宇宙中心房价现在是世界排名第五的贵了

deep

Cobra 发表于 2021-2-24 08:24 PM
好吧，不太杠了。我其实就是转个贴而已，至于数据是否科学，我自己做大量统计，我其实知道，统计其实是 ...

作为中立派比较容易抬扛，只要证伪，不需证实。

households debt to income ration你用全国的数据，只能看全国的房价。

如果要谈城市，我把表再列一下Mortgage As A Percentage Of Income，你看这些排名在前的城市，负债率其实普遍都比宇宙中心高。

                                           Price/Income    Mortgage/Income%
32        Paris, France                      20.97      119.06%
47        Milan, Italy                        17.85       106.67%
52        Rome, Italy                       17.53       108.04%
68        Munich, Germany               16.27       95.38%  
74        London, United Kingdom     15.65       102.03%
77        Tokyo, Japan                     15.40       87.82%
84        Queens, NY, United States  14.96       113.84%
89        Florence, Italy                    14.37       85.54%        
96        Nice, France                       13.95       80.40%
114      Naples, FL, United States     13.21       97.30%
125      Naples, Italy                       12.80       76.86%
138      Toronto, Canada                 12.37       82.34%

wozaitaxiang

其实多伦多难负担排名的确不高，看了几个比较全的排名，都很靠后，这对于一个发达国家和移民国家来讲，已经很不错了。

deep

Cobra 发表于 2021-2-24 07:56 PM 好，就算按你说的，发达国家之间比。 按你那个表，宇宙中心也是前12，在它之前的欧洲大城市，你得承认 ...

非要跟美国比的话:

先来看北美最大的Greater Metropolitan Area, 多伦多排在了第七。

Rank	Metropolitan area	Country	Population (2015)
1	Mexico City	Mexico	20,892,724
2	New York City	United States	20,182,305
3	Los Angeles	United States	13,340,068
4	Chicago	United States	9,551,031
5	Dallas–Fort Worth	United States	7,102,796
6	Houston	United States	6,656,947
7	Toronto	Canada	6,116,725
8	Washington, D.C.	United States	6,097,684
9	Philadelphia	United States	6,069,875
10	Miami	United States	6,012,331

从加拿大一国的重要性和唯一性来说，PK掉达拉斯和休斯顿应该没问题吧？那么能比较的只有纽约，洛杉矶和芝加哥。按说从市区的人口，规模和基础设施等等芝加哥跟多伦多更有可比性，CHICAGO CITY 人口2.7M，面积589平方公里，TORONTO CITY 人口2.7M, 630平方公里，但是从METRO的角度，芝加哥却大得多，人口9M，面积19000平方公里，而多伦多只有6M，6000平方公里。也就是说在METRO这个层面，多伦多的人口密度要比芝加哥高一倍，而这个人口密度几乎跟纽约和洛杉矶一样。

多伦多在国际大都市的名气和实力上当然可以说比不上纽约和洛杉矶，但是它有移民政策，宜居生活，多元文化等等来支撑。至于应该怎样加加减减就各自解读了，不过综合起来，对标纽约和洛杉矶自然也就有它一定的合理性了。

Cobra

deep 发表于 2021-2-24 09:03 PM
作为中立派比较容易抬扛，只要证伪，不需证实。

households debt to income ration你用全 ...

Mortgage to income ratio跟debt to income ratio不是一个概念啊，这个你就耍赖皮了。加拿大人这些年借了很多heloc，把房子当成提款机了，新闻里经常提到这个。此外debt还包括信用卡欠债，各种其他借款，比如line of credit，汽车贷款，学生贷款。你不能单看mortgage。如果一个国家的人，欠了100%的morgage厉害，还是欠了50%的morgage，但是50%的heloc+信用卡债务厉害？

另外，债务危机一旦出现，不是一个城市的问题，是整个国家的问题，因为债务是一环套一环的。国家陷入经济危机，银行需要bailout，这时候就不是房价跌的问题了，是吃饭的问题了。所以我看的是全国的数据。

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-2-24 09:12 PM
其实多伦多难负担排名的确不高，看了几个比较全的排名，都很靠后，这对于一个发达国家和移民国家来讲，已经 ...

关键是债务。你欠了171%的债，哪怕房子再便宜，你都可能要破产。

Cobra

deep 发表于 2021-2-24 09:36 PM
非要跟美国比的话:先来看北美最大的Greater Metropolitan Area, 多伦多排在了第七。RankMetropolitan are ...

顺便说，你提到跟芝加哥比，感觉你的口气，芝加哥跟宇宙中心不是一个档次的，我笑了。

芝加哥目前的平均房价是30万US$（中位价）。

• 人口密度，你自己看图，我高亮出来了，你非要说宇宙中心的人口密度是芝加哥的2倍。当然这里我不清楚它是怎么算的，可能算人口密度的时候，把比如湖啊，森林这种不能居住的地方扣掉，然后除以人口。按理芝加哥和宇宙中心的城市面积一样，宇宙中心是5M人口，人口密度应该高些，但是不知道它怎么算的。不管怎么样，芝加哥的平均房价是30万，宇宙中心是97万/1.25。
• 收入，也是芝加哥高，就不说加拿大的税有多高了。
• GDP，我笑了。芝加哥是宇宙中心的3倍。
  

Cobra

deep 发表于 2021-2-24 06:51 PM
给你看原始数据吧，免得你不信

还有，这份报告用的标准，看起来不是简单的income to house price ratio，否则就应该跟你弄的那张表一致。结果却是，根本就没有 Queens，Naples，这两个城市的名字（至少我一眼没有看到，这两个可是要排名在宇宙中心前面的），然后，按照income to house price ratio，纽约应该在洛杉矶前面的，结果纽约远远落后洛杉矶。这说明两个不是同一个比较方法。数字根本就对不上。



我的意思是这份报告，只比较了几个英语国家，但是用的什么标准我没有去研究，看起来不是简单的price to house price ratio，这就是说，可能把其他非英语的发达国家都加进来，其结果并会向你提供的那个price to house price ratio那样，宇宙中心很可能排名会超过很多欧洲城市。

foolmelon

Cobra 发表于 2021-2-25 08:35 AM
还有，这份报告用的标准，看起来不是简单的income to house price ratio，否则就应该跟你弄的那张表一致 ...

你也真较真。

得先问问他把全文读了没！

Cobra

foolmelon 发表于 2021-2-25 09:12 AM
你也真较真。

得先问问他把全文读了没！

他读了。Deep我蛮欣赏的，跟他辩论要非常仔细你的论据，他会做research的，挺好的。可惜是客串反派，他其实立场中立。

Cobra

Cobra 发表于 2021-2-25 08:35 AM
还有，这份报告用的标准，看起来不是简单的income to house price ratio，否则就应该跟你弄的那张表一致 ...

看了一下，它的算法是这样的，可能这个更合理，考虑到了各国税率的不同。不过，为什么就选8个国家，不清楚，猜测就是做个指数，选择有代表性的，但是没有欧洲国家，也没有发展中国家，可能是为了有可比性，制度，生活习惯等等要类似，不知道。

foolmelon

Cobra 发表于 2021-2-25 09:25 AM
他读了。Deep我蛮欣赏的，跟他辩论要非常仔细你的论据，他会做research的，挺好的。可惜是客串反派，他其 ...

看来他读了这篇。

上次他说Vanguard的real estate fund比SPY回报好，却没看fund的holdings。 那fund几乎没有residential real estate投资， 最大holding是American Towers。

Cobra

foolmelon 发表于 2021-2-25 09:55 AM
看来他读了这篇。

上次他说Vanguard的real estate fund比SPY回报好，却没看fund的holdings。 那fund几 ...

RETI的holding一般都是商业的。这个就能解释了，尽管米国，加拿大房市如火如荼，但是RETI ETF却远远没有回到all time high。主要是大家都remote work，对商业楼的需求降低了，估计这个以后是个大趋势。

下图，你可以看到，加拿大是最搞笑的，房价都涨到天上去了，但是加拿大的RETI，反弹的幅度远远不及米国的。

deep

Cobra 发表于 2021-2-25 12:33 AM Mortgage to income ratio跟debt to income ratio不是一个概念啊，这个你就耍赖皮了。加拿大人这些年借 ...

这还是抬扛吧?

之前一直在讨论城市的房价吧，是你抛出国家的负债来转换成讨论国家的房价，“麻烦你解释一下，为什么这些欧洲国家的房价那么高，但是households debt to income ration却远远排在加拿大后面？”

问题是欧洲的房价怎么高了，国家级房价为什么要跟国家级负债直接关联？

看下图，在你表里比加拿大负债率高的荷兰，丹麦，可负担房价比加拿大还高啊。

那是不是要检视一下，用households debt to income ration来判断房价，会不会不那么好用呢？
又或者从全球，或发达国家，或G7来看，美国都是在垫底并严重偏离均值中值，那用美国来对标，会不会不恰当呢？

Rank	Country	Price To Income Ratio	Gross Rental Yield City Centre	Gross Rental Yield Outside of Centre	Price To Rent Ratio City Centre	Price To Rent Ratio Outside Of City Centre	Mortgage As A Percentage Of Income	Affordability Index
1	Syria	63.23	2.94	3.16	34.00	31.69	709.44	0.14
2	Hong Kong	45.19	1.62	1.74	61.64	57.56	288.29	0.35
3	Jamaica	35.95	2.84	1.20	35.27	83.54	374.40	0.27
4	Cambodia	35.81	4.99	5.55	20.02	18.01	429.03	0.23
5	Sri Lanka	35.01	2.76	2.72	36.24	36.74	534.08	0.19
6	Iran	34.24	4.13	4.90	24.18	20.40	730.02	0.14
7	Philippines	30.14	3.28	3.25	30.51	30.75	294.61	0.34
8	China	29.02	1.52	1.72	65.73	58.11	232.37	0.43
9	Kenya	27.27	2.06	4.03	48.55	24.83	420.33	0.24
10	Nepal	23.76	2.44	2.90	40.92	34.43	307.99	0.32
11	Taiwan	23.63	1.49	1.54	67.06	65.11	141.61	0.71
12	South Korea	23.63	1.05	1.23	95.14	81.52	163.61	0.61
13	Argentina	22.68	2.22	2.29	45.04	43.75	941.22	0.11
14	Thailand	22.16	3.17	3.64	31.59	27.48	179.85	0.56
15	Indonesia	22.01	4.07	4.81	24.57	20.81	256.78	0.39
16	Vietnam	20.59	4.03	5.79	24.84	17.27	223.94	0.45
17	Singapore	19.38	2.42	3.05	41.28	32.75	120.99	0.83
18	Colombia	18.67	5.10	4.67	19.62	21.43	239.80	0.42
19	Armenia	18.01	5.05	4.91	19.79	20.37	229.05	0.44
20	Chile	17.60	3.88	3.74	25.74	26.72	127.33	0.79
21	Uruguay	17.33	3.86	3.83	25.88	26.08	174.55	0.57
22	Algeria	17.14	3.18	4.03	31.42	24.82	151.40	0.66
23	Serbia	17.08	3.06	3.37	32.67	29.65	124.23	0.80
24	Peru	16.88	5.13	4.85	19.51	20.61	192.24	0.52
25	Belarus	16.79	4.26	4.13	23.49	24.24	250.96	0.40
26	Azerbaijan	16.58	4.84	5.44	20.66	18.39	176.77	0.57
27	Brazil	16.13	4.11	4.26	24.36	23.47	181.41	0.55
28	Kyrgyzstan	15.59	6.96	6.66	14.37	15.01	262.31	0.38
29	Uzbekistan	15.59	6.14	6.98	16.29	14.33	337.13	0.30
30	El Salvador	15.57	6.46	7.14	15.48	14.00	167.29	0.60
31	Czech Republic	15.46	3.15	3.38	31.70	29.55	99.54	1.00
32	Albania	14.78	4.31	5.19	23.20	19.28	117.52	0.85
33	Bangladesh	14.43	3.26	3.41	30.66	29.33	180.70	0.55
34	Paraguay	14.21	5.39	6.77	18.56	14.78	204.31	0.49
35	Croatia	14.20	3.32	3.53	30.08	28.34	103.34	0.97
36	Georgia	14.16	6.31	7.38	15.85	13.55	177.93	0.56
37	Montenegro	14.12	4.31	4.28	23.20	23.35	130.98	0.76
38	Lebanon	14.07	5.46	5.74	18.32	17.43	132.92	0.75
39	Poland	14.03	4.19	4.92	23.88	20.32	106.88	0.94
40	Israel	13.68	2.75	2.86	36.41	35.00	95.98	1.04
41	Egypt	13.65	5.53	6.23	18.08	16.05	199.74	0.50
42	Guatemala	13.55	7.24	7.21	13.81	13.86	134.48	0.74
43	Morocco	13.49	4.62	4.88	21.65	20.48	109.72	0.91
44	France	13.48	2.33	2.71	42.98	36.86	78.45	1.27
45	Kuwait	13.18	3.16	5.13	31.65	19.48	113.09	0.88
46	Japan	13.04	2.19	2.43	45.63	41.19	75.20	1.33
47	Afghanistan	12.95	3.29	3.85	30.42	25.97	158.02	0.63
48	Moldova	12.71	5.73	6.55	17.45	15.28	141.74	0.71
49	North Macedonia	12.67	4.04	3.82	24.78	26.16	105.01	0.95
50	Portugal	12.65	4.78	5.79	20.91	17.27	78.59	1.27
51	Pakistan	12.62	4.52	4.71	22.14	21.22	186.15	0.54
52	Ecuador	12.59	5.80	6.01	17.25	16.64	152.27	0.66
53	Malta	12.50	5.45	6.46	18.36	15.49	91.61	1.09
54	Panama	12.33	7.37	7.04	13.57	14.21	101.32	0.99
55	Luxembourg	12.17	3.32	3.66	30.09	27.29	72.08	1.39
56	Tunisia	11.83	4.82	4.76	20.75	21.02	126.49	0.79
57	Dominican Republic	11.76	7.31	7.39	13.68	13.54	158.80	0.63
58	Hungary	11.60	3.79	4.04	26.37	24.75	91.39	1.09
59	Mongolia	11.51	7.19	6.64	13.91	15.05	138.14	0.72
60	India	11.31	3.04	3.67	32.86	27.22	123.67	0.81
61	Kosovo (Disputed Territory)	11.23	5.02	5.07	19.94	19.73	85.70	1.17
62	Slovakia	11.14	4.56	4.80	21.95	20.82	64.73	1.54
63	Russia	11.14	5.80	5.60	17.25	17.87	130.26	0.77
64	Lithuania	10.97	3.71	4.19	26.96	23.87	69.31	1.44
65	Slovenia	10.89	3.80	3.88	26.31	25.80	73.56	1.36
66	Ukraine	10.77	6.80	7.43	14.71	13.47	207.81	0.48
67	Bosnia And Herzegovina	10.75	3.34	3.27	29.96	30.55	79.63	1.26
68	Romania	10.66	4.43	4.51	22.60	22.20	90.28	1.11
69	Mexico	10.46	6.36	6.45	15.72	15.49	131.07	0.76
70	Austria	10.40	3.16	3.46	31.68	28.94	63.66	1.57
71	Greece	10.13	4.46	4.28	22.40	23.39	77.77	1.29
72	Honduras	10.10	6.96	5.14	14.37	19.46	124.85	0.80
73	Costa Rica	10.07	5.80	5.23	17.24	19.13	113.66	0.88
74	Malaysia	9.92	3.59	4.02	27.87	24.90	74.66	1.34
75	Kazakhstan	9.63	6.86	6.71	14.57	14.90	147.96	0.68
76	Spain	9.59	4.49	5.23	22.29	19.11	60.14	1.66
77	United Kingdom	9.57	3.71	4.12	26.96	24.29	64.73	1.54
78	Italy	9.52	3.81	4.84	26.25	20.67	57.34	1.74
79	Germany	9.12	3.24	3.53	30.91	28.34	54.68	1.83
80	Estonia	9.11	3.92	4.04	25.54	24.76	57.95	1.73
81	Iraq	9.00	5.74	7.48	17.43	13.37	97.63	1.02
82	Bulgaria	8.97	5.01	5.61	19.97	17.84	64.25	1.56
83	Bolivia	8.78	6.69	7.01	14.96	14.26	92.46	1.08
84	Finland	8.64	3.05	4.06	32.81	24.63	49.53	2.02
85	Sweden	8.56	3.20	3.64	31.27	27.50	55.56	1.80
86	Norway	8.49	3.57	4.03	27.98	24.78	55.61	1.80
87	Latvia	8.48	4.88	5.19	20.51	19.29	54.63	1.83
88	Bahrain	8.48	7.20	7.40	13.88	13.52	77.00	1.30
89	Switzerland	8.42	2.90	3.31	34.53	30.17	48.73	2.05
90	Turkey	8.21	5.22	5.93	19.17	16.86	134.19	0.75
91	New Zealand	8.09	4.58	4.79	21.82	20.89	60.41	1.66
92	Jordan	8.03	5.31	6.32	18.82	15.82	80.19	1.25
93	Trinidad And Tobago	7.81	8.12	6.22	12.31	16.08	68.78	1.45
94	Canada	7.53	4.70	5.65	21.25	17.70	52.24	1.91
95	Ireland	7.40	6.11	6.89	16.36	14.51	51.83	1.93
96	Australia	7.38	4.29	4.30	23.30	23.25	52.89	1.89
97	Netherlands	7.35	5.40	5.58	18.53	17.92	45.40	2.20
98	Cyprus	7.12	6.82	7.05	14.66	14.19	46.72	2.14
99	Belgium	6.91	4.69	4.99	21.33	20.05	41.10	2.43
100	Denmark	6.66	4.27	4.52	23.44	22.12	39.23	2.55
101	Iceland	6.31	6.57	7.18	15.22	13.93	53.55	1.87
102	Qatar	5.97	7.47	7.27	13.39	13.76	46.21	2.16
103	Oman	5.75	5.41	4.84	18.47	20.65	44.27	2.26
104	United Arab Emirates	4.93	9.16	9.23	10.91	10.83	36.45	2.74
105	Palestine	4.73	7.65	8.22	13.07	12.16	46.33	2.16
106	United States	3.99	7.96	10.64	12.56	9.40	29.42	3.40
107	South Africa	3.96	8.34	10.66	11.99	9.38	46.14	2.17
108	Puerto Rico	3.56	8.72	8.46	11.47	11.81	27.86	3.59
109	Saudi Arabia	2.57	8.08	8.10	12.38	12.34	18.90	5.29

Cobra

deep 发表于 2021-2-25 11:02 AM
这还是抬扛吧?之前一直在讨论城市的房价吧，是你抛出国家的负债来转换成讨论国家的房价，“麻烦 ...

老实说，我看不懂你的回复。你贴的那张表想说明什么？

我是说，你既然说宇宙中心排名都不到前100，意思是宇宙中心房价可负担性跟他们比是小菜，那么就是欧洲那些国家的房价高啦，然后才让你解释为什么（既然按你的逻辑）他们的房价更高，但household income to debut ratio比加拿大低很多。我只是按你的逻辑说的。我并没有说他们房价高啊，也不在意他们房价到底高不高。

而且，我也特别说明了，我根本不是横向比较房价，我只知道欠债那么多，迟早要爆的，等到爆了，房价只是副产品了。这个贴我只是转而已，并不代表我同意或者不同意。

算了，争论到这里就开始乱战了。后面估计扯不清了。

Cobra

deep 发表于 2021-2-25 11:02 AM
这还是抬扛吧?之前一直在讨论城市的房价吧，是你抛出国家的负债来转换成讨论国家的房价，“麻烦 ...

怕你不仔细看我的回复，我特意画个图给你。另外，可能你是笔误：我说的不是国家欠债率，那个national debt to gdp ratio，我说的是household income to debt ratio。你在回复中说我怎么扯“国家欠债率”，我希望你只是省略了，你的本意是“国家的househould income to debt ratio而不是城市的household income to debt ratio”。

Cobra

deep 发表于 2021-2-25 11:02 AM
这还是抬扛吧?之前一直在讨论城市的房价吧，是你抛出国家的负债来转换成讨论国家的房价，“麻烦 ...

我说household income to debut ratio，你给我来个household income to mortgage ratio，告诉我加拿大不算高，然后我跟你解释，debt包括很多，加拿大目前的问题是大量使用了heloc，你不能只看mortgage，然后你就说我抬扛，这个就不是理性的争论了。难道你是想告诉我，debt就等于mortgage吗？怕你没仔细看我的回答，我也截屏了，高亮给你看：

deep

Cobra 发表于 2021-2-25 01:09 AM
顺便说，你提到跟芝加哥比，感觉你的口气，芝加哥跟宇宙中心不是一个档次的，我笑了。

芝加哥目前的 ...

首先跟美国比，跟美国的城市比是不是合适，本身就是一个命题。

其次，
芝加哥名气大，多伦多房价高
芝加哥GDP高，多伦多房价高
芝加哥收入高，多伦多房价高
芝加哥税收低，多伦多房价高
芝加哥。。。，多伦多房价高

再有，比芝加哥名气小，GDP低，收入少，税收高的，却比它房价高的美国城市不难找吧，可以说明名气，GDP，收入税收等等都不是高房价的决定因素。

讨论价格本身，不可否认最直接的因素就是供求关系吧。从房价角度，也许就可以从人口和房屋供给来评估，也就是人口密度。人口多且密集的城市区域价格就高应该也不难理解。而在供求关系这一决定因素面前，所谓的名气，GDP，收入税收，工作等等，包括事宜居住，文化环境，移民政策等等，只能看作是决定供求关系中“求"这一部分的考虑因素，而不是房价自身的决定因素。

回到“供”。美国各大城市都有城市圈的概念，也就是METRO AERA。加拿大也只有多蒙温几个，多伦多勉强够级大都市，也只有5/6个区10几个卫星城镇，跟美国大都市动则几十个上百个卫星城没法比。具体到多伦多和芝加哥，CITY人口面积和密度是类似的，差别在于GTA和 Chicago metropolitan area，CMA面积是GTA的三倍，人口密度是GTA两倍。这个结果就可以这样理解，比如多伦多房价高，去外面的MARKHAM, RICHMOND HILL, OAKVILLE，BURLINGTON买，但现在整个GTA都高了，虽然可以去HAMILTON, WATERLOO, BARRIE, OSHAWA等等，但已经要出GTA无法保证通轻勤和便利了。而芝加哥的METRO面积大，即使市中心或郊区没地方，还有更大的外延可以消化。从价格上用数字说，仅作示意，CITY OF TORONTO的房价是1M, GTA的房价可能是0.9M, 差别不会太大。芝加哥我没有数据，拿纽约举例，美金，曼哈顿是1.6M, NYC是0.7M, METRO NEW YORK是0.55M。

我只是想说明从供求关系上理解，宇宙中心高于芝加哥是有合理性的。

没有观点就不需要证明自己是对的，只要指出有观点各方的不合理的部分，这就是当吃瓜群众的好处

Cobra

deep 发表于 2021-2-25 12:12 PM
首先跟美国比，跟美国的城市比是不是合适，本身就是一个命题。

其次，

我知道你的意思，你一开始就是说可负担性的那个算法没啥意义。我其实就是转个贴，越是耸人听闻的标题越好。

但是你昨天的回答，确实让我花了点时间看看数据，挺好的，不能只听一面的意见。我也同意这种比较最后不会有结果。结果，反正是宇宙中心房价狂涨，现在熊熊唯一的希望就是政府干预。

我的观点，相信这次你清楚了，其实我主要看的是债务，还是从金融的角度去理解的，我觉得要出事，房价只是副产品。当然啦，可能十年后才出事，who knows。米国2008年出事是因为加息，现在全世界都学乖了，不会轻易加息，因此债务问题不是那么容易破的。最近这几天yield狂涨到底是什么问题，我还不知道，如果意味着Fed控制不了利率了，那就麻烦大了，当然我不信这么快就到这一步了。

deep

Cobra 发表于 2021-2-25 11:20 AM
老实说，我看不懂你的回复。你贴的那张表想说明什么？

我是说，你既然说宇宙中心排名都不到前100，意 ...

就这张表，加拿大，乃至之前所提的那些欧洲国家，国家整体房价都不算高，没有严重的可负担性问题。

高的是个别城市，之所以远高于国家整体水平，是有该城市的特殊性。至于溢价原因是什么，溢价多少合不合理，各自根据自己的认知去解读，这部分是主观的，不可能有简单结论。

deep

Cobra 发表于 2021-2-25 12:22 PM
我知道你的意思，你一开始就是说可负担性的那个算法没啥意义。我其实就是转个贴，越是耸人听闻的标题越好 ...

你说债务这点，相对就比较容易理解，也没什么争议，所以只能继续观察，靠时间来验证。

我觉得如果房价要有突变，除了债务，还有两个可以观察的点。一个是移民政策，包括加拿大内部和外部，万一加拿大不能移民了，又或者万一其它欧洲国家或者美国放宽移民了。一个是多伦多城市圈的重新构建，把GTA的范围再扩大，这个基础设施要跟上，需要时间。至于政府出不出手，会有影响，但应该改变不了大局。