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[转贴] 美国人买房,为何不会遭遇烂尾楼?

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发表于 2022-8-1 08:48 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


美国人买房,为何不会遭遇烂尾楼?

 陈劲松 看天下实验室  2022-08-01 07:26 Posted on 北京

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“击鼓传花的游戏是玩不久的,刺破泡沫只需要一个合适的契机。”

撰文 | 陈劲松

《看天下》杂志原创出品 

美国的房地产市场是二手房为主的市场。


据房地产网站Zillow的数据,2019年,在美国房地产市场上二手房的销售占了85%,而新房仅仅只有15%。二手房通常都有成熟的社区,交通便利,生活方便,购物、休闲、教育、医疗等都有配套服务,加上房源没有毛坯房之说,即使有些二手房需要部分修复,也基本可以购买完即入住,因此很受市场欢迎。


新房的优势在于采用新建筑材料、新技术、新工艺,因此更加节能环保,房主可以购买自己喜欢的居家装饰。但新房有一个致命弱点,就是房产税比较高。因为社区新建,市政府要在周围兴建各种配套,水电、学校、防洪措施等等,这些要摊在房产税上。


不过,一些新来美国的华人还是喜欢买新房。


美国房子是木质结构,房子一上年纪,水电煤气,甚至是栅栏、车库就会出现各种问题。美国人从小在这种环境中长大,对付这些毛病很熟练。但新移民,尤其是住惯了钢混结构建筑,有问题就找物业公司修理的华人移民,对此可谓两眼一抹黑。请人修理,费用奇高,还不知道哪些公司靠谱。所以,他们宁愿承担高额房产税也要买新房。美国新房一般有三到五年保修期,保修期间,开发商会来处理各种问题。


01

开发商跑路事件

和在中国买房一样,买新房,也要找对开发商。


在美国,开发商的门槛非常低,只要你有地有钱,任何人都可以成立公司建房,拿到州许可证就能卖房,所以买新房选择开发商是非常重要的。

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美国加州“第三大城市”上世纪50年代的房地产项目烂尾数十年,绝大多数的房屋至今都没有建成。(@视觉中国 图)

有一个原则和国内是一样的,越大的开发商越靠谱。比如在得州,只要是霍顿公司的房子大可放心去买。这家公司号称房地产界的沃尔玛,目前是美国最大的房地产商。


如果你所住的地区只有小地产商怎么办?那就要多费心了。查查当地商业杂志,看看这个地产商能否在当地排入前十;选定目标后,打电话给市政当局建筑检查部门,咨询他们对开发商的看法;打电话给当地建材供应商,咨询开发商信用是否良好,如果他们有拖欠款项的记录,那可就要小心了;对之前的案例进行搜索,看看该开发商是否卷入信用官司等。


说实话,美国华人开发商的名声并不太好。在纽约皇后区,有一栋著名的烂尾楼,开发商就是一位华人。


这栋烂尾楼名为Claremont Terrace一号公寓,2006年开始施工,尽管基本结构与砖墙都已完工,却因资金不足而荒废多年,成为游民聚居处,臭气冲天。


今年,纽约长岛又发生了华裔开发商跑路案件,使得20个华人移民家庭面临被赶出家门、流离失所的困境。


这些家庭曾委托开发商吴熹辉(音译,又名Steven Wu)为他们购买位于湾脊(Bay Ridge)奥文顿大道345号住宅楼的公寓,每家向他支付了几万到几十万美元的定金。


购房时,吴熹辉提供给买家的合同文本很不规范,甚至还有手写的,而且还无理地要求买主必须现金支付。受害者们因为不懂英文,也不熟悉美国购房法律程序,并且出于对“熟人”“同胞”的信任,就在没有律师参与的情况下签署了合同。


后来,吴熹辉就携  款失踪了。代表这些家庭的律师爱德华·库西亚(Edward Cuccia)说,事实证明,吴熹辉并没有得到纽约州的许可来出售该楼的公寓。


所以,一般不要因为所谓老乡情谊,选择刚刚入市的开发商,而应该选那些信誉良好的。只要选对开发商,跟随法定程序,买家还是非常有保障的。美国已经从之前的房地产泡沫中吸取了教训,对买家进行了严格的保护。


02

地产泡沫的破灭

19世纪之前,大多数美国人无法拥有房屋。他们没有买房所需的一次性资金,银行也不会借钱让普通人买房。美国银行体系在1860年的国家银行法案发布后,才逐渐成熟起来,抵押贷款变得普遍。银行开始尝试发放房贷。到了1890年,贷款买房在美国就已经非常流行了,只是条件非常严格。

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1944年,美国佛罗里达州迈阿密,房地产繁荣时期。(IC photo图)

以20世纪初为例,典型的抵押贷款期限是五年,并且需要50%的首付。买房者每月支付利息,五年期限到期后需要一次性支付本金。而目前美国最为流行的是30年贷款,首付只需要5%而已。


由于可以贷款买房,美国房地产市场迅速成长,也出现了第一个房地产泡沫。


上世纪20年代,美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动,道路改善很多,“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。很多人在佛罗里达买房,且随着房价上升赚了大钱。


买房赚钱的消息传遍美国后,人们疯狂地涌向佛罗里达,当时美国人有一句口头禅:“今天不买,明天就买不到了!”佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地交通和公共设施,甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施,吸引旅游者和投资者。


银行业也按捺不住了,放开贷款闸门,只需要10%首付就可以放贷。当时迈阿密近海的200公里地段,各种建设项目如雨后春笋般出现,高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄、临海公寓――整个佛罗里达变成了一个大工地。


1923年-1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长,一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是,迈阿密地区房价在3年内上涨了5-6倍。


当然,这个击鼓传花的游戏是玩不久的,刺破泡沫只需要一个合适的契机。


1926年9月,佛罗里达州发生自然灾害。飓风横扫整个佛罗里达半岛,摧毁了1.3万栋房屋,415人丧生,造成7858万美元的经济损失。飓风过后,昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉,也劝退了那些买房人。这可以说是压垮骆驼的最后一根稻草。到1926年的年底,佛罗里达房地产市场终于崩溃了。


佛罗里达地产泡沫的破碎又激化了美国的经济危机,结果引发华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机大萧条。


为了收拾佛罗里达的一地鸡毛,稳定房地产市场,美国政府于1933 年成立了房主贷款公司,1934年成立了联邦住房管理局,并于1938年成立了联邦全国抵押贷款协会(现为房利美)。这些机构帮助美国阻止了房地产崩盘,并开始对房产交易进行全程监管,严格保证买房人的利益。


03

毛坯房?不存在的

由于美国新房约85%是独立屋,很多情况下买主先选择地块,再选择户型,接下来再签订新房买卖合约,开发商开始建房。 


如果这块地没有人买下,就会一直空着,直到有买主出现为止。很多上市开发商,也会采用自己先建,一边建一边卖的策略,这样会大大地提高效率。 

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2021年5月15日,美国德克萨斯州布达,工人在住宅开发项目工地上工作。(@视觉中国 图)

签约时,买主需要付定金,标准不固定,完全由开发商自己决定,从1000美元到15000美元不等。一般很少超过15000美元,大多数开发商只收5000美元。这同国内开发商刚挖了个坑,就需要购房者支付30%的首付款完全不同。一般来说,如果买主决定不买了,属于违约行为,定金不退。


这笔定金并非直接给开发商,而是存进中立的第三方,产权公司(Title Company)的账户。这类公司为购买房地产的人提供调查、保险等服务以确保产权的安全可靠。


房产交易前,产权公司会全面调查房产的各类公共文件是否完整合法,确认房屋产权清晰可售后,出具产权承诺书。


交易过程中,买方支付的定金、过户尾款一律汇入产权公司监管账户,类似国内读者熟悉的“支付宝”,产权公司作为第三方监管所有资金,以确保买方资金在过户前绝对安全,杜绝任何欺诈行为。


新房从签约到完全建好,一般要6-9个月的时间。如果需要贷款买房,银行会要求房子必须是100%建好的,且100%装修好了,否则不会放贷。


另外,贷款时,银行要求买主必须购买产权保险、房屋保险,否则也不会批贷款。满足这一系列要求后,房子在过户时基本处于拎包入住的状态。 


简单地说,在美国,买主可以购买期房,但过户时必须是现房,还不能是毛坯房。这时候,买主才会交纳首期房款。而且,不是直接交给开发商而是产权公司。


一旦过户完成,房子就100%地成为买主的了。在美国,一般没有类似国内的房产证,都是电子化的,任何人到县政府的计算机系统,花几美元都可以打印出任何房子的产权契约(DEED,跟普通的纸差不多),所有房子的产权信息对于公众都是透明的。这意味着,你想知道美国总统拜登的房子,也很容易就能查到。


经过这一套监管、保障严密的设计,在美国,出现烂尾楼的情况并非完全没有,但还是极少的。即便真烂尾了,通常也是烂在开发商手里,购房者利益并不会有任何损失。

发表于 2022-8-2 12:01 AM | 显示全部楼层
其实中国也有监管,就连银行也是特别账户,不过就是狼狈为奸。

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