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[转贴] 16万一平的朝阳区神盘,会崩掉吗?

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发表于 2022-8-2 06:12 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


16万一平的朝阳区神盘,会崩掉吗?

 每人作者 每日人物  2022-07-31 21:55 Posted on 北京


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小区,作为当今中国城市里最基础的组成单元,人们对它熟悉又陌生。其中,具有地标意义的小区,同时也会是时代、城市与人的交汇之处——时代的故事在这里发生,欲望与焦虑在这里汇聚,人的命运在这里浮沉。


5月28日,我们曾发布一篇《1.09亿的万柳学区房,究竟藏着什么秘密?》,讲述了北京海淀区“万柳书院”小区的故事。今天,我们将把目光对准朝阳区有“四大神盘”之首称号的“太阳公元”小区。


以下是这个系列的第二篇报道:


黄秋野当时买下太阳公元的房子,看中的是一种子女升学的确定性。在北京,这种确定性极为珍贵。从中国人民大学附属中学朝阳学校(以下简称“人朝”)的幼儿园起,一路可以上人朝小学、人朝初中……这正是孩子15岁之前,朝阳家长所能追求到的、区里最优质的公办教育资源的“极致”。


因为,“在西城、海淀,要买学区房的话,这个价位只能住上老破小,还要考虑鸡娃问题,我们觉得没必要”。但如今,涌来的孩子越来越多,就连这份确定性也出了问题。最大的优势有可能散去,他觉得,自己需要换房了。“再晚,担心太阳公元的学区溢价都要没了。”





文 | 钟艺璇

编辑 | 易方兴

运营 | 栗子

 




“丛林世界,虎视眈眈”


战火自一份《告居民书》燃起。


去年4月,看到这份《告居民书》的时候,30岁的黄秋野所在的太阳公元业主群里,已经闹得相当厉害。为了争夺越来越捉襟见肘的学位,以京承高速为界,四大神盘向西边的“芍药居北里”小区下了檄文。其中有一句话措辞严厉——


“丛林世界,虎视眈眈,周边小区僭越窥视”。


“僭越”这个如今听起来有些荒诞的词,通常被形容那种“以下犯上"的行为。房价的对比是一部分原因。比如,黄秋野的太阳公元房子现在每平米约16万,隔了一条马路的芍药居北里每平米只要8万多,但两个小区都是人朝的学区房。


更重要的,是太阳公元业主们一直津津乐道的,人朝学校与太阳公元那种“说不清、道不明“的关系。神盘的缘起始于2009年。当年,开发商信远地产与冠城大通,协助人大附中入驻朝阳后,太阳公元、红玺台、丰和园、火星园四个小区便一举拿下朝阳区四大神盘宝座,房价也水涨船高,到了如今的11-16万/平方米,神盘之中,又以面积最大、户数最多、年纪最轻的太阳公元为首。


但如今神盘地位不保。最直接的对手,是隔壁的邻居芍药居北里小区。一直以来,由于地理位置极为靠近,芍药居北里与四大神盘共享人朝学区配套,两边过去能够相安无事,因为上的是不同的校区——芍药居北里念的人朝西校区,四大神盘则上的人朝东校区,小学也不同。


然而,去年4月,多校划片政策落地后,太阳宫学区的优质教育资源成为了两边家长争夺的焦点。所谓多校划片,是指房产证在2017年6月30日以后的家长,即便是高价买了神盘,孩子也不能确定上人朝了。得知消息后,芍药居北里小区的父母们先行一步,因学区就在小区内部,符合就近入学要求,他们向教委请求,并确认了自己孩子上人朝“九年一贯"的资格。


“无理要求,令人愤恨”,四大神盘业主在《告居民书》写下了这样一句话。不少太阳公元业主觉得,作为均价约16万一平米的高端小区,他们在买太阳公元时承受了极高的学区溢价,而对面的芍药居北里,多是90年代建的,均价要低得多。况且,四大神盘总户数在5000户左右,大户型居多;而芍药居北里一共接近15000户,其中有一些是一居室占坑房。


公平应该与房价挂钩吗?两边争执不休。但有一点很明显——多校划片正在挑战以太阳公元为首的四大神盘根基。楼市最为敏感,政策一落地,5月份,太阳公元挂牌均价就比上月跌了6%。


多校划片在北京推广,本就是为了限制学区房。西城、海淀两大优质教育资源集中的区,先后出台了类似政策。当时,朝阳家长们还是一副看戏的态度。中介陈莉莉在太阳宫地块从业六年,想起那段日子,她形容说:“西城海淀的家长着急上火,朝阳的家长在蹦迪。”


如今政策的靴子终于落地。从“檄文”里也能看到这份焦虑:“您是否允许让人蚕食本属于我们大家的优质教育资源?”“是否允许几公里外的别人家的孩子霸占在自家楼下学校学习?”“是否能够忍受着自己的骨肉无学可上,被迫流离他所?”


事实上,今年确实已知有一位太阳公元业主的孩子,被分派到了离家5公里外的望京的小学校区。不过,在庞大的2400多户太阳公元业主面前,还不足以引起足够多的慌乱。而这场争论,也止于太阳公元业主内部的意见分歧。


因为并非所有业主都有学区之急,比如,630之前买房的家长就很淡定。黄秋野注意到,争议中,一些拿到了“既得利益”的业主还在劝架:“要注意身份,不要冲动。”


“利益之后还有面子问题,大家都是有一定经济实力的人,放不开手脚也正常。”黄秋野说。包括他自己,也选择了最保守的方式,全程一言不发。


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▲ 人大附中朝阳学校,距离太阳公元小区仅一公里左右。图 / 钟艺璇摄



中心


“注意身份“、“有一定的经济实力”、“得考虑面子”……这是黄秋野眼中的太阳公元业主的群体特征。


太阳公元拥有一个专属于自己的圆形标志——“Sunny era”。它的上半部分是树,下半部分是太阳光。铜制的标志,也是“面子”与“地位”的象征。你几乎能在任何一堵外立面、墙体上看到它,它的密集出现,同时也在宣示着自己的存在与所有权。


被这个标志打上记号,就意味着这你已经进入太阳公元的地盘。比如,进入太阳公元前,许多人都会路过小区旁边的太阳宫花园。这个20万平方米的公园也是太阳公元开发商建造的,对外宣传是太阳公元的“私属花园"。私属的证据,是公园里,“Sunny era”的印记无处不在,巨大的圆形标志频繁出现在公园大门口、路牌甚至池塘水面的栈桥上。


中介陈莉莉还记得,多年以前小区和公园是完全打通的。通常来说,小区的绿化率不超过40%,所以有了一条分割太阳公元和私属公园的马路。只要一合并,太阳公元的绿化面积就能达到70%,这并不符合普通小区的绿化要求,“已经相当于一个别墅的绿化面积了”。


但太阳宫花园依旧是一座合格的豪宅后花园。陈莉莉说,“这里每一株植物都与太阳公元的精致气质相贴切“。


这里或许是最安逸的朝阳家长聚集地之一。吹萨克斯的老人在亭子里自我陶醉,鸭子、鱼在莲花池塘里翻滚,乌龟刚爬上岸边,又被旁边的小孩吓得缩回了头。太阳公元业主张琳看着女儿在公园里疯跑,她坐在花坛下,守着女儿的滑板车。她们住在太阳公元,这里有女儿的同学、朋友,公园的滑梯、秋千和攀岩是她们的最爱。往远处看,还有一家三口在傍晚搬来了露营椅,靠在罗汉松下,身体舒展,仰头眯眼,直到不见一丝天光才回去。


要是再往里走些,能看到一个室外婚礼场地,太阳公元业主中不少是生意人,其中一些在这里安家,又在这里成家,“还有好多明星来过呢”,陈莉莉说。


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▲ 太阳宫花园一景。图 / 钟艺璇摄


从出生到现在,在太阳宫,太阳公元都被视作中心看待。人朝入驻之后,这里又成了朝阳教育的制高点。


在太阳公元面世之前,开发商信远地产雇佣的营销公司这样分析它面临的难点:太阳宫,一个在市场上身份尴尬的地方,城市黄金位置的城中村。到2017年前,太阳宫村还是著名的早餐村,层层叠叠的违建和电线挤占着大街小巷,日头还未出,理发店、修车铺和小餐馆的老板们陆续从隔断房和周转房里钻出来,换句话说,直到2013年爱琴海购物公园开业前,是无数的摊贩支撑起了太阳宫的商业体系。


豪宅太阳公元就在这样格格不入的环境里生发出来,就像两层重影,它们有着重叠的地理因素,命运却不相交。开盘大热后,像是在为它的成功证言,有广告将太阳宫称作“一块未经雕琢的璞玉”。


“人大附15年教育”和“20万平方米的太阳宫花园”又为它拿下了前所未有的优势,不到3年,它从均价2万元/平方米涨到了6.5万元/平方米,直到今年,太阳公元的最高成交单价是18.6万/平方米。在某种意义上,它甚至带动了太阳宫的跃迁。2009年太阳公元小区开盘时,人朝学校同期被引入朝阳太阳宫地块。它曾经创造过金融危机后北京楼市的奇迹,2009年五一期间,北京住宅网签约共2638套,仅仅太阳公元就签约280套,占了总量的11%。8天之内,太阳公元481套房源全部售罄,销售金额接近9亿,其中一次性付款比例就超过30%。


至于人朝学校对朝阳区究竟意味着什么,用时任朝阳区区长程连元的话来说,“这是我区引进全国优质教育资源的又一重要成果”。




圈层


严格来说,业主们在太阳公元体验的,更多是稳定的圈层关系。黄秋野还记得,去年北京的一场新发地疫情波及多地,但没有影响到太阳公元,“因为我们平时都是在业主群里和大家一起采购密云、平谷的蔬菜”。


就连太阳公元的流浪猫,生活过得也跟其他地方不一样。业主们自发承担了小区流浪猫的养育责任。


比如,“太阳喵窝”是太阳公元业主专门成立的流浪猫组织,小区每个月物业费4.18元/㎡,无法覆盖养育流浪猫的费用,业主们就自发捐款,一份在小区内公示的太阳喵窝捐款使用明细表示,仅仅在3天之内,业主们就筹集了接近1.5万元,其中为一只名为小不点的流浪猫治病就花费了超过5000元。


太阳公元小区内的绿化率高达35%。有别于三环一到夏季漫天飞扬的国槐,这里种植的是高大的梧桐树,这在北京并不多见。许多业主对此很自豪,因为“这里的小区绿化能够看到四季的变化”。


天黑以后,太阳公元的孩子们成群结对,穿着滑板鞋、骑自行车从小区内忽闪而过,只留下巨大的摩擦声和笑声。小区每一栋楼都拥有自己的水系,北区有十二生肖喷泉,南区有龙生九子喷泉。“无论哪个角度的业主,往下望去,都能觉得水系是以自己为中心及建立的。”中介陈莉莉说。全封闭的小区,家长也不担心孩子,放任孩子一个人在楼下玩,以至于曾有孩子捞鱼时跌入水池,幸好被保安救起。到了冬天,太阳公元的池子也不抽干,而是让水面自然结冰,形成一个天然冰场。


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▲ 太阳公元小区大门,小区的私密性很好。图 / 钟艺璇摄


就像太阳公元的围合式设计一样,这里也紧紧保护着处在同温层的中产阶级,形成了稳固的社区关系。2014年,黄秋野以接近6万元/平方米的价格买下了太阳公元南区一套住宅。前两年,他把南区的房卖了,住到北区去,当时的房价已经涨到了11万元/平方米。


像黄秋野这样,搬家只是从小区南区换到北区去的不少。中介陈莉莉说,北区大户型里,生二胎的要更多。还有孩子鼓动家长,说同学朋友们都住在北区,自己也要搬过去,方便串门。因为北区比南区房子更新、更大。这也意味着,哪怕是在太阳公元内部,也有阶层的微妙区别。她指着一块硕大的太阳宫地图说:“在四环以内,你几乎再也找不到一个比太阳公元更新、品质更好、户型最全的小区,从一居室到四居室,基本可以满足所有要求,置换率也极低。”


相比从不缺故事的北京豪宅,太阳公元显得有些过于安稳和低调。开盘10余年来,这里的法拍房总数只有6个,“有的小区甚至一年都不止这个数”,陈莉莉说。反倒是为了挤进这个稳固的圈子,她甚至见过几近倾家荡产买房的家庭,“他们都很庆幸进入了这个圈子”。


有了确定的学区,不想过度操心的朝阳家长有很多,他们更愿意把时间花在生活上。业主张琳的女儿马上要在人朝实验小学读二年级,因为不希望孩子负担太重,当初没有上幼小衔接班,上小学一年级前,孩子只会写自己的名字,识字量不超过100,拼音一窍不通,更别说唐诗三百首,唯一擅长的技能是体育。


而这种稳定又将沿着代际关系进一步顺延下去,如果一切顺利的话,张琳的女儿将在这个70万平方米的小区内找到自己的幼儿园同学、小学同学、初中同学和高中同学。“都是孩子的熟人,多好”,她说。


就这样,与其他松散的小区不同,太阳公元业主们形成了一种共识。他们通过各种各样的业主群,通过共同的公园,通过给流浪猫捐款这样的集体行动,在小区里寻求集体安全感。这里业主们的共同画像,除了“身份“、“经济实力”、“好面子”之外,还有很重要的一点,他们都追求确定性,不想让孩子参与西城与海淀的卷王之争里去。




松动


如今这份高房价换来的“确定性”,正在逐渐松动。


学区的变动几乎将太阳公元固有的稳定击碎。多校划片落地后,人朝想了个折中的办法——再开多个新校址,以满足整个太阳宫外溢的学区需求。太阳公元对应的人朝实验小学加设望京校区,而人朝学校(太阳宫)增加樱花园校区。


在女儿入学前,太阳公元业主张琳提心吊胆了几年。按照划片政策,她的孩子有可能会被分配到望京校区去,“其实距离不是问题,我们很多孩子都是家长开车接送,主要担心的还是师资和硬件。”她打听到,目前的人朝实验小学本部已经出现了人多地少的情况,“操场特别小,体育课都上不开”。


陈莉莉在太阳宫工作了多年,今年的适龄孩子是最多的,接下几年还会更多。这是因为,2016年二胎政策全面放开后,北京当年新生儿达28万,仅二胎就占了3成。北京市卫计委预测,新生儿的压力,需要三到五年时间消化。最近对太阳公元有意向的购房夫妻,人一坐下,张嘴就是问学区。


7月上旬,当每日人物来到望京校区时,地图上还难以找到人朝学校望京校区的任何信息,这里依旧挂着朝阳市民终身教育服务中心的牌子,到处是散落的树枝、泥土和建筑垃圾。


装修工人们正在赶工期,他们在对一层1-104的四间教室做些地砖和隔音的简单装修,一位管理装修的负责人向每日人物确认,这里就是下半年将投入使用的望京校区,“不过今年只会过来一个年级,四个班”。在7月20日,工人们将四间教室与食堂拾掇出来,“以后再扩大”。


望京校区来得静悄悄。在附近,没有人知晓这里即将迎来一批年幼的小学生。这里出门就是三环路,周边多为高校和研究所,小卖部与便利店少见,附近只有个无人管理的临时停车场。校区也显得颇为荒凉,没有像样的操场,只有两个略显陈旧的投篮框,更别说目前的活动中心还只是一片空荡荡的场地,上面占满了各种建筑材料,教室也无任何装修。


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▲ 望京校区的操场。图 / 钟艺璇摄

在某种程度上,太阳公元的确定性正在发生松动。早在教育资源的争夺之前,太阳宫花园的归属,就很具有典型意味。


黄秋野记忆深刻,今年6月,一位芍药居北里居民向朝阳区交通委公开留言,建议尽快建成穿京承高速地下通道,其中一条原因便是“芍药居北里附近无大型公园绿地等公共设施,属于规划短板,而近在咫尺的太阳宫花园要绕行南北”,北京12345回复该工程已经在走绿化手续,近月即将开工。


这也意味着,有一种可能,未来,芍药居业主能够穿过地下通道,直达太阳宫公园。有人在太阳公元业主群里提及了此事,大家顿时又积起了怨气,“这明明是我们开发商引进的配套”。


尽管打着太阳公元后花园的称号,但公园始终属于市政规划,“很早之前,太阳宫花园实际上就已经自由开放了”。如今在网络上,太阳宫花园成了人们彼此推荐的“不花钱郊野公园”,太阳公元小区的标志性符号依旧挂在公园大门口,下方就紧贴着“免费开放”的银色挂牌,一位在公园散步的朝阳妈妈说,自己并不住在太阳公元,“只是听说这个公园很大,专门带着孩子来玩的”。


而一些隐形的、无声的变化也在发生。黄秋野搬入太阳公元时,物业公司已经发生了多次更换,开盘时,其物业公司第一太平戴维斯(全球排名第三的物业公司)曾经是卖房的重要宣传点之一,后来又经历了两次变更,从燕京都物业公司到现在的北京安泰众和物业公司,但物业费一直是按照第一太平戴维斯的4.18元/平方米收取。


物业的变化,也部分影响了小区的口碑。比如,燕京都物业公司两名工作人员就曾将太阳公元755名业主的详细信息以1500元的价格卖给了房产中介,包括业主姓名、电话、房间号、身份证号码,甚至车牌号、车型、颜色等,二人最后被业主告上法庭。之后,太阳公元6号楼地下一层还发生过一起保安互殴事件,就因为拿错了桶装水,打人的保安被判处有期徒刑10个月。


就连太阳公元业主自己,对房价的信心也出现了变化。黄秋野记得,业主群里讨论过一位大哥,对方在去年年初楼市最热的阶段,一举拿下了太阳公元的一居室,接近17万每平方米。“我们都说,这大哥是买在悬崖上了。”


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▲ 太阳公元的标志与“免费开放”的牌子放在一起。图 / 钟艺璇摄




未来


多方打听后,黄秋野决定放弃让自己孩子上人朝。


当然,大部分太阳公元业主的孩子都会选择上人朝。但为了追求更高的确定性,黄秋野决定另辟蹊径,他选择让孩子去国际幼儿园上学,每年学费16万8元,未来就走出国留学的路。他不愿意承受以后孩子有可能被朝阳区多校划片的后果,所以,他放弃了仅面向太阳公元和红玺台小区业主开放的人大附朝阳幼儿园。


为了证明自己的判断,他还形成了一套理论——越贵越好。


眼花缭乱的人大附分校也在考验一些家长们的耐心,尤其是对于那些想花钱买确定性的人而言。尽管人朝学校称自己与人大附中“在教材、备课、教案、测评等环节实现一体同步”,但黄秋野朋友家的孩子上了公立实验小学后,一个班60个孩子,一个年级接近10个班,老师必然会面临精力跟不上的问题,朋友也多次和他抱怨,“真是不想上了”。


“后来连我认识的芍药居北里的,但凡有点儿能力的,都没有选择人朝实验。”黄秋野开始转头直接关注人大附中朝阳分校(人朝分),这是一所在朝阳区排名颇高的民办国际化学校,小学部2020年才开始招生,一个年级两个班,一个班30个孩子,还单独配一个英语教师。小学和初中都是一年8万8,高中的学费则是15万以上。


实际上,在太阳公元,选择让孩子念国际校的家长并非少数,许多业主甚至一开始就从未想过让孩子进公立校,黄秋野一位在红玺台的熟人,孩子都老大不小了,他甚至连红玺台对应的学区都没搞明白。而这批人之中的80%都会选择在顺义上国际校,有家长嫌两地跑麻烦,干脆同时在太阳公元和顺义买房。


黄秋野当时买下太阳公元的房子,看中的是一种稳定性。“在西城、海淀,要买学区房的话,这个价位只能住上老破小,还要考虑鸡娃问题,我们觉得没必要。”如今最大的优势已经散去,他觉得,自己需要换房了。“再晚,担心太阳公元的学区溢价都要没了。”


主要矛盾转移之后,别的小区反而能为他提供面积更大、环境更好的居住体验。他觉得,毕竟太阳公元已经十余年过去,房龄长,背靠京承高速,有时候难免受噪音侵扰。有时候,他白天都不敢开窗户透气,窗外一阵阵的轰鸣声。


他要选一个北面同样暖和的房子。到了冬天,由于户型较大,窗户老化,密封性存在问题,黄秋野家北面的卧室开了暖气后的温度还不到20度,必须开空调或者电暖器。


太阳公元小区的配套是另一个被人吐槽的地方。因为这里似乎除了学区,别的配套简单到了贫乏的程度。刚搬入太阳公元的时候,他买一块猪肉都要开车去2公里远的凯德茂商场。后来,这一片终于有一家超市入驻,至今还是太阳公元唯一的独苗,但业主们并不满意,超市小,库存有限,平时买东西并不方便,还有邻居在公开平台上吐槽“服务员爱答不理”“算错帐”“蔬菜水果不新鲜”。一位已经离开太阳公元的业主,至今也觉得那里荒凉无比,除了树多,“啥都没有,不值现在的价钱”。


高考成绩也能说明问题。今年,清华附中朝阳学校公布了一份2022年的高考榜单。按照高考平均分,在清一色的西城和海淀中学里,人朝只排在北京第25名,不过,在朝阳区能排到第3名。


然而,即便明知这些问题,太阳宫的房产中介王鑫依然挺乐观,最重要的原因,是你如果身在朝阳区,那么你并没有太好的选择。“现在全北京都实行派位政策,你上哪儿买都得派位,买人朝的家长虽然会有顾虑,但该买的还是得买,你没有上车的资格,孩子永远上不了好学校。”


更不用说,业主们还有更离奇的办法。比如一位拥有多套房的太阳公元业主,他在河北做生意,他说,“学区问题对我一点影响都没有”。他并没有把孩子留在朝阳念书,而是送去了衡水中学。


在他的眼里,让孩子读“衡水中学”,能有更高的确定性。


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▲ 图 / 视觉中国

(应受访者要求,文中黄秋野、陈莉莉、张琳、王鑫为化名)

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