亲历 ◇ 新移民买房无条件offer的艰辛贷款路！连败四次后峰回路转

Cobra

都说现在是买房最好的时代，因为利率真的很低、很低、很低……没错，现在加拿大各大银行的浮动利率最低还不到1.3%，然而，买房真的可以“闷头随便买”吗？





（图源：citynews）



除了利率低这个利好，其他恐怕没有任何利好。比如，供应量短缺、卖家市场还“根深蒂固”。想用最合适的价格挑选到最心满意足的房子，目前还比较困难。



另外一点就是：贷款利率低，不表示贷款好申请。小编用这几个月自己的亲身经历，来体现一下“艰辛贷款路”。前前后后尝试了5次，终于有了眉目……





（图源：TRN）



本文只阐述过程，不下结论，更不是推广某一家银行的贷款政策。更多的是当做一种参考，可以给大家列举一些可行的方式。



低家庭收入想申请高贷款，一开始就注定不是好走的路



为什么贷款压力测试要实行、为什么正常贷款只给贷收入的5倍、5.5倍，加拿大也是煞费苦心，怕大家还不出贷款。





（图源：Dailyhive）



然而CRA前些天的公布的文件已经够“触目惊心”：有报税收入174元，买288万豪宅的移民；也有报税收入是负数，居然也买到了100多万房子的人。



所以，像小编这样，家庭报税收入8万左右，目标贷款额度是150万元，看起来有些夸张，但至少在本地不算过分。一开始能想到贷款难，却没想到这么难。



常规银行：5倍收入太少？最多给你6~7倍吧



自己先是咨询了TD、CIBC、RBC等银行的常规贷款，得到的答复是一致的：基本上就是5~6倍收入，可以额外再做一些收入，比如买房子后出租地下室。





（图源：citynews）



地下室假设一个月租金1500，相当于一年租金1.8万，这样总家庭收入接近10万元，如果给6~7倍，最多70万元，和目标贷款额度150万元相去甚远。没办法，继续看别的方式~



常规银行高净值：25万存款，给贷10倍，然而……



CIBC的一种典型贷款方式，如果有25万存款能存满一年，可以采用高净值贷款方式，给贷10倍！所以算上收入+潜在租金收入，能贷100万左右，距离150还是有差距。



此时小编灵机一动：家人在这儿有房子可以做房屋抵押贷款（HELOC），能变出75万的额度呢，那不就够了？然而银行却说：申请高净值贷款，是不能用HELOC的，否则你怎么是高净值？



于是，这条路也被否定了。常规贷款倒是可以用HELOC，但加上75万，还是差十几万。国内汇款额度今年用满了，自己卡里又不够，这15万可变不出来啊！



常规银行“折中方案”：加上HELOC，还是不行



TD等银行拥有一个折中方案，可以贷收入的12倍左右，只需要5000存款。正觉得这个好，毕竟不是高净值，然而问完后发现：对不起，还是不能加上HELOC。





（图源：Mashvicor）



那加上父母的名字呢？也不行，因为HELOC在父母名下，已经让父母几乎没有贷款额度了，所以使用HELOC的话只能两个人名字贷，距离150万还是相去甚远。



私人贷款机构：可以做补充贷款，但是……



接下来，自己委托贷款经理了解私人贷款机构，发现有多家机构，比如VWR Capital。假设银行贷完还差15万，那么可以做“second mortage”，正觉得靠谱，结果一看：利率10%！好吧，这个代价也太大了吧，还是看看银行有没有转机。





（图源：Pintreset）



也可以把所有贷款都放在私人机构做，批准起来也不难，但利率是5.5%。5.5%和1.3%的差别有多大？假设150万贷款，时限25年，5.5%利率的月供吓死人。



中资银行：新移民贷款，有利有弊



中国银行（加拿大），包括其他中资银行，其实有不看收入的新移民贷款：首付35%即可，但有两个要求：你需要有贷款额度10%的流动资金，外加贷款成功后再额外存贷款额度的10%，作为定期质押。





（图源：Youtube）



所以，如果需要150万贷款的话，需要自己有15万流动资金+15万定期存款，某种意义上也是高净值。优点是处理速度快，而且说中文比较方便，缺点是利率会比较高，在1.9%左右，但至少可以试一试~



全家出动，是贷款相对最容易解决的方式



两人不行？那就4人吧！如果有家人在加拿大的话，而且家人有收入（比如房租收入），那么协助贷款的话会更加便捷。以高净值贷款为例，如果是4人一起凑25万，并且4人当中有人已经有房产的话，那么无形中会大大提高贷款额度。





（图源：citynews）



自己当然也尝试了这种方式，而且进展很顺利。唯一的问题是：房产证上需要写4个人的名字。其实父母并不愿意出现在名字里，今后无论是付账单还是卖房都会稍微复杂一些，但这又是申请贷款最容易的方式。



无条件offer，一定要谨慎



因为在抢房热潮中，所以自己在遇到合适的房子时下了无条件offer，显然是低估了贷款的难度。所以，如果你也是类似的情况，想用不高的收入获取尽可能多的贷款，那一定要留足时间，并且多线出动。



如果真的“走投无路”了，那么可以考虑先用私人贷款机构过渡，等时机成熟了再转到正规银行。此外，如果真的遇到麻烦，咨询贷款经纪也是个好方法，毕竟他们更有经验。



在现在的购房环境下，想要不费吹灰之力买到房子并且搞定一切，真的不大现实……

james97

8万收入贷150万，要不是家里有矿，真的不知道死字怎么写了。如果这些都能搞定，那所谓的加拿大风控严格也是扯淡

Cobra

james97 发表于 2021-9-13 09:47 AM
8万收入贷150万，要不是家里有矿，真的不知道死字怎么写了。如果这些都能搞定，那所谓的加拿大风控严格也是 ...

我也想说同样的事情：这个还沾沾自喜的贴出来，反而说明加拿大贷款到处都是漏洞啊。