加拿大政府被指“幕后黑手” 推高独立屋房价比建筑成本高60%

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几乎没有人可以否认，几十年来加拿大的住房价格和租金一直过高，但对于为什么住房价格与收入脱节存在争议。


图源：51网记者

加拿大一个智库：C.D. Howe Institute最近的一份报告分析了住房价格和建筑成本，并得出结论：过多的监管导致房价远高于新建住宅的生产成本。在竞争激烈、几乎没有不合理监管负担的市场中，这种差距不应存在或应该很小，但在加拿大却不是这样。

该报告称，相比没有过多监管壁垒的市场上所生产的同样规格房屋，温哥华的独立屋房价的成本高出130万加元。在多伦多，这个数字为35万加元。换句话说，温哥华的独立屋房价比建造这类房屋的成本高出60%。

报告的作者Benjamin Dachis表示：“(新住房)建筑成本与市场价格之间的差异，特别是在十年的数据范围内，很可能是由于对新土地准入的持续限制。”

无法开发的土地减缓了新住房建设的速度，导致住房需求和供应之间的不平衡。

在加拿大的三级政府中，联邦政府和一些省级政府终于意识到过去几十年来住房供应滞后于需求的问题。特别是加拿大抵押和住房公司(CMHC)和安大略省政府承认，除了按常规情况下建造的单元外，还需要额外再建造数百万个住房满足市场需求。

这种认识本应加快住房建设的速度，但实际情况却相反。当前的住房开工数量，作为新住房建设的代理指标，与各级政府对供应缺口不予承认时的水平相似。


图源：Financial Post
住房供应环节中至关重要的缺失部分在于市政府，因为他们在规划控制和调节可开发土地。C.D. Howe Institute说，市政府施加的过度监管给住房价格增加了数十万元。

该报告提出了应对限制住房供应的监管的策略。C.D. Howe Institute希望各省份设定强制性的最低建设目标，要求市政府兴建新住房，这已在安大略省实施。报告中还提议建立一种监测系统，以奖励或惩罚市政府的合规建设目标情况。

报告还建议用某些基础设施服务的用户费替代预先收取的开发费用，这些费用可能达到每个新住宅单位数十万元，比如供水和卫生设施。另一个建议是将一些按单位收取的开发费用改为土地价值费用，例如安大略省的社区福利费，这样建筑商就不会因为增加“甚至在经济上微不足道的额外单位”而受到阻碍。

另一个有可能减少市政府繁文缛节的建议是设定省级或市级的密集化目标。这将节省精力、金钱和时间，避免在预先分区密度限制之上建设时需要获得市政府同意的困境。因此，如果一个城市允许密度增加25%到50%，帮助城市达到其强制性密集化目标的新建项目，将避免陷入市政规划的官僚主义。

加拿大住房贷款保险机构（CMHC）去年估计，为恢复住房可负担性，加拿大需要额外建设350万个经济适用房单位。这还要加上如果当前（不足）的建设速度持续下去，可能建造的230万个住宅单位。如果加拿大继续沿着过去五十年的道路继续前进，就无法实现这些雄心勃勃但必要的目标。

为了推动住房建设，加拿大必须解决过多的监管负担以及其他导致市场功能紊乱的因素。现在是时候消除或者至少大幅减少平均住房价格与新房建筑成本之间的差距了。


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