九号胡同

 找回密码
 注册
搜索
查看: 129|回复: 0

[转贴] 唏嘘 ◇ 加拿大城市盛行“夫妻房东”生意!华人地产经纪:不怕这件事就行

[复制链接]
发表于 2022-11-23 11:30 AM | 显示全部楼层 |阅读模式


在加拿大的各大城市中,夫妻房东(mom-and-pop landlords)的家庭越来越多。比如在多伦多,温哥华,很多夫妻业主都拥有2套,3套房子。而租金就成了他们的副业和收入来源。

据加拿大统计局的数字,温哥华在夫妻当房东的收入方面领先全国。在全国申报的房租收入中有11.2% 来自温哥华房主,而多伦多也不甘落后,以9.8%排名第3。

而如果从税收来源的人数分析,绝大部分房东是住在大城市的夫妻家庭。而其中来自多伦多的房东人数比例最高!占了21.2%,而蒙特利尔为13.5%,温哥华10.7%。

据Globe and Mail的一篇报道指出,2020 年,7.9% 的加拿大家庭总体报告了租金收入。数据仅指小房东,不包括管理建筑物的信托和公司。

该报告称,由于小型家庭财产的租金收入增长与低利率同时获益,这使他们能够购买第二套投资房或更多房屋。

在这些被一些观察家称为“手工地主”的小业主中,最常见的是住在大城市的夫妇。将近一半的人年龄在 45 至 64 岁之间。三分之二的人赚取固定收入,并以租金作为副业收入。

该数据与之前发布的 StatCan 统计数据一致,该统计数据显示五分之一的房主在温哥华拥有第二或第三处房产。在全区范围内,这个数字是 16.4%,与多伦多相似。

0.jpg
图自:Globe and Mail

一位资深华人房地产经纪陈先生(音译:Jacky Chan)表示,随着人口的增长,家庭式物业出租管理只会变得更受欢迎。但至于他们用什么形式出租什么类型的住宿就不好预测,例如长租还是短期度假出租屋。

陈先生是BakerWest合伙人Park Georgia Realty 的前首席执行官,专门从事楼花预售市场,但参与所有类型房屋的销售和管理。

他说投资者现在很活跃,尤其是富有的买家。这些买家不会受到通货膨胀的摆布,也不会依赖低利率来购买。之所以这么说,是因为他的公司目前在温哥华和多伦多营销的楼花中看到的情况。

1.png
图自:Globe and Mail

BakerWest 的母公司 Baker Real Estate 在过去六个月中仅在多伦多的两个项目中就售出了价值至少 12 亿加币的房地产。其中一个是 8 Elm,另一个是 Forma。

他表示,想明白一点就行。因为对投资者来说基本面是明确的:他们看到房地产价格在十年后总是涨得更高,尽管期间有波动。五年固定利率与浮动利率相同,约为 5%,这一事实让他认为利率可能不会更高。

“这意味着未来5年的平均利率将与现在相同,或更低。所以试着思考一下。如果未来4年的利率要高于现在,银行就不可能将5年期固定利率设定在当前的百分比水平,因为如果那样的话,他们都会赔钱”陈先生说。“因此,如果你是一个聪明的借款人,你就会知道在未来五年内,平均利率将低于五年固定利率。当你知道这一点时,就能真正以一种非常明智的方式利用你的钱和投资。”

他说,土地成本和建筑成本不会很快显着下降。此外,随着联邦政府每年增加移民人数,到 2025 年将增加 500,000 人,对住房的需求只会增加。

“我不知道需求和经济活动以及零售或任何东西下降在数学上怎么可能,因为人太多了,”陈先生说。

“我认为根据所有这些指标,每个人都知道更换 [住房] 的成本永远不会下降,除非发生灾难性事件。您可以锁定自己的位置,因为即使在目前的水平上,也会有更多的人、更多的需求和供应不足。

“而且,由于租金也大幅上涨,多伦多和温哥华的租金在一年内上涨了 25%左右,因此作为房东,这些投资中的很多都是有意义的。”

省级和市级的空置房屋税也让一些业主变成了房东。BC省在夏季早些时候委托发布了一份关于投机和空置税的报告,该报告显示约有 20,000 套二级市场出租房屋因征税而上线。该报告还显示,外国对投资房的需求很可能推高当地房价。

“那些经验丰富的[投资者],只是把钱存起来的机会主义者,空置房屋税措施迫使他们将房产出租,这是一件好事,”他说。“它确实解决了租赁市场的供应问题,并为政府创造了更多收入。最初我们认为这对房东的情况是不利的,事实并非如此。根据我与许多房东打交道、经营物业管理公司和投资组合等的经验,可能只有不到 5% 的房东决定出售他们的房产。”

然而,房东不一定对长期租户市场感兴趣。西蒙弗雷泽大学城市项目主任兼职教授闫先生(音译:Andy Yan)表示,温哥华拥有一个利润丰厚的短期租赁市场,该市场本应包含在加拿大统计局的数据中。例如,许多房东选择从市中心的公寓每晚赚取 $400 ,而不是以每月 $2,600 的价格出租。

“加拿大统计局发布的最新数据让政策制定者能够更好地了解加拿大住房供应的各种需求,”闫教授说。“下一步是决定哪些需求应该得到优先考虑,哪些需要得到支持或阻止。”

陈先生表示,温哥华市中心的一些公寓大楼已经向短期出租敞开了大门。

位于 Abbott St. 689 号的一座拥有 446 个单元的多层塔楼,允许短期出租,并在其网站上列出了 Airbnb 指南。在网上很容易找到大楼一个月的住宿,这里提供设施齐全的公寓。在 Craiglist 上,有一则广告是短期入住豪华香格里拉酒店带家具的三居室。

陈先生说,现在旅行再次开放,Airbnb 类型的房东变得更加活跃。他有一些客户转租出租单位以经营短期出租物业,他们赚取了可观的利润。

“他们以每月 $2,000 的价格租一个单元,然后经营一个 Airbnb,而且这仍然是合法的。在大流行之前它很受欢迎。对于很多公司来说,这是他们的全部业务。他们发现这些低于市场价或便宜的出租单元,只要租它们并立即将它们变成供高管和学生使用的短期套房。那肯定会收会租金”。

“它可以创造一种完全不同的经济模式……我认为温哥华具有让房东和业主做这些事情的先天竞争优势,因为它是一个非常受欢迎的城市。”

LandlordBC 首席执行官 David Hutniak 表示,他对二手租赁市场的蓬勃发展并不感到惊讶。

Hutniak 先生说:“二级市场主导租赁市场的主要原因是因为我们 30 多年来都没有建造专门的出租房屋。” “我们仍然只是在建设新的专用出租屋方面触及表面。”

Hutniak 先生认为,空置房屋税措施以及对短期租金的限制,包括对营业执照和至少 30 天住宿的要求,可能会使一些业主成为长期房东。

“然而,投资者在公寓市场的持续大量存在也促成了二级市场房东的数量。不确定随着利率上升,未来会是什么样子。”

Hutniak 先生主要代表大房东,但更看好不断发展的二级市场,欢迎小房东加入该房东组织。他认为房东越多,住房状况越好。然而,他也建议业余房东要么加入组织以降低风险,要么使用物业经理,而不是试图独自经营房东业务。

在加拿大当房东的确不是那么容易。碰上好租客太难了,乱整房子,拖欠租金,各种麻烦频频爆出。

在安省,房东及租客委员会面临大量投诉挤压,已经忙不过来了。

现在一些房东已经自发成立了安省小业主协会 (SOLO) ,脸书群组中有4,200人,一起帮助解决房东租户委员会面临的众多问题。

群里有不少“夫妻档”房东吐槽诉说遭遇噩梦般的租客经历。

2.png
图自:ins

一位房东描述了与一名租户长达数月的传奇故事,该租户发出噪音打扰邻居并将狗屎留在大厅。房间墙壁甚至被喷上了“f**k you”的字样,被摧毁到无法居住的地步。

3.png
图自:ins

另一家住户有一个“来自地狱的房客”,他显然没有告诉房东水管爆裂,结果到处都是水,地板上的衣服都粘在结冰的水里。

4.png
图自:ins

还有房东说,一个“骗子”拖欠超过 $30,000,一年多来一直拒绝支付租金。

和大型商业房东不同,夫妻房东没有自己的律师,物业管理等,所以会面对很多琐事和纠纷。

加拿大的城市里,越来越多这样的夫妻房东,但和任何生意一样都有挑战。

眼看利率还可能涨,房价还会跌,到底夫妻档买房投资当房东的趋势会不会在加拿大继续蓬勃发展?我们走着瞧。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|www.hutong9.net

GMT-5, 2022-12-8 06:15 PM , Processed in 0.063614 second(s), 17 queries .

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表