在美国，是投资房产好，还是投资股市好？

恐慌小猪

在美国，是投资房产好，还是投资股市好？


这是不少刚来美国的朋友困惑的问题。

首先谈谈房地产。

与中国不同，美国不需要民用房地产去作为蓄水池来贮存货币超发的流动性来防止通胀（美元作为全球货币，有“世界”这个蓄水池可用）。与此正相反，美国始终最担心的一件事情，就是过热的民用房地产会限制流动性，甚至打击人们的创业和创新的能动性。如此国情的结果就是，在长期尺度上，美国民用房地产的价值增长率几乎与通货膨胀率一致。

可能有人又会说，可以以20%的首付贷款后出租，以租金来支付月供和房屋持有成本(维修、物业、保险、空置、欠租等)，然后30年之后，整栋房子就是你的了，回报率惊人。

真的“惊人”么？假设你刚来美国，能按20%的首付比例，以合理的利息贷到款（该假设对绝大多数刚来美国的人并不成立，对于非自用投资性房产更不适用），再假设每月的租金可以支付月供和房屋持有成本（很不一定），同时假设房产价值按照美国通货膨胀率增长了30年，结果相当于什么？结果相当于你用高达5倍金融杠杆，在丧失了20%本金长达30年流动性的情况下，承担了一点儿也不低的风险（一栋房子的价值波动风险比一只蓝筹股高得多），仅仅获得了税前年均8.7%的回报。

可8.7%又是什么概念呢？

过去25年，美国标准普尔指数平均每年增长9.6%。而这一数字又是在什么样的投资环境下达成的呢？

1， 无财务杠杆（若是同样5倍金融杠杆，年化回报率接近50%）

2， 平均波动小于美国随机一栋房屋的价值波动

3， 充分流动性，随时进场，随时出清

4， 在这25年期间内，你可以彻底忘记这件事，而不用担心房屋失火、租客不交房租，等等

可能又会有人反驳我：“听说一个朋友，买了一栋房子，没过一两年，房子价格翻了接近一倍。”――这叫“投机”，不叫“投资”。在金融市场，“翻一倍”这种级别的事情，每个小时都在密集发生，怎还用得了“一两年”？！

只要跳出来想一想，这其实非常正常。如果民用房地产的投资回报真的那么丰厚，美国的金融市场买方（共同基金、养老基金、保险公司等）的投资组合必然会高比例持有民房。可事实是，美国金融市场的大买方们的投资组合中，连基于商业地产的投资都仅是小比例配置，而对民用房屋更是几乎零涉及。

另一个事实就是，美国老百姓的家庭资产中，房产的比例从来都没有高于20%，且这其中还包括了刚需部分（即自宅）。美国百姓家庭资产中的80%，都是各种金融资产。

这些事实，最终都指向了一个大大的“美国国情”：美国是一个彻底基于金融市场的国家。而如果谈到房地产，说的也仅是商业地产，以及针对房地产开发商的民用房产建设（这就已经不是我们所讲的投资了，而是房地产企业的主业经营了）。在美国，一般老百姓的住宅被广泛看作刚需的“商品”，而绝非合理的“投资品”。

而不少中国新移民热衷在美国购置房产来进行投资，真的仅是一个基于中国过去10年间特殊国情的惯性而已。

需要澄清一下：前文并非不鼓励中国新移民在美购置房产。一套地理位置绝佳，环境优良，周边配套公共教育和生活设施一应俱全的住宅，是每一个追求幸福生活的人的本能需求，当然应当在力所能及的情况下尽早满足。前文仅是强调美国民宅的投资属性：对于大众投资者，民宅更多的仅是作为消费品而不是投资品存在的。



“那这么说，刚来美国的新移民，应该一心一意去投资股市咯？“(注：这里的“投资股市”指的是散户投资无关联个股，以及简单的自建“个股投资组合”)这里依然是陈述事实，表达观点为辅：



事实一：中国股市散户交易量占总交易量的80%左右；而美国股市对应的这一数字是30%左右。美国股市70%的交易量，都是由机构投资者，即金融市场中的买方完成的。



事实二：上一期提到过的S&P 500指数，过去25年间的年化收益率是9.6%左右。回顾这跨度25年，涵盖约6500个交易日的漫长历史，如果我们“使使坏”，人为地拿掉其中最好的15个交易日，这25年的年化收益率会从9.6%降为4.1%左右，即收益率直接砍了一半以上；如果再去掉接下来15个最好的交易日，这个数字会变成2%不到；如果再去掉接下来最好的15个交易日，这个数字会变为几乎等于零。即，这漫长的6500个交易日，我们仅是人为地拿掉最好的1%不到的交易日，你就相当于25年没亏没赚了。（考虑到通货膨胀，显然是亏大了）



需要注意的是，S&P 500已经囊括了美国股市最绩优最稳定最有代表性的500家公司了。虽然其并未按照现代投资组合理论进行个股和行业的风险对冲，但不论是按风险（标准差）衡量，还是按夏普值（单位风险对应的纯风险回报率）衡量，必然优于绝大多数个股，也优于非专业个人投资者“自建”的个股投资组合。



面对波动性，“稳定”的大盘都是如此地脆弱，更何况是个股。



接下来回到事实一中所述的散户交易量80% vs 30%的情况，对背后的可能原因进行“罗列”（依然仅是罗列可能相关的事实，而避免主观的分析。哪些有道理，您来判断）



•        两国的市场成熟度不同：“上百年”对“二十多年”。类似中国股市在90年代初期、05-06年、以及今天这种全民炒股的“股疯”年代，美国在20世纪20-30年代就已经经历过多次了，“洗尽铅华”了。



•        参与者不同：美国没有金融管制，市场对全球开放，于是竞争更为充分。而充分竞争是信息透明的主要推手，以及公允定价的终极保证。



•        监管方式和力度不同：美国股市上市容易，但之后的监管和信息披露体系高度健全；中国股市上市困难（困难的原因真的是因为法规严格么？），但之后的监管法规健全度，特别是监管执行正规性和力度…我们姑且形容为比较“随机”好了。



•        资金来源不同：美国大多数居民是没有中国意义上的“统筹养老金”的（保证基本生存的社会保险除外）。每一个还在工作的美国人都需要自己去提前准备自己退休之后的收入，而绝大多数民众会将收入的一部分存入以401(k)为代表的各类“税收递延养老账户”中，而这些账户均是由美国最大的机构投资者们负责管理的。而中国的社保基金入市从最近几年才开始着手实施。



•        民众的受教育水平不同：美国大多数有闲散资金进行自主金融投资的人都受过较为良好的大学教育，基本上都具备基本但完整的金融市场常识（如能清楚地说出金融市场卖方、买方、银行、第三方等参与者的区别）。这里夹带一点儿无关客观事实的主观感受：知识的增长对人的影响是分阶段的，而个人的自省体会是，知识从无到有，人会先后经历“盲信－自负－敬畏－自信”四个阶段。而美国的广大民众对金融市场的常识，让他们稳稳地停留在了“敬畏”这个阶段。



•        机构投资者的法律和监管环境不同：美国的机构投资者，在任何情况下都严禁对最终投资者做出“无风险”、“刚性兑付”等明示或暗示的承诺。同时，除了面对专业投资者的对冲基金外，机构投资者的披露和合规性要求极其严格，同时违规的代价又是致命的。



•        商业文化不同：实话实说，我国目前尚处在围绕个人和亲友关系建立起的“农耕社会”到围绕专业分工和社会协作运转的“契约社会”的转型期。人们宁愿盲信自己的能力，或者退而求其次，相信亲朋好友的私交，也不愿意相信一个明显专业化得多的陌生机构（对此文化，今后还会单开话题详述，题目叫做“经济学第一课即最后一课：交换即效率，交换即财富”）。不过话又说回来，在同质的大环境下，“因”和“果”永远是互为因果的：我国的机构投资者们，到底是否值得最终投资者们信任，或许还真是个问题。



•        民众文化不同：这一点依然不是客观事实，而是我的主观感受，虽然它真的很有可能就是个客观事实 – 相比美国人，我们中国人更加热爱赌博。有关炒股，有一个流传很广的段子：100个散户炒股，1个发了，9个没多赚，50个没多赔，还有40个亏大了。而坊间流传的，永远只是发财的那个人的传奇，因为剩下的99个人都自然而然地选择了销声匿迹。而这一个人的传奇会激励着下1000个人继续投身股市，虽然他们中的990个人必然会跟之前那99个人一样，最终选择默不作声。我觉得这是个很真实的段子，而背后的道理又是浅显易懂。可依然会有一批有一批的人去选择无视这一道理，就只能用赌徒文化来描述了。



结论？没有结论。因为每个个体的具体情况和主观喜好。如果您坚信自己对美国金融市场的知识储备和选股直觉，那完全可以做一个个人投资者。而如果您多少相信现代社会基于契约精神的专业分工，同时相信您把时间和经历花在更擅长的本职工作上，会创造更多价值，那么以机构投资者的投资人来参与美国金融市场，将是您在美投资的的理性选择。

tcm328pan

dsp

这个论题没有绝对对错，看个人情况。见过房地产不错的，炒股一踏糊涂，也见过炒股不错，一直以炒股来看待地产，一直不能下手，错失机会。

投资出租是和人打交道，看你EQ好不好啦。

foolmelon

顶猪总!

房地产猫腻太多。 哪天地产JJ因为说谎欺骗开始坐牢， 方可投资房地产。

ranchgirl

我们这里擅长投资房地产的华人很多，做得风生水起。。。可惜不是我

james97

加拿大是不是不一样？

td2020

事实二：上一期提到过的S&P 500指数，过去25年间的年化收益率是9.6%左右。回顾这跨度25年，涵盖约6500个交易日的漫长历史，如果我们“使使坏”，人为地拿掉其中最好的15个交易日，这25年的年化收益率会从9.6%降为4.1%左右，即收益率直接砍了一半以上；如果再去掉接下来15个最好的交易日，这个数字会变成2%不到；如果再去掉接下来最好的15个交易日，这个数字会变为几乎等于零。即，这漫长的6500个交易日，我们仅是人为地拿掉最好的1%不到的交易日，你就相当于25年没亏没赚了。（考虑到通货膨胀，显然是亏大了）

我擦， 这个够神的， 这个也侧面说明了buy&hold的重要性、

恐慌小猪

td2020 发表于 2021-4-16 12:30 PM
事实二：上一期提到过的S&P 500指数，过去25年间的年化收益率是9.6%左右。回顾这跨度25年，涵盖约6500个 ...

一般人做不到，包括你我！但我们有我们的盈利方法，反正我目前对自己的股票收益基本满意，关键是非常稳定的盈利，跟市场涨跌没关系的稳定盈利。

关于投资房产，那纯粹是为了避点股票赚钱要交的税。看来用公司投资买房不那么容易抵税滴。我要再咨询一些会计师！

ranchgirl

td2020 发表于 2021-4-16 12:30 PM
事实二：上一期提到过的S&P 500指数，过去25年间的年化收益率是9.6%左右。回顾这跨度25年，涵盖约6500个 ...

绝对不可小视  buy&hold的重要性!!!!  谢谢

badhabits

恐慌小猪 发表于 2021-4-16 01:21 PM
一般人做不到，包括你我！但我们有我们的盈利方法，反正我目前对自己的股票收益基本满意，关键是非常稳定 ...

除了个人住宅，也可以考虑商业楼，停车场

停车场这个成本最低

恐慌小猪

badhabits 发表于 2021-4-16 02:26 PM
除了个人住宅，也可以考虑商业楼，停车场

停车场这个成本最低

房地产投资这一块，我可真是外行。

td2020

恐慌小猪 发表于 2021-4-16 11:21 AM
一般人做不到，包括你我！但我们有我们的盈利方法，反正我目前对自己的股票收益基本满意，关键是非常稳定 ...

对呀，　你说的哪个S corp避税的我还是没太明白。

１.我可以理解开支可以用作s corp的expense, 这个可以避税。
２。s corp的盈利每年需要pass给个人（股东），　这个怎么省税？　除非你把比如父母之类也弄成股东。

恐慌小猪

td2020 发表于 2021-4-16 03:44 PM
对呀，　你说的哪个S corp避税的我还是没太明白。

１.我可以理解开支可以用作s corp的expense, 这个 ...

S CORP还有一个大头可以抵扣税，就是开一个SEP IRA，可以往里存56000今天的，而且跟你自己的IRS和401K，没关系。

阿方

房子出售时的手续费是百分之几？，好想都是卖房的出？

beyondBet

分散投资，股市房市两个都要，老公handy，搞房子，老婆胆子大，搞股市

阿方

恐慌小猪 发表于 2021-4-16 01:21 PM
一般人做不到，包括你我！但我们有我们的盈利方法，反正我目前对自己的股票收益基本满意，关键是非常稳定 ...

其实如果能躲过暴跌的哪些天，　收益率就大的吓人了。