讲法 ◇ 在加拿大给孩子买房，如何保护父母的利益​？

Cobra

给孩子买房子，我hold住按揭行吗？

律师：最推荐

女读者：我的孩子并不成熟，把房子买在他名下，我是会担心的。万一他去乱花钱，把房子拿去偷偷卖了怎么办？比如说，卖了房子买个豪车。我也担心一切预备给他好了之后，他失去了斗志。

我听说，加拿大的西人和子女算得很清。如果爹妈给子女买房子，西人能拉下脸来做个按揭。如果我也把买房子的钱借给孩子。让他也感受到一点压力。我自己来像银行一样做按揭。把自己的名字像银行一样，写在产权上，这该怎么操作？

这事说来简单，其实有很多细节: 例如，我如果要收银行同期利息，每月该收多少钱？律师会帮我算吗?还是我应该找经纪算？如果找律师事务所这样做，手续是否麻烦，一共需要多少钱？

孙紫涵大律师：

这个方案，是律师最推荐的方案。父母把给孩子买房钱当成一个借款，做一个俗话说的“二贷”，这，合理合法，既保护了父母，也约束了孩子。

儿子和父母签了一个贷款协议，儿子同意用这个房产抵押给父母，用作买房借款的担保。这个按揭抵押可以登记在产权上。就是俗话说的“二贷”。如果房子是没有申请银行贷款，那就是一贷了。

我们律师楼会为客户在正常的过户手续之后，再做一个借款协议和一个按揭登记。律师费不超过2000刀。

读者不用去操心太多细节。利息怎么算，贷款期限有多长，另外找贷款经纪算账找地产经纪算账，这些，全是你们自己的决定。只要父母子女商量好，法律都认可的。贷款协议都是律师根据双方的合意起草的。

我起草这样的协议，会遇到有些父母说不要利息，有的就是收一个1%。因为，父母的本心也不是要放贷，也许都不想真的收回来这笔钱，只是希望孩子对金钱有个意识。在实践中，如果孩子没有工作，连利息都付不出，那父母的还款期限可以比银行更长。

记得要明算账

那，有没有若干年后，父母的债权，父母的按揭被要离婚的配偶挑战，说这个债权是假的，是父母和丈夫串通的？

法官会来看：当初钱是不是父母给的？如果钱是父母给的，房子是孩子买的，为什么会怕遇到挑战？在法律眼中，真的假不了，假的真不了。

有时候，这个贷款协议就是签签算了，结果实际上儿子根本没有付按揭，这，会不会成为被挑战的理由？

这件事要抛开身份来看。这是个借贷关系，父母就是儿子的债权人。如果孩子没有严格按照借款协议来履行义务，他不还钱了，法律上是他违约了。如果父母如果是对儿子的违约没有严格的追索，也有可能会错过诉讼的时效。

所以我建议客户：要缓交可以，父母子女之间要摊开来说，要留下书面的证据。例如，孩子可以写封邮件，说“我失业/我添了孩子/我生病，所以我没法还款。申请多少时间的延期。”父母回一个邮件，给一个延期。谨慎的读者也可以到律师楼要求律师拟定一个延期还款协议，这样更能确保对诉讼时效的保证。

具体怎么做？

当买房的钱是父母给的，最好给子女达成个借款协议，并且把自己的名字登记在按揭上。

我们当律师的为什么最推崇这个方式？亲父子，明算账。这俗称的“二贷”，保护了父母，也保护了子女。

首先，保护了父母。协议确定了父母的债权。这是可以拿回来的。

很多人给孩子买房，没想到以后这个孩子会怎么样。孩子不孝顺怎么办？孩子把资源都拿走了，转头不赡养老人了又怎么办？父母一开始就不要白给。万一以后出了问题，是可以要你还这个钱的。借贷协议+按揭登记，这是律师做的比较规范的程序，是一个很强的保护。

保护了子女在婚姻中的利益。

按揭是直接显示在产权上的，即使遇到离婚也无法否认当初的债权。父母的钱不是白给，所谓的家庭财产，有财产，也有债务。

必须要说明，就算这房子是写在自己子女名下的，是婚前买的，这增值部分在加拿大也是共同财产。例如一个婚前买的30万刀的condo。这个房子就是男方的excluded 财产。分居时一看，房子价值100万了。那么这70万的增值就是家庭财产，女方就要分一半。

其次，这是防范了冲动的财务行为。

房子买在儿子名下，只要父母的钱没还上，房子就不可能卖掉。父母的名字登记成为一个按揭，这是对孩子的一个很大的约束。儿子再冲动消费，也不可能偷偷把房子卖掉了。要卖房，不被父母知道不可能。

我并不是说，有了父母的名字在title 上，卖房子要事前征求父母同意。你想，你家的房子有BMO，CIBC的贷款，你卖房子征得银行同意了吗？你没有通知他们，是过户的人去通知的。

过户的人会先去联系债主，就是在land title 上有登记了财务权益（financial charge）的人。例如银行，例如父母。然后银行或者是父母就要给出个payout statement，这个通知说清楚了，需要给自己多少钱才能解除这个按揭。然后过户人把钱转给父母，父母在收钱时，要签一个discharge的表格，这样按揭解除了，产权才是干净的。先payout，才能discharge。父母阻止不了卖房，但至少有机会收回当初自己的钱。

律师总结：做的案子越多，越觉得要提醒所有人，当初就要想好。即使是父母子女，你也要在做出决策前，知道你做这个决策，在法律上是怎样的义务和风险？法庭审案子，看的都是当时的意图。法官要判断的是：买房子这一刻父母的意图到底是什么？是赠与，是代持，是借款？

这也是通常父母给孩子买房的三条路——

1. 父母的房子，让孩子代持，虽然父母出钱，产权上没有父母的名字。

2. 父母借钱给孩子买房子。

3. 父母把房子赠与给了孩子。

三条路法律后果不同。