All about housing

mikeqc

CM老大天天讲房市不到底股市不到底。我研究了一吓 SAN JOSE 的房价。 跟大家分享一下。

游客，本帖隐藏的内容需要积分高于 10 才可浏览，您当前积分为 0

Table 1: historical data of the home index and inflation in San Jose area
Qtr        San Jose                Inflation       
        Sunnyvale                       
        Santa Clara                       
               
        (MSA)                       
        Rate         HPI         Rate         Value
2008-4        -11.41        622.71        1.61        293.04
2008-3        -11.17        635.2        5.3        291.86
2008-2        -8.85        663.02        4.38        288.05
2008-1        -4.24        689.27        4.11        284.93
2007-4        -3.48        702.94        3.98        282.03
2007-3        -2.03        715.13        2.36        279.25
2007-2        0.46        727.41        2.65        277.61
2007-1        0.65        719.84        2.43        275.79
2006-4        2.59        728.33        1.94        274.12
2006-3        7.15        730        3.34        272.8
2006-2        10.13        724.01        4.01        270.54
2006-1        16.8        715.17        3.75        267.85
2005-4        21.63        709.88        3.74        265.37
2005-3        19.43        681.25        3.83        262.91
2005-2        23.17        657.38        2.95        260.41
2005-1        19.08        612.26        3.04        258.51
2004-4        15.11        583.6        3.32        256.56
2004-3        14.73        570.4        2.73        254.44
2004-2        7.65        533.7        2.87        252.72
2004-1        3.41        514.13        1.79        250.92
2003-4        1.95        506.96        1.9        249.8
2003-3        0.82        497.13        2.2        248.62
2003-2        2.37        495.74        2.13        247.26
2003-1        5.23        497.13        2.87        245.95
2002-4        5.31        497.22        2.2        244.2
2002-3        1.4        493.06        1.59        242.86
2002-2        -1.95        484.25        1.3        241.9
2002-1        -2.53        472.39        1.25        241.12
2001-4        0.95        472.13        1.86        240.37
2001-3        8.32        486.24        2.7        239.25
2001-2        16.68        493.92        3.38        237.65
2001-1        23.5        484.69        3.39        235.66
2000-4        28.96        467.67        3.43        233.68
2000-3        28.4        448.89        3.51        231.69
2000-2        27.04        423.29        3.33        229.68
2000-1        21.28        392.46        3.24        227.78
1999-4        13.4        362.63        2.62        225.95
1999-3        10.87        349.58        2.34        224.48
1999-2        9.82        333.19        2.11        223.17
1999-1        11.08        323.59        1.67        222
1998-4        13.06        319.75        1.55        221.08
1998-3        14.32        315.28        1.6        220.23
1998-2        13.35        303.37        1.6        219.35
1998-1        13.74        291.3        1.46        218.47
1997-4        13.21        282.79        1.87        217.68
1997-3        12.06        275.78        2.2        216.67
1997-2        10.76        267.64        2.34        215.48
1997-1        7.47        256.1        2.94        214.23
1996-4        5.32        249.79        3.19        212.67
1996-3        4.23        246.09        2.94        210.98
1996-2        3.23        241.63        2.85        209.44
1996-1        3.04        238.3        2.74        207.96
1995-4        2.45        237.16        2.65        206.55
1995-3        1.92        236.1        2.64        205.19
1995-2        0.79        234.06        3.09        203.84
1995-1        -0.99        231.26        2.84        202.28
1994-4        -1.59        231.47        2.65        200.85
1994-3        -2.06        231.63        2.88        199.53
1994-2        -2.15        232.21        2.38        198.11
1994-1        -2.18        233.6        2.52        196.93
1993-4        -2.78        235.22        2.73        195.7
1993-3        -2.75        236.51        2.75        194.37
1993-2        -2.25        237.32        3.15        193.05
1993-1        -2.31        238.83        3.2        191.54
1992-4        -1.8        241.95        3.05        190.02
1992-3        -1.44        243.22        3.1        188.58
1992-2        -1.02        242.81        3.1        187.13
1992-1        -0.71        244.49        2.87        185.69
1991-4        -1.01        246.39        2.99        184.37
1991-3        -3.67        246.78        3.88        183
1991-2        -5.21        245.33        4.85        181.24
1991-1        -6.41        246.25        5.29        179.07
1990-4        -6.12        248.91        6.22        176.73
1990-3        -1.59        256.2        5.53        174.03
1990-2        6.34        258.83        4.58        171.65
1990-1        16.7        263.13        5.23        169.71
1989-4        25.86        265.15        4.6        167.52
1989-3        32.87        260.34        4.68        165.62
1989-2        32.94        243.38        5.22        163.7
1989-1        29.62        225.46        4.83        161.59
1988-4        25.67        210.66        4.31        159.66
1988-3        20.01        195.93        4.11        157.96
1988-2        15.69        183.07        3.92        156.35
1988-1        12.28        173.93        3.97        154.84
1987-4        10.1        167.62        4.5        153.32
1987-3        9.42        163.25        4.19        151.61
1987-2        8.63        158.23        3.76        150.04
1987-1        7.75        154.9        2.2        148.64
1986-4        7.51        152.24        1.28        147.83
1986-3        7.01        149.19        1.63        147.36
1986-2        6.58        145.65        1.62        146.76
1986-1        7.8        143.75        3.09        146.17
1985-4        7.7        141.6        3.51        145.05
1985-3        8.43        139.4        3.35        143.78
1985-2        8.08        136.65        3.74        142.59
1985-1        6.79        133.35        3.58        141.27
1984-4        7.3        131.47        4.09        140.02
1984-3        6.18        128.56        4.25        138.6
1984-2        5.15        126.43        4.34        137.14
1984-1        4.67        124.86        4.53        135.67
1983-4        4.02        122.52        3.3        134.15
1983-3        2.52        121.06        2.63        133.05
1983-2        3.07        120.23        3.34        132.18
1983-1        2.03        119.28        3.6        131.09
1982-4        -3.26        117.78        4.52        129.92
1982-3        -1.19        118.08        5.78        128.47
1982-2        -0.64        116.65        6.75        126.64
1982-1        3.01        116.9        7.6        124.54
1981-4        9.66        121.76        9.55        122.21
1981-3        10.68        119.52        10.84        119.36
1981-2        13.42        117.41        9.78        116.21
1981-1        13.48        113.48        11.24        113.44
1980-4        17.87        111.03        12.65        110.34
1980-3        20.89        107.97        12.87        106.96
1980-2        23.85        103.51        14.51        103.62
1980-1        25.18        100        14.28        100
1979-4        23.34        94.19        12.66        96.55
1979-3        20.87        89.31        11.75        93.59
1979-2        13.43        83.58        10.74        90.92
1979-1        10.66        79.88        9.74        88.54
1978-4        8.83        76.36        8.95        86.43
1978-3        9.3        73.89        7.95        84.54
1978-2        18.83        73.68        6.96        82.89
1978-1        26.66        72.17        6.61        81.48
1977-4        30.27        70.16        6.6        80.15
1977-3        31.84        67.6        6.68        78.85
1977-2        26.58        62        6.85        77.56
1977-1        22.89        56.98        5.86        76.25
1976-4        22.25        53.86        5.07        75.15
1976-3        NA        51.27        5.52        74.21
1976-2        NA        48.98        6.07        73.2
1976-1        NA        46.36        6.36        72.1
1975-4        NA        44.05        7.25        70.97
1975-3        NA        NA        8.74        69.71
1975-2        NA        NA        9.69        68.22
1975-1        NA        NA        11.09        66.61

Assumption:
A reasonable home appreciation should be the product of inflation and population increase.  Other than that is speculation.
Table 1 shows the historical data of the home index and inflation in San Jose area.  The ratio of price to inflation is plotted in chart2.
Chart 1 shows the population increase is pretty linear. Well we see some people moved out this area after the dot.com bubble.
Chart2 shows all together.  Blue dot is the price-to-inflation ratio, which I suppose to line up with the population increase, the green line.

You draw your own conclusion.  Mine is year 2000 if the inflation and population rates are kept somehow the same.

nmr

wow, nice data. Thanks for sharing. BTW, you meant 2010?

dara

so you mean house price will drop at least 1/3 to be normal?

I　ｄｏｕｂｔ　ａｂｏｕｔ　ｔｈａｔ　ｔｈｏｕｇｈ．

humbletrader

ding!

dara

Well, second chart really means nothing.

After 1995, so many high-tech companies in bay area went to IPO, even for those companies who IPOed before 1995 their stock price had a huge up after 1995.

Just gave you some examples of some mid/large size high-tech IPOs after 1995
Yahoo Ebay
JNPR BEAS Siebel VRTS, and many more, needless to say tons of small IPOs.

Even for those companies who IPOed in 1980s like Oracle, Cisco, Symatic, Adobe, Peoplesoft, their stock price had such huge gains you could think you just IPOed too.

So your data before 1995 is just useless if you want to talk about bayarea house price.

Just like you talk about house price in 深圳 before 1978 and now.

watchdog

老九

deleveraging is the key.  The US had a multi year of almost nonstop expansion. That is too fast.  To unwind this, it may take a multi year down turn.  This doesn't mean we won't see any bull markets during the down turn.  The overall trend will be down for years to come.  Becareful with your money, don't get burned.  The goverment won't bail you out.

李隆基

长叶草

失业率这么高，房价不可能回升

Lynxx

Your data ended April 2008. The market crash and big housing price drop came after that. It should be more than 30% down from that time.

lite1067

i saw a similar analysis/chart on national average price based on Shiller index. It seems SJ is not a typical place in US :-)

mikeqc

11# Lynxx

Q4 of 2008 not April 2008

mikeqc

2# nmr

I meant the price back to Y2000 level.

johndai

xie

amateur_idiot

6# dara

That's  a good point.  However I really hope high end housing price in bay area would drop 1/3 from now on.

hsbc

good analysis

xxxSWING

9ZQS

THANKS

summer123

The house price in my area went down 7-10% for Q1 of 2009, after holding steady from 2006 summer peak. How to believe house market is bottom now. We just see downtrend here

My friend in Miami looked at a foreclose house from CITi and negotiated a contract price at 260K 3 weeks ago. Luckily afterward mortgage company hired an appraiser from same dummy CITI which gave assessed value of only 210K. Friend wanted to walk away and agency asked CITI, seller, to give the number, if re-listed on the market. CITI said now it will be listed at 230K, which CITI wanted for 260K 3 wks ago