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[转贴] 2008年的楼市崩盘,不会再发生

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发表于 2021-9-14 12:23 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


2008年的楼市崩盘,不会再发生

 Ali Wolf 财富中文网  2021-09-14

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作者阿里·沃尔夫认为,美国房地产市场的火爆现状不能简单地归结为2008年那样的房地产泡沫。图片来源:GETTY IMAGES

21世纪00年代中期的大萧条(Great Recession)给我们留下的创伤还未完全愈合,尤其是在房地产领域。据估计,2006年至2014年间,美国大约有1000万人因为丧失抵押品赎回权而失去了他们的房屋。

在那之前的一段时间,宽松的信贷政策助长了疯狂的投机性购房行为。如今美国的房地产市场再次一飞冲天,全国房价较去年上涨了近19%,人们似乎有理由担心另一个房地产泡沫正在酝酿当中。

如果要判断目前的房地产市场是否存在泡沫,就首先要了解什么是房地产泡沫。当一种资产价格上涨的速度超过基本面的支撑能力时,泡沫就会出现,这种上涨往往是由过度乐观的投机行为或宽松的融资环境所驱动的。

另外,泡沫也需要一个崩盘期,此时资产价格暴跌的速度超过了基本面。如果只是价格上涨,则不是泡沫产生的迹象。

与上一次的房地产热潮不同,有些人会觉得自新冠疫情开始以来的这波涨价是有道理可循的。首先美国的人口结构足以支撑房地产市场的增长,其次随着人们的积蓄越来越多,居家时间越来越长,他们拥有房产的愿望也就更加强烈。

新冠疫情改变了生活方式,进而导致许多美国人重新评估自己的生活安排,一些租房族开始找房买房,而一些原本就有房子的人也选择出售旧宅,入住更大的房子。

由于各种原因,包括对新冠疫情的恐惧,美国现有住房的供应量迅速下降,而购房需求又正好跃升。另外,房屋建筑商在上一个周期后变得更加谨慎,它们投放进市场的房屋数量比较保守,所以新房的供应同样吃紧。

在供不应求的情况下,房价便节节攀升,但涨幅也只是冰山一角。美国的标准普尔500指数(S&P 500)较去年上涨了31%,房产净值也增加了近20%,一些美国人在这一年中变得相当富有。

另外也有一部分人因为远程办公而搬家,而且通常是从高成本地区搬到低成本地区,所以也相对富裕了起来。

当然,房价上涨的最大推手还是抵押贷款利率。从2002年到2005年的房地产高峰期,30年期固定抵押贷款利率平均为6%。相比之下,从2020年4月到现在的抵押贷款利率平均只有3%。

从历史上来看,在鼓起胆量投入房地产泡沫之前,可以先看看房价与收入的比例。虽然房价看起来是比收入高,但这并没有把利率考虑在内。

住房支付与收入的比例是衡量负担能力的一个重要指标,我们能够看到其水平低于上一个周期,这体现了廉价融资的威力。

此外,政府自大萧条以来便采取了措施,预防房地产市场再次出现类似的崩盘。现在可以获得的抵押贷款比21世纪00年代中期要紧得多,而且风险更大的可调利率抵押贷款占购买和再融资贷款的比例不到5%,上一个周期的峰值可是超过了35%。

然而,房地产市场还是有一些不健康的迹象。作为上个周期的主力军,投资者这次又回来了。全现金销售是追踪投资者活动的一个常见措施,其占到总交易量的23%。

这一数据虽然超过去年的15%,但与2011年的35%相比还是存在一定差距。购房者正感受到投资者活跃在市场上的影响,尤其是在最低价位上。

不管是以前还是现在,都有人害怕“过了这个村没这个店”,所以便草率地做出决定。他们担心现在不买房的话,以后可能再也买不到了。这一想法引发了竞价战,而定价的压力也在上升,首次购房者和低收入购房者于是发现自己被挤出了市场。

其他人则觉得现在房价炒得太热,一些有经济能力的人甚至也已经到了临界点,对价格望而却步。

在前进的道路上,令人感到欣慰的是许多抵押贷款防护措施到位,信用度很高,市场上基本没有投机性贷款。虽然现在的价格还算合理,但明智的人不会觉得只升不降。

房地产市场的最大风险是抵押贷款利率上升,明年很有可能会出现这种情况,从而导致价格下降。此外,经济、金融和信心方面的挑战也可能导致房价下跌或持平,即便买家群体依然坚实。但是房价无论是下跌还是持平,与我们在大萧条期间遇到的崩盘相比都不值一提。(财富中文网)

阿里·沃尔夫是Zonda公司的首席经济学家。

译者:秦维奇


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