蓉儿对房市股市的拙见

freefly

由于去年美国的房市大崩盘，加拿大也受到了影响，虽然没有那么严重，但是也是满目疮痍，触目惊心，记得，去年年初，从三月份开始，我们居住的小区里，一共才几十户人家，就有将近 20户在卖房子，一方面是因为，房价已经几乎到顶，从2000年的 50 几万加币一路涨上来，到了100 万加币，几乎都翻了一倍，人们鉴于美国的先行衰退，加国人民也是惶恐万分，很多人卖掉大房子，换成小的，或者持币观望，

去年加拿大国家银行也是持续的降息以刺激市场，五月份到达了热卖期，每座房子挂牌出去，只要价格不要太离谱，都是抢，基本是一两个星期就成交，但是，过了十月，人们开始谨慎入场了，原因很简单，那时，突然发现房价开始下降了，于是，市场从卖方市场很快的转变为买方市场，经常看到，一个挂牌的房子，三四个月卖不动，降价也是无人问津，有些房主干脆就不卖了，因为买家压价一开口就是十万十几万的，吓死人，房产经纪人更是没了生计，去年秋天我去参加展商会，看到很多房产经纪都在想转行做点别的生意，比如咖啡店之类的，跟他们聊天，他们说现在的情况就如同香港回归之后的几年一样，走下坡路了，而且一去不回头，他们的悲观情绪就更是直接的影响到买卖双方，我认识的一个朋友，是搞室内装修的，去年，甚至过去的十几年，他都不用在报纸做任何的广告，因为生意太多，做不过来，忙得晕头转向，而今年二月份，他说他已经快半年没做生意了，因为房价大跌，谁还肯花钱装修呢？装修不装修都一样，卖不动，装修的投资根本无法体现到卖价之中去，

但是，最奇怪的事情就发生了，从今年二三月份开始，就再也没见到有人卖房子，同时期的美国却是惨不忍睹，到处都是坏消息，我认识的几个经济都很迷惑，但他们都统一口径的说，加拿大和美国不一样，二月份的温哥华有了一个小阳春，出现了买房抢 OFFER 的情况，很多建筑商都配送家电还降价的促销，竟然出现了，几百人大冬天的连夜排队买房的情况，这一下，就给了大家很大的信心，加拿大的房地产，温哥华涨的最多，同样，跌得也是最狠，中部的石油省份最稳，但是，也是在2006，2007，石油油砂大宗商品狂涨期间，诱使大批技术工人和新老移民去淘金，那里的房价就从 10万一下子翻到 20～30 万，只用了短短的几年，今年初，石油开始降价，很多公司都入不敷出，只能关闭，工人们都各自揣着现金回家买房置地，最明显的省份就是，加拿大的东北部，那里几乎没有工业技术，所以房价一直是最低的，结果，这帮人一回去，就把那里的房价炒翻了天，每个月都是 10%～20% 的增长，把我们多伦多的人都看傻眼了??

就在昨天，一个多年的老朋友打来电话，他也是地产经纪，他说加拿大的房市已经基本起稳了，尤其是某些区，学校全安省第一第二，环境又好，没有穷人，（大家注意，这一点非常重要），周围还有安省指定的旅游区，山水湖泊自然优美，条件得天独厚，他问我，最近有没有发现，房子有开始好卖了，我说我看见很多房子都是三四个星期就能成交，但我不知道价钱如何，只是感觉市场很热，他说，市场不但很热，价格也回升了，比去年同时期还要贵，他手头就有几个客户想买房子，但买不到，还让我帮他留意一下。

我听到这个消息，感慨万千，都说股市回暖要早于房市半年时间，同样，股市暴跌也是早于房市半年，今年三月，O8 喊抄底股市，大家都还只当笑谈，到了今天谁也不会再忽视他的一举一动了，我对美国政府向来充满信心，从来看牛，没有怀疑过，今时今日的多伦多房产市场回暖，甚至，我身边发生的这一切，我都看在眼里，我对未来充满信心，不管股市还是房市，都会借助春暖花开的大好季节而蓬勃向上的。未来会怎样，就让我们拭目以待吧。


蓉儿
于多伦多
2009年，六月六日

bigbadwolf

soulvirus

在RTP地区最贵的学区chapel hill，3－4月房子成交很多，那都是去年9月以后积压的房子，价钱跌很多。基本上是一帮中国人在买。5月开始，没有什么成交了，但是卖房子的蜂拥而出，全是老美。房价跌到不敢想像。偶看，跌路漫漫，起码还有20％以上跌幅。到了9月开始，房价崩盘是很可能的，那个时候没有小孩要入学的问题，没人愿意买。

人之初

容姐姐，在多伦多啊！有时间和我去逛街吧，我最崇败东方老大，然后就是你了。其他老大都住美国啊！

QuickHand

3# soulvirus

yes, a lot of Chinese guys who just came from mainland China yelled house is cheap in Canada. so they buy, local Canadian guys sell.

a lot of gas stations, restaurants and stores are suffering now...

who knows what hide before our road..., no body knows.

job quantity can be increaded but job quality is decreasing...

tfmegatron

总结一哈：房少，钱多，人傻，速来

1# freefly

happy_trader

ok

happy_trader

okv

happy_trader

ok

happy_trader

ok

happy_trader

ok

happy_trader

okok

buhutong

we have just seen the first round the housing crashing caused by over investing,
the next round of crashing will come that is caused by job market.

there's another 7 years housing bear market ahead.

no rush

CoolMax

呵呵，我不清楚加拿大的情况。就美国的情况看。

单纯的房价涨跌是一个方面，其中季节因素对房价的影响又是一个方面。
但是，最重要的是库存量，如果在市场上的房子太多，你告诉我是好消息还是坏消息?
需要多少时间才能消化掉在市场上挂牌出售的房子，是比房价跟重要的趋势指标。如果库存量在不断增加中，房价是没有上升的空间的。

原因很简单，婴儿潮的那代人面临退休的问题，很多人是打算卖掉大房子，去便宜的地方买个小房子，余额可以作为退休后的生活费用。
房价大跌，导致这些人被套牢，当然，这里套牢的意思不是亏本，而是Paper Gain蒸发掉了。手头上的钱，包括各类投资，都严重缩水，无法满足退休的生活开支的需要。

这些人，现在没有选择，只能不卖，等房价回暖，好买个好些的价钱。

任何房市的反弹，这些婴儿潮的人，就是他/她们Sell into Rally的机会。这种卖压还是很厉害的。

从另外一个方面来看，是Buyer不足，注意我是说不足，银行现在审批房贷很严，满足资格的买家严重不足。
有些人是因为信用分数不够，有人是没有足够的头款。等等不一而足。以前Foreclosure的人，7年内都有记录，这些人就被房市在7年中弃绝。无法再度成为买家。

所以，不要看到Offer很多，最终能够顺利过户，才能作数。

另外，大家都清楚，Job Market和房市的关系，在失业率不断攀升的情况下，单靠外国买家能撑起美国的房市吗？（欧洲好像也是自顾不暇，大概只有来自新兴市场的买家才是唯一的希望，矛盾的是，如果牛市来临，谁现在去投资房市啊？-理由：卖家要负担5-6%的Commission，成为屋主后每年的地产税是逃不掉的，1-2%，很多的地区还有物业管理费，和房子有关的各类Utility费用，房产的流动性和股票债券无法相提并论）

最新的坏消息是长期国债利率走高，直接影响房贷的利率水准，大家都知道，房贷利率是和长期债券利率挂钩的。
Mortgage Rate涨了半个百分比，就是房价10%的降价压力。

综合上面所述，房市见底真的还早。

本来想写篇专稿的，趁这个机会，就偷个懒，把几个要点提一下就好。

Persistance

14# CoolMax
Support and thank you, CoolMax!

chameleon

14# CoolMax
ok

爱山猫

14# CoolMax

CoolMax is COOL！ Cooler than 蓉儿！

爱山猫

17# 爱山猫

黄帮主是丐帮的，对房子研究的不够！

李隆基

呵呵，我不清楚加拿大的情况。就美国的情况看。

单纯的房价涨跌是一个方面，其中季节因素对房价的影响又是一个方面。
但是，最重要的是库存量，如果在市场上的房子太多，你告诉我是好消息还是坏消息?
需要多少时 ...
CoolMax 发表于 2009-6-6 15:08

感谢分析！

Notepad

17# 爱山猫

黄帮主是丐帮的，对房子研究的不够！
爱山猫 发表于 2009-6-6 16:35

蓉儿是以加拿大的多伦多为例证明她的看法。 房屋买卖的确要有经济基础，加拿大是个移民国家， 我在国内商海里认识几个朋友，都在大温地区投资地产。好多有钱的中东人，都是cash买房，在加拿大当地主。最近大温好的房价热，都是投资移民造成的。