效性也不好说，更不用说第三世界国家来的移民没有接种条件也来不了。今年实际能否完成40w新移民是个大大的问号

还有其他几个重要原因：
1. 冬季和疫情双影响，目前市面上可受房源非常非常少。不少经纪用库存可售月数来说明市场火爆，但要知道这是一个除法出来的数字，分母现在变小了，当然除出来数字变大
2. 美国疫情影响，很多在美国的加拿大人返回加拿大。每年挂牌销售的房产，除了老年人downsize之外，还有一部分是迁移到其他城市，特别是搬去美国的加拿大人。这部分人现在都不动了，自然挂牌量减少

未来的发展，不外乎几种可能：
1. 疫苗接种顺利，疫情结束，经济复苏顺利——提高利率，挂牌数增加，但此时需求是否跟得上却是另外一个问题。2017年明显的一个现象就是价格飙涨之后，房主纷纷挂牌，因为B20的影响，反而没有买家了
2. 疫苗接种不顺利，第三波到来，但这又分两个可能，其一，美国也接种不顺利——继续低利率放水，但经济持续不景气会扩散到高收入阶层，如银行，通信公司等都会有影响，失业率高也会影响移民人口（现在没有加拿大本地教育经历，没有工作基本EE不可能移民）赤字增加也会威胁到加币，zf很可能会不得不加税
3. 加拿大接种不顺利，但美国接种顺利，经济顺利反弹——美国会率先小幅加息，加拿大央行这时会面临一个两难选择，如果不加息，资本外流，如果加息，会刺破房地产泡沫

综合2，3，加拿大央行很可能会早于美联储加息。目前普遍共识是联储会在年底小幅加息一次，因为1)目前10年期yield curve已经有点压不住了 2)经济短期反弹会推高通胀（基数效应，数字可能会很大），那么加拿大央行很可能在Q2-Q3之间就会加息，这时候又正好是夏季挂牌数最多的时候。

核心还是B20和就业率。B20限制了买房能推高价格的上限，而就业率限制了买房人口的数量。看一个CTV的采访，说最近市场上很明显出现了很多投资客的身影，这种时候最大可能就是冲高然后大幅回落，所以zf很可能在4月份的财政会议上出类似B20的打击房地产的政策，让我们拭目以待。

Cobra

加息一码两码对房价影响不大。

darwin

Cobra 发表于 2021-2-8 09:59 AM
加息一码两码对房价影响不大。

可以看看历史利率走势，17年开始加息，房价应声而落

https://tradingeconomics.com/canada/interest-rate

wozaitaxiang

经济一直这样，房价肯定会跌。经济变好了，利率会涨，房价也会跌。不管发生什么，房价都会腰斩的。
疫苗不出来，房价肯定跌。疫苗出来了，经济变好了，利率会涨，房价也会跌。不管发生什么，房价都会腰斩的。

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-2-8 10:53 AM
经济一直这样，房价肯定会跌。经济变好了，利率会涨，房价也会跌。不管发生什么，房价都会腰斩的。
疫苗不 ...

如果感觉房价还会涨，怕错过的话，去抢offer买就好了啊……何必来这里看大家的观点呢？


我的观点很明确，肯定会跌，大概回到18，19年的价格，然后看经济形势，工资涨幅，和人口流入。

Cobra

darwin 发表于 2021-2-8 01:49 PM
如果感觉房价还会涨，怕错过的话，去抢offer买就好了啊……何必来这里看大家的观点呢？

我也相信肯定会跌。问题是trigger在哪里。你那点小小加息没有用，政府必须来狠的。而政府来狠的前提是房价狂涨，越疯狂越好，目前这个势头，希望能一直下去，哈哈。

darwin

Cobra 发表于 2021-2-8 04:39 PM
我也相信肯定会跌。问题是trigger在哪里。你那点小小加息没有用，政府必须来狠的。而政府来狠的前提是房 ...

当泡沫到了最高点的时候，一点点风吹草动，都可能成为trigger

目前的预测，大部分都是按照月度库存来推算，但这里面的问题是，一旦解封，可能会有大量房屋上市，那时候有没有这么多购房者，是另一个问题了。2017年就是很好的例子

总之工资没有大幅增长，B20信贷封顶的情况下，资金量有限，上涨幅度有限，跟炒股一样，短期exhaustion迎来大调整

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-2-8 01:49 PM
如果感觉房价还会涨，怕错过的话，去抢offer买就好了啊……何必来这里看大家的观点呢？

只觉得以前我们谈论了够多的纸上谈兵了，不想再这么继续了而已。以前觉得看多是信仰，我们这不是信仰么？是比多军还严重的信仰。老蛇也转一些看多的帖子，大家在下面回复基本都是对作者的人身攻击，难道那么多转帖，真的没有任何一个帖子值得我们认同或者部分认同的么？房价涨了20%了，难道我们不应该看一些，那些帖子里值得我们去学的东西么？

我现在不看多也不看空，但我至少肯定不会盲目看空。

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-2-8 05:19 PM
只觉得以前我们谈论了够多的纸上谈兵了，不想再这么继续了而已。以前觉得看多是信仰，我们这不是信仰么？ ...

本来就是论坛讨论，摆事实讲道理，没人要求你信什么或者不信什么

如果觉得有道理，就参考一下，觉得没道理，可以继续你自己的想法

这就跟炒股一样，特斯拉700刀的时候，分析只值400刀，之后涨到800刀，基本面没变，它还是只值400刀，后面可能涨到1000刀，但基本面没变化，依然还是值400刀。价格不可能长期偏离价值，如果不认同这个道理，不如直接一把梭买gamestop

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-2-8 05:19 PM
只觉得以前我们谈论了够多的纸上谈兵了，不想再这么继续了而已。以前觉得看多是信仰，我们这不是信仰么？ ...

是要两边的想法都看。

对了，我还有个经验，也是股市里学到的：股市疯涨的时候，最后肯定都会跌（这个我肯定，从来就没有错过），但是一般疯涨持续的时间会比绝大多数人预期的要长的多，所以股市里往往最后是把几乎所有的看跌的都杀光后才开始跌。所以，我现在的经验是，如果预期股市跌了，那么再多等两个月吧，那就对的机会大增。房市，这种，动作很慢要用年计的，所以要大家都看跌了，再等上个几年才有可能（当然，现在这么疯狂，我看不用等一年，因为按这种涨法，很快就绝大多数人都买不起房了）。

你目前的计划，等到夏天，我觉得很好。现在疯狂涨的一个很大原因是冬天愿意卖房的人少，所以这时候去抢，确实得不偿失。我一直认为最近疯抢的，就是疫情开始时的买厕纸效应。另外，你看周边小城疯涨，你应该高兴，因为那是消耗了原先跟你在GTA里面抢房子的买家啊。

Cobra

darwin 发表于 2021-2-8 05:46 PM
本来就是论坛讨论，摆事实讲道理，没人要求你信什么或者不信什么

如果觉得有道理，就参考一下，觉 ...

大家只要不人身攻击就行。有多种意见是好事。

Cobra

darwin 发表于 2021-2-8 05:07 PM
当泡沫到了最高点的时候，一点点风吹草动，都可能成为trigger

目前的预测，大部分都是按照月度库存来 ...

这点我跟你的想法一样。

foolmelon

Capital gain tax会是trigger？

darwin

foolmelon 发表于 2021-2-8 08:12 PM
Capital gain tax会是trigger？

目前不知道，但household debt service ratio 4季度已经升上来了

要知道，这是接近零利率的情况下，dsr还在上升，很快就会回到19年，并超过金融危机时的数字了

19年，“大空头”里面的Steve Eisman就在做空加拿大几家大银行和Canadian Tire，就是债务的原因

这也是疫情以来，BoC立即疯狂放水的原因，不放水，消费贷，房贷都会出问题。但这样推迟了出问题的时间，并没有解决出问题的根本原因

胡同是个投资论坛，不是买房论坛，大家也可以好好思考一下自己的投资策略

xiaochong

加息之后大家担心利率会持续走高，买不到房子，所以一拥而上，房价继续暴涨

Cobra

xiaochong 发表于 2021-2-8 09:25 PM
加息之后大家担心利率会持续走高，买不到房子，所以一拥而上，房价继续暴涨

还是你厉害！

foolmelon

xiaochong 发表于 2021-2-8 09:25 PM
加息之后大家担心利率会持续走高，买不到房子，所以一拥而上，房价继续暴涨

还有人担心马上要失业，怕失业后贷不到款，赶紧抢在失业前贷款买房

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-2-8 05:46 PM
本来就是论坛讨论，摆事实讲道理，没人要求你信什么或者不信什么

如果觉得有道理，就参考一下，觉 ...

讲事实摆道理是应该的，但论坛的风气现在越来越邪了。如果约克论坛房版属于极右，咱这里肯定属于极左。老蛇转的唱多帖子基本都被大家集体嘲讽和辱骂作者，置顶帖子这多半年就没有任何一个看多的。现在看看约克论坛，至少还有不少人提醒大家谨慎入市的。难道大家来胡同就是因为想一起唱跌找个心理安慰么？之前来胡同的很多，现在留下来唱跌的也没几个了。

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-2-9 10:48 AM
讲事实摆道理是应该的，但论坛的风气现在越来越邪了。如果约克论坛房版属于极右，咱这里肯定属于极左。老 ...

不是因为唱多而被嘲讽，而是因为地产经纪胡说八道被嘲讽……

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-2-9 10:56 AM
不是因为唱多而被嘲讽，而是因为地产经纪胡说八道被嘲讽……

每个人都观点都会有意或无意地有利于自己的利益，你就没“胡说八道”过么？