楼市小阳春，果然都是由开发商假按揭

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楼市小阳春，果然都是由开发商假按揭
本文网址：http://news.backchina.com/2009/4/28/38789.html
　　一边号称在“哗哗”地卖，一边暗地里“呼呼”地退，这就是房地产交易管理网上数据的一个真实反映：部分在售热销项目的退房率高的有点不正常，沸城的退房率为 30.85%，中堂的退房率为21.68%，美利山退房率为11.28%。据业内人士分析，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。

　　


　　
扎堆退房超过“预警线”


　　据了解，一个项目正常的退房率应该在1%以内，即使出现了大幅度降价等“特殊情况”，也应该是在5%以下，目前部分在售项目的退房率明显已经超出了这个预警线。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，购房者退房，一方面可能是因为开发商的承诺或工程质量出现重大问题，这种情况退房多集中在交房后；另一个可能就是“假按揭”造成的退房。对于在售项目而言，交房还是遥远的事情，第一种理由显然是不能成立的。部分购房人是在去年房价较高的时候买入的，随着房价的走低，有的楼盘也确实出现了购房人要求退房的情况。

　　1套房被退2次

　　记者经过调查发现，部分在销楼盘的退房行为显得十分“诡异”：几十甚至上百名购房人仿佛商量好的齐刷刷扎堆退房，而且还出现了同一套房源被反复退掉的怪现象。记者在北京市房地产交易管理网上看到，中堂5号楼在今年1月14日当天就有46套退房，占到其退房总量的75%，而尚城在今年3月25日一天则有 181套房子被退掉。沸城有10套房源都曾被退了两次，退房时间都是集中在今年3月和去年11月，现在都仍在销售，以8-2号楼1单元2001号房源为例，该房源分别在今年3月16日及去年11月19日被退两次。

　　

　
　　
某处楼盘销售点20余人集体退房


　　而开发商对于高退房率的解释也难以自圆其说。沸城的销售人员解释说，出现高退房率是因为有一家投资公司在之前楼市价低时大量购入房源，但是经济危机的来临使该公司资金链出现问题，不得不将房源退掉。但据记者了解，8-2号楼去年年初开盘时的价格在每平方米10000元左右，而现在每平方米均价已经降为 8000元，这家投资公司变成了高价买入，低价卖出，与销售人员声称的低价接盘并不相符，也不符合投资公司的赚钱思路。

　　折腾只因为差钱

　　据业内人士透露，部分楼盘之所以这么折腾，主要就是因为开发商手上“差钱”。在去年楼市清淡的时候，一部分实力不足的开发商手中资金告急，在没有找到其他的融资渠道情况下，开发商便想出“自买”这招，用内部员工、亲属或者是找来的“托儿”假借购房人身份买房做“假按揭”，骗取银行贷款，等到熬过危机时期，楼市春暖花开的时候，再把房子退掉，趁势再赚一笔，最近楼市有转暖迹象，开发商便按捺不住出手了。

　　


　　楼盘出现高退房率这个问题实际早已存在，如韦伯国际发展中心，2005年12月14日开盘一期，退房次数高达677次；万象新天家园2007年的一期，退房次数达到131次；顺驰林溪2004年的一期，退房次数为97次。

　　新闻延伸：

　　多家楼盘退房超60套 银监会责令银行彻查假按揭

　　另据华夏时报报道：京城热销楼盘背后惊现高退房率，如同孔雀开屏风光之时却露出了难堪的屁股，不由得再次给一季度的楼市回暖打上个折扣。记者统计北京市房地产交易管理网上的交易信息发现，截至4月23日，北京一季度多家热销楼盘退房就超过60套。

　　京城热销楼盘背后惊现高退房率，如同孔雀开屏风光之时却露出了难堪的屁股，不由得再次给一季度的楼市回暖打上个折扣。记者统计北京市房地产交易管理网上的交易信息发现，截至4月23日，北京一季度多家热销楼盘退房就超过60套。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海指出，今年一季度的退房潮中，估计不少是因开发商的假按揭，这也进一步揭示了一季度楼市回暖的假象。而中国银监会相关负责人告诉《华夏时报》记者，假按揭一般出现在各银行内部，一旦发现有此类现象，银监会将责令银行进行调查。多家楼盘一季度退房超 60套

　　一季度的北京楼市，可谓如火如荼。

　　4月22日，根据北京市统计局的统计，北京一季度商品房销售315.3万平方米，同比增长81.1%，增幅在全国遥遥领先。远洋一方、沿海赛洛城等楼盘甚至出现排队疯抢，保利百合花园、星河湾、中信城则宣称卖出了超过1亿元的销售回款。北京楼市真的开始回暖了？

　　根据记者统计，一季度星河湾成交住宅套数67套，但一季度退房套数15套；锦官苑一季度成交住宅44套，但一季度退房套数却达到86套；三里屯 SOHO中心一季度成交住宅套数11套，一季度退房套数为63套，其中一季度万科假日风景家园退房套数10套；中信锦园退房套数11套，远洋一方一季度以来退房套数达 61套。

　　与此同时，截止到2009年4 月23日，中堂退房率为21.68%，2009年一季度以来共计退房48套，其中2009年1月14日一天，退房套数高达46套；沸城、尚城、瑞雪春堂的退房率分别高达30.85%、11.64%和6.1%；武夷・城市左岸的两个销售许可证的退房率分别为2.13%和4.35%；中信城的退房率为 3.32%。

　　目前尚没有官方统计部门对北京楼市一季度的退房情况进行过统计，但记者仅统计了部分京城热销项目的退房数量，却也不难发现，不少在售热销项目背后都有着惊人的退房数字，为什么一季度让消费者排号抢购的项目，却惊现高退房率？

　　
　　

　　高退房率隐藏假按揭可能

　　“ 按照往常经验，退房率高一般是项目本身的问题或者政策的问题，比如房屋出现质量问题或者价格问题引发退房，但这属于个别楼盘，不具有典型性，还有之前政府提高二套房首付和利率，也曾出现过集中退房现象。而去年的退房潮则主要是因为房价下跌导致高价进入的购房者退房。”京展担保地产分析师戴晓光指出，“今年一季度楼市热销的背后，却出现较大数量的退房现象，在政策利好和项目本身没有问题的背景下，应该不全是购房者的正常退房现象，而不小的一部分可能是地产商的虚假成交，比如假按揭。”

　　针对部分楼盘某一天集中退房几十套，戴晓光指出，以往楼盘也出现过集中退房，政策规定开发商在拿到预售许可证后三天开盘，于是个别项目为了制造开盘的火爆现象，先自行买房再退房。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为，一个项目存在一定比例的“退房”是正常的现象，但是动辄20%多退房率的项目就不好自圆其说了。

　　华夏银行一内部人士向记者透露，目前各银行都注意到假按揭的存在，因为位置好、价格低等原因，一季度个别楼盘的热销是真实的，但个别楼盘确实存在假按揭，而且银监会相关部门也在紧密注意此问题。“不过因为很难找出证据，所以不好证明具体哪些楼盘确实存在假按揭。”他表示。

　　业内资深人士则指出，观察楼盘的成交变化，如果某楼盘签订过预售许可合同，但又被锁定，可能就是因为企业自行操作买了又退出现违规；今天出现已售的楼盘，过几天又变成可售的，也可能是假按揭。但目前尚没有一种办法可以立即界定假按揭。

　　政府开始关注假按揭

　　在曹建海看来，目前低利率的政策下，个人住房贷款的利率要比开发贷款低，通过虚假成交买了再退和假按揭，开发商不但没有什么资金损失，甚至还可以套现贷款，然后再在二手房市场低价卖出。开发商通过假按揭既套现了银行贷款，缓解了资金问题，又回避了降低房价售楼的尴尬，并推高了房价。而政府目前并未出台过相关的政策对开发商假按揭进行处罚。

　　“开发商控制好虚假成交的比例，一方面控制房源制造了假繁荣，一方面未影响正常的房屋销售，还能套现出低利率贷款，然后捂盘抬价再出售，又不用受到政策处罚，何乐而不为？”戴晓光说。

　　而目前政府相关部门已经注意到此问题的严重性。日前，最高人民法院副院长奚晓明在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，目前法院受理案件中出现了买卖合同主动违约比例增大、虚假按揭贷款案件开始明显增多等现象。

　　而在北京，对于不同档次的楼盘，房产交易部门都会设定不同的退房比例“红线”，一旦发现有楼盘因集中出现大量退房而涉嫌“假按揭”时，会主动介入调查。另外，上海银监局在日前下达的工作意见中表示，要特别重点防范假按揭案件。

　　中国银监会相关负责人称一旦发现假按揭，将责令银行内部进行调查，但该人士并未告诉记者对假按揭的相关处罚措施。“政策面不仅应该防范，更应该出台严厉的处罚措施。”曹建海认为。