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[转贴] 重磅 ◇ 专家称:这4项政策或可以缓解温哥华住房危机!

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发表于 2021-11-26 07:45 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


关于加拿大、尤其是温哥华多伦多的住房危机问题,各级政府其实做出过各种努力。比如海外买家税、空屋税、投机空置税、新建可负担房屋等等。

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然而,至少到目前为止,政府的努力并没有取得明显的成果。那么,地产行业专家们怎么认为?是否有一些政府没有提过的政策,却是切实有效、能缓解温哥华住房危机的?



拥有35年房地产开发、行业高管经验的城市规划师Arny Wise给出了自己的看法。在介绍他的4种方法之前,Arny首先描述了温哥华地产的现状:



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(图源:dailyhive)



“Demographia International,将温哥华评为仅次于香港的,全球房价第二难负担的城市。同时,温哥华也是全球中产阶级负担房屋能力最低的城市。”



房地产投资带来的暴力,使得温哥华近20年的土地和房屋商品化,让房价越来越超出年轻一代的承受能力,哪怕是房租价格都让很多上班族望洋兴叹。



那么,省府和市政府究竟该怎么做?以下是Arny Wise给出的观点:



引入土地投机税,且税率非常高



相比于普通房屋的投资,土地投资是能产生更大利润的投资行为,且每一块用来投资的大土地,都无形中让可负担住房能建造的土地变得更少。



所以,BC省府需要引入土地投机税,对土地利润征收50%的税款。事实上,安大略省在1974-1978年之间就这么做过,当时不仅成功阻止了土地投机,还阻止了住房的商品化。



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(图源:dailyhive)





蒙特利尔银行首席经济学家Douglas则认为:“投机税一定能冷却房地产市场,只是有可能限制一些买家的土地购买意愿,比如在土地上创业。”换言之,可能会存在“误伤”,但总体来说是利大于弊。



利大于弊,通过安大略省当时的案例就能看出:1972年到1974年,多伦多房价飙升62%,但在引入50%的土地投机税后,接下来的5年里房价涨幅微乎其微。安省最终将投机税的税款降低到了20%。



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(图源:dailyhive)



哪怕是下降到20%,对房价的抑制也是很明显的:随后的几年,多伦多房价年涨幅始终保持在个位数。但唯一的问题是,2021年的温哥华,和1972年的多伦多,处在完全不同的时代,照搬政策的话,还需掂量掂量。



不用禁止外国人买房,但要限制



保守党和自由党都表示过,要在接下来2年考虑禁止海外买家买房。但其实比起这种一刀切,适度的限制往往收效更好,比如借鉴其他国家的成功经验。



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(图源:expatica)



比如,瑞士要求海外买家获得投资许可证、澳大利亚需要海外买家获得外国投资审查委员会的批准、中国一般是禁止外国人购房、以色列则征收非常高的海外买家投资税。



所以,引入一些联邦级别的政策,确保外国人的投资行为是受到限制的、鼓励外国人进行有助于加拿大、有助于温哥华地产市场良性发展的投资,比如投资可负担出租房屋等等。



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(图源:dailyhive)



此外,当外国人在加拿大已经拥有一套房的时候,不鼓励他们购买第二套房,也可以想一些限制措施。总之,不要完全禁止,而是要用更加有智慧的方式去妥善处理海外买家购房问题。



鼓励开发商参与可负担房屋建设



尽管各级政府都呼吁建设可负担房屋,并且部分地区要求开发商的新建房屋中,有25%是用来出租。然而,开发商打心眼里并不喜欢建设可负担房屋,因为利润不如市场房屋高。



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(图源:thoughtco)



所以,各级政府应该采取一系列的优惠措施,比如建设可负担房屋的税务优惠等等。加拿大前任总理、现任总理特鲁多的父亲皮埃尔特鲁多,在1974年到1979年出台过此类政策,名为MURB。



该计划让全国多出了19.5万套出租房屋,政策内容是 —— 允许开发商从应税收入中扣除开发成本和租金损失,这让开发商能获得和正常市场房屋差不多的利润。



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(图源:news1130)



温哥华从1990年到现在,建设的可负担出租房屋数量,只有同期正常市场公寓数量的21%,因此,对开发商的优惠措施亟待制定,这样才能有更多的开发商愿意投入可负担公寓。



市政府应该带头,提高可负担住房的比例



目前,在温哥华市政府名下的土地价值60亿元,有700处房产。温哥华市政府制定的策略是:这些土地、房产有30%是用作可负担房屋,70%则是市场房屋。



30%的比例,未免太低了?40%、45%才是更合理的。因为目前温哥华有81%的人,属于“收入不足以负担房屋”的群体,30%和81%,这个差异实在太大了。



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(图源:dailyhive)



所以,温哥华市政府应该起到带头作用,将自己拥有的土地、房屋进行合理分配,提高可负担房屋比例,这绝对是得民心的做法。比如,近期的南福溪新计划会将可负担房屋的密度增加两倍,很值得提倡。



以上这些政策如果都能执行,那么效果是立竿见影的 —— 也许会伤及一些人的利益,但各级政府都应该明白,当下什么才是最重要的。

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