老蛇，有问题请教 - 房地产用杠杆后

foolmelon

对dollar weighted return有什么影响吗？

如果是cash买房，理论上没影响，除非考虑地税，装修，维修等等。

Cobra

不明白你的问题。房产的杠杆在一般情况下是属于风险很小的，当然像宇宙中心这种情况，就难说风险多大了。

foolmelon

Cobra 发表于 2021-11-1 08:19 AM
不明白你的问题。房产的杠杆在一般情况下是属于风险很小的，当然像宇宙中心这种情况，就难说风险多大了。

Sorry, 我的问题不够清楚。

问题其实是：在出售real estate后有profit的情况下，当初购买时使用mortgage和cash buyout相比， time-weighted return and dollar-weighted return从数字上看哪个更高？

Cobra

foolmelon 发表于 2021-11-1 10:45 AM
Sorry, 我的问题不够清楚。

问题其实是：在出售real estate后有profit的情况下，当初购买时使用mortga ...

这个我不知道该怎么算。不同的mortgage时间，利率，房价的涨幅，地税，维护费用，是否出租等等，于此同时，股市的涨幅（我知道你没有问这个，但肯定会要比较如果都投股市是啥收益）。

dsp

为什么不要MORTGAGE？所有的GAIN都是你的DOWNPAY的收益，和借银行的没有关系。这个问题不用想啊。

喜欢马丁

我可以回答你的第一个问题:先计算没有杠杆下的dwr，如果这个回报率高于贷款利率，那么加了杠杆之后的dwr一般会更高，但例外情况是房子没有出租而且cash dwr和房贷利率差不多，这种可能会出现例外。
第二个问题没有什么意义，通常数值上twr小于dwr但这两个数值没有人放在一起对比的

喜欢马丁

dsp 发表于 2021-11-1 10:54 AM
为什么不要MORTGAGE？所有的GAIN都是你的DOWNPAY的收益，和借银行的没有关系。这个问题不用想啊。

他应该不是讨论实际房产投资

bokchoy888

喜欢马丁 发表于 2021-11-1 11:22 AM
他应该不是讨论实际房产投资

也没看懂，好像不是房产投资

喜欢马丁

bokchoy888 发表于 2021-11-1 12:48 PM
也没看懂，好像不是房产投资

他是说real estate，也就是房产啦。但是多半是在研究RE的投资模型一类的投资理论，不是在说投资房那种老中常说的话题。

foolmelon

dsp 发表于 2021-11-1 10:54 AM
为什么不要MORTGAGE？所有的GAIN都是你的DOWNPAY的收益，和借银行的没有关系。这个问题不用想啊。

不是真购买，仅仅是计算

foolmelon

喜欢马丁 发表于 2021-11-1 11:04 AM
我可以回答你的第一个问题:先计算没有杠杆下的dwr，如果这个回报率高于贷款利率，那么加了杠杆之后的dwr一 ...

dsp

foolmelon 发表于 2021-11-1 04:16 PM
不是真购买，仅仅是计算

那就是想多了，不如算一下CASH FLOW，和潜在的升值空间。大方向高于细节，我看很多算特细的，都错过大涨。

foolmelon

dsp 发表于 2021-11-1 04:20 PM
那就是想多了，不如算一下CASH FLOW，和潜在的升值空间。大方向高于细节，我看很多算特细的，都错过大涨 ...

老蛇过去算过，长期回报标普远高于多伦多地产

bokchoy888

foolmelon 发表于 2021-11-1 05:31 PM
老蛇过去算过，长期回报标普远高于多伦多地产

长期回报，股市一定是高于多伦多地产的

胡同0110

bokchoy888 发表于 2021-11-1 07:34 PM
长期回报，股市一定是高于多伦多地产的

你有个现金100万，买房down pay 20万，80万投股市，按10%回报也远超pay的interest加上房产收益，双赢。不借钱是最亏的。

bokchoy888

胡同0110 发表于 2021-11-1 07:56 PM
你有个现金100万，买房down pay 20万，80万投股市，按10%回报也远超pay的interest加上房产收益，双赢。不 ...

完全同意，房子还有收租金，抵税
另外， 我一直说，房子里面，类似 FANNGT, 很容易找，一个字， location, location, location

james97

bokchoy888 发表于 2021-11-1 08:35 PM
完全同意，房子还有收租金，抵税  
另外， 我一直说，房子里面，类似 FANNGT, 很容易找，一个 ...

问题来了，怎么才能保证股票每年挣10%+。地产的优势是周期长，波动小，长期对抗通胀，收入稳定。其实劣势也是周期长，进入下降通道，也得以年计算了。所以炒房不如投资出租来的稳当

foolmelon

胡同0110 发表于 2021-11-1 07:56 PM
你有个现金100万，买房down pay 20万，80万投股市，按10%回报也远超pay的interest加上房产收益，双赢。不 ...

老蛇当初算账时股市没用杠杆，房地产用4倍杠杆，长期回报多伦多房地产仍远不如标普。