感觉condo交易明显放缓了

wozaitaxiang

Cobra 发表于 2021-4-6 07:43 PM
你和Darwin之间的事情不要往我这扯。

我就让你找了一次数据，我都不记得哪让你找了，你不要就这么一次 ...

他来犯贱挑衅，你关我帖子，我还不能说了？

老蛇就是老蛇你说的都对，你的论坛你做主。

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-4-6 07:54 PM
他来犯贱挑衅，你关我帖子，我还不能说了？

老蛇就是老蛇你说的都对，你的论坛你做主。

你们两吵起来我难办，你要知道。手心手背都是肉。所以只能希望你们互相不要回复，我能做的就是只能把贴一关了事。拜托啦，以后你尽量不要回复他就完了。4月19号就见分晓了。

你今天提的一些，倒是提醒我了，有空我解释一下通胀。通胀其实不是坏事啦，怕的是恶性通胀。房子在正常通胀的情况下应该有保值的作用。但是一旦来了恶性通胀，房子可能会由于利率太高而崩盘。所以，你的观点，物价涨了，房子也应该涨，也不错的，要看通胀的程度。

土耳其那边，我临时放了个链接。大意是，土耳其由于狂发货币，造成货币疯狂贬值，然后怎么办呢，土耳其需要钱啊，所以他们开放外国人来买房子，给了很多有利的条件。你货币贬值，加上鼓励外国人买房，那外国人蜂拥而入，房价能不涨吗？（我就不讨论土耳其人的实际购买力其实是下降了）最后倒霉的是谁，不用想就知道。土耳其就相当于大户人家，没钱了，怎么办，开始典当家里的东西给外国人，就这么简单。

土耳其最搞笑的是，央行要加息，结果土耳其那个总统直接把央行头给炒了。他认为土耳其目前的通货膨胀是由于加息引起的。土耳其后面有没有笑话看，拭目以待。

wozaitaxiang

Cobra 发表于 2021-4-6 08:13 PM
你们两吵起来我难办，你要知道。手心手背都是肉。所以只能希望你们互相不要回复，我能做的就是只能把贴 ...

土耳其政府经济不好，首先考虑是保房产？有没有觉得其实所有政府都是一个思路  

Cobra

wozaitaxiang 发表于 2021-4-6 08:26 PM
土耳其政府经济不好，首先考虑是保房产？有没有觉得其实所有政府都是一个思路

No，他不是保房产，他是需要钱。货币贬值那么凶，所有靠米刀进口的东西都会很贵，他需要大量的米金，现在就只能变卖土地了。

deep

bokchoy888 发表于 2021-4-6 06:44 PM
很美眉舌战一向是最重要的。。。。。。

美眉？美眉在哪里，赶快让她来找我舌战

foolmelon

deep 发表于 2021-4-6 08:46 PM
美眉？美眉在哪里，赶快让她来找我舌战

对，无图无真相，我们要看美眉图片

deep

wozaitaxiang 发表于 2021-4-6 07:54 PM
他来犯贱挑衅，你关我帖子，我还不能说了？

老蛇就是老蛇你说的都对，你的论坛你做主。

他就是双标还不承认。

房版从去年4月开通至今已经一年，房市大幅上涨是事实。然而，看多的反而被空军痛扁，连小三都不如，简直世风日下，令人发指啊

james97

wozaitaxiang 发表于 2021-4-6 02:52 PM
土耳其可不是我最先最扯的，是论坛空军扯的，说的就是通胀率高的问题，老蛇你当时还给置顶了，难道你自己 ...

我目前看空，但也不是死空，不然就不会入手一个condo了。老蛇所说的是，通胀上去很多，如果对应的利息和收入不上去，底层就暴动了。你能想象物价都翻倍，工资不涨，大家还去抢房子吗？总不能从嘴里抠必须的开销去买房吧？贷款利率涨能帮助大家贷款更多吗？现在的央行，几乎不会容忍恶性通胀发生。房价被不被打压，很多时候也只是被动的。参考加拿大过去20年的收入涨幅，结合房价看，你会发现房价其实是离大众收入越来越远了。至于会不会高到普通人根本无法介入的地步，我觉得不会，因为选票决定了大家为自己考虑，也要为子孙考虑。拥有超过1套房产的，还是少数。

如果419没有任何有力的举措，房子依然有可能涨。但技术如此，跌的可能性也依然存在。疫情过去，房源恢复正常，印的钱要收，抑制通胀要加息，政府缺钱要收税。我只是觉得目前价格不合理，认为应该跌才能回归理性，就成了死空了吗？多伦多房价过去50年，难不成是单边上涨到了今天这个地步？过去的跌，又是为什么？你看看yorkbbs现在的风气，和17年这个贴http://m.yorkbbs.ca/forum/property/4460093.aspx?&page=1， 有多少类似之处。有人po她经纪喊出了独立屋要到4M，你觉得这就合理了？

james97

wozaitaxiang 发表于 2021-4-6 07:38 PM
我就是在买房啊，一直在看合适的，condo的offer都下了两三次了。论从约克到胡同，空军看跌30%都不卖房子 ...

btw，我把自己唯一的house卖了换了condo，够空不？二月底卖的

Cobra

james97 发表于 2021-4-6 09:01 PM
btw，我把自己唯一的house卖了换了condo，够空不？二月底卖的

james97

从长期看，多伦多这种人口净流入的地方，房价肯定会涨的。不但房价涨，租金也要涨。可是即使移民因素存在，这两者也从来不是直线上升的。任何市场，一种力量总会盛极而衰，回归正常。所以，看好就下手，负担得起就没有问题。这点所谓地产院士杨洪说的有2点很有道理，不要抢热点，要量力而行。预测从来都是不准的，大家心里的尺子不一样罢了。

foolmelon

james97 发表于 2021-4-6 09:01 PM
btw，我把自己唯一的house卖了换了condo，够空不？二月底卖的

如果用cash analysis model，也即是说除去property tax, maintenance and repair, renovation, insurance，and all the transaction costs (lawyer fee, commission, tax etc.), 能否透露一下卖掉的房子大概年平均回报率是多少？  Cash analysis model不考虑mortgage interest和杠杆。

james97

foolmelon 发表于 2021-4-6 09:17 PM
如果用cash analysis model，也即是说除去property tax, maintenance and repair, renovation, insuran ...

因为是自住房，盈利不上税，我可以大概估计一下。主要是因为新移民政策买的房，所以首付35%，回报率受损。我大概算一下，现金投入 = 首付+transfer tax+银行罚金(提前payoff)+本金+利息+commission+property tax，然后盈利算房子卖价-买价，这样的话差不多是85%，16年4月到现在，基本上是5年。当然，买在了人人唾弃的印度区，不然收益可能更好也说不定。

从机会成本的角度上说，远不如买美股。不过这个房子一则解决住的问题，二则长期会涨所以投入会心安。其实生活很便利的，就是实在太东交通不是很方便。如果按照你的cash analysis model，是不是就算只计算首付和纯盈利？那样的话，可能还略高点，大概110%的样子

bokchoy888

deep 发表于 2021-4-6 08:46 PM
美眉？美眉在哪里，赶快让她来找我舌战

bokchoy888

foolmelon 发表于 2021-4-6 08:49 PM
对，无图无真相，我们要看美眉图片

bokchoy888

james97 发表于 2021-4-6 09:51 PM
因为是自住房，盈利不上税，我可以大概估计一下。主要是因为新移民政策买的房，所以首付35%，回报率受 ...

还有一个， 房子由于买卖不易，某种程度压制你调仓换股的冲动，正真做到长期持有。 投对location , ie, 多伦多， 好比长期持有 FANNG 股票 + 自住 + rental income + 银行杠杆 。

银行不可能借给你五六倍杠杆炒股票的。

FANNG = LOCATION , LOCATION, LOCATION IN real estate

bokchoy888

Cobra 发表于 2021-4-6 05:01 PM
一个人2000，两个人就4000了，怎么供不起？你不要忘了，推迟房贷了半年了，你这半年攒了多少钱？去年9月 ...

加拿大银行贷款审查还是比较严的，现在买到的人，都基本是有能力保证五年的房贷付出的人。五年之后利率升到4%以上，房价有可能下跌一些，最多在当时的房价基础上跌40%吧。短期内，除非政府疯狂加交易税之类，房市暴跌可能性不大，最多涨的慢些。现在的问题是上市交易的房子很少，导致人们哄抢。再加上意识到各国政府疯狂印钞票接近总量20%不等，通货膨胀是必然的，后面物价普遍上涨20%左右是可以看得到的。也就是说房子不上涨20%，其实是贬值了。再加上低利率推动，看见30%以上涨幅也不必太惊讶。

foolmelon

james97 发表于 2021-4-6 09:51 PM
因为是自住房，盈利不上税，我可以大概估计一下。主要是因为新移民政策买的房，所以首付35%，回报率受 ...

不好意思我没把cash analysis model说清楚，你给的估算可以看作total return。

没关系，我就用total return来比较股市。

最近5年S&P涨了100%左右，假设边际税率40%，增值回报税后80%。 因为是total return，得加上红利回报10%，税后6%。5年total return 86%，这是不考虑股市中使用杠杆的情况。

所以此个案的房地产回报大致和不用杠杆的大盘回报类似，对房地产已经非常了不起。

foolmelon

foolmelon 发表于 2021-4-7 06:06 AM
不好意思我没把cash analysis model说清楚，你给的估算可以看作total return。

没关系，我就用total r ...

如果S&P投资使用100%杠杆, 理论回报可高达加倍。实际不可能这么高，total return得考虑利息和利息免税以及模拟mortgage按月投入，更复杂的计算还得加上risk adjusted return和机会成本，回报肯定超过不使用杠杆。

Cobra

bokchoy888 发表于 2021-4-6 11:25 PM
加拿大银行贷款审查还是比较严的，现在买到的人，都基本是有能力保证五年的房贷付出的人。五年之后利率升 ...

为什么上市的房子少？

物价上涨20%，你的工资会上涨20%吗？如果不能，那么你的支付能力就下降了20%，房价还能涨30%？这钱从哪来？不要忘了，利息已经是最低了。如果在疫情高利息的情况下，那倒是有可能，因为还有降息的空间。

物价上涨20%，几年内？如果是一年内，央行难道坐视不管？央行的职责是维持物价稳定，不是让大家方便贷款。