炒房客的钱是如何被高级掠食者洗走的

zzcheng

https://www.toutiao.com/article/ ... p;wid=1697029864168

zzcheng

国庆期间，一个过去帮我卖过房子的北京房产中介，跟我说起国庆期间看房量和成交惨淡，并问我后市怎么看，因为她也有在北京买房打算。在我们的沟通中，她提起她负责那个片区在今年初楼市成交走高时，是有不少炒房客借债买入了，并打算等这一波涨完再卖高价，结果全被套住了。

说起那些炒房客笃信的房价必涨，是因为他们相信近几年M2两位数增长会导致通货膨胀和货币贬值，而货币贬值的另一面，就是房价上涨。

可是，世界上却并没有这么简单的赚钱方式，当炒房客想要通过债务套利的时候；却不想，自己却成了另一些高级掠食者的套利对象。我们这篇文章展开来聊聊。



一）资产流向富人，债务流向穷人

当我们说起二八现象，一般是说20%的富人占有80%的财富，但真相却远没有这么乐观。真实情况往往是，20%的富人占有120%的财富，而剩下80%的人持有20%的负债。

之所以会造成这种结果，就是富人在每一轮的金融游戏中，通过资产价格的变动洗劫了他人。

在详述这个过程之前，我们先理清一个概念，那就是债务危机也好，泡沫经济也好，看似危机后大家很惨，但事实上在泡沫破灭的之前和之后，社会总财富是不变和守恒的，在很惨的那群人的背后，是因为有人拿走了属于他们的钱。惨的只是金融游戏的失败者。

我们先以最近出事的恒大来举例，恒大负债了2.4万亿，我们假设其破产清算后还剩1万亿债务，这1万亿债务可能来自供应商，银行，或者是购房人。

这1万亿债务的出清，意味着银行，购房人，以及供应商直接损失了财富。但这并非是社会损失了这么多财富，社会的总财富还是不变的。只是这部分财富转移到了他人手中。

因为恒大在借入1万亿时，可能给恒大财富的程序员发了工资，可能支付了土地出让金，也可能给恒大歌舞团的小姐姐支付了高额工资。换句话说，这些钱被恒大花掉了，但却因楼市萧条导致没有赚回来这些钱。

所以花掉的这些钱，就由供应商，银行，以及购房人来共同承担。

这个，我们称为虚假债务繁荣。

也就是说，当恒大财富的程序员，恒大歌舞团小姐姐都认为是靠自己努力和经济繁荣才获得了高工资的时候，真实原因却是因为恒大错判经济形势而获得的高薪。而这些高薪，后续会以他人的不良债权出清和财富损失为代价，所以是不长久的。如果恒大程序员和歌舞团小姐姐以此高薪来规划自己的买房活动时，就会给后面的房价下跌埋下隐藏的雷。

这个我们先按下不表，后文我们会详解由此产生的泡沫连锁反映，我们这里只是先理清这个概念，那就是在债务危机和泡沫经济破灭中，财富只能被转移，不能被消灭。

然后我再问个问题，财富是什么？财富是对他人劳动的索取权，其存在形式，可以是资产，也可以是货币。

当我们把货币定义为本位，那么我们就可以把其他资产都以货币市值来定义。比如一个小区有1000套房，其中有一套房产生了买卖，价格是1000万。那么，我们就把这个小区的市值，定义为100亿。

但实际上，仅仅只是这一套房子交易时，1000万从买家转移到卖家手中，并未流入所谓的楼市。并且这个小区的所谓100亿市值，也仅仅只是通过“市值 = 资产数量*边际交易价格”计算而来。所以，所谓的市值，只是计算方式，这100亿的财富，从头到尾也没有存在过。

反过来，如果我们把房产定义为本位，我们也可以把货币用房产市值来定义，比如，目前280万亿的M2，我们也可以认为，这些M2价值2800万套这样的房子，所以这些货币的总市值就是2800万套房子。

当然，这2800万套房子，也只是计算方式，从头到尾，这2800万套房子也都没有存在过。

房产的货币市值，以及货币的房产市值，只是因为我们定义的本位资产不一样而导致的。并且所谓的市值，全部都是虚幻。

所以，真正高明的投资者，从来不会把市值当成真正的财富。泡沫经济损失的，也不是真正的财富，损失的只是虚幻的市值。

高级掠食者，只会在资产和货币产生市场对价偏离时进行互换，并在不断的牛熊切换中，持续提升自己的资产和货币总额。

比如我们在股市，牛熊其实都可以赚取财富，只是财富的表现形式不一样。用通俗的话来说，就是牛市赚钱，熊市赚股。

在牛市，看似股票大盘市值大涨，但实际上呢，股票总数，货币总数，甚至市场上的物资，产品总数，都没有发生变化。也就是市场财富没有增加，变化的只是交易价格。所以增加的只是虚幻的市值，也就是人们的财富错觉。

而熊市，看似市值蒸发了几十万亿，但股票，货币，市场物资同样也没发生变化，变化的也只是交易价格。

所以在牛市，股票价格相对货币偏高，我们就能把股票换成更多的钱，也就是赚钱。而熊市，货币价格相对股票偏高，我们就能把钱换成更多的股票，也就是赚股。无论牛熊，我们都在利用交易价格增加手上的资产（货币或股票）。所以在持续的牛熊切换中，市场上的股票和货币，就不断地集中到我们手中。

同样的情况映射到房地产市场，就会更加残酷。因为楼市一般是大周期，容易让人产生路径依赖，并同时会伴随着负债。而负债是更为残酷的收割利器。[/u]

我们先回忆下什么叫做空，所谓针对某项资产做空，就是借入该资产向市场抛售，等资产下跌后，再买回资产。

那么在过去的房产单边牛市过程中，我们可以说是做多房产，也可以说是做空货币。而做空货币，就是要不断地对房产上涨部分做增量抵押去扩大负债，再将新负债产生的现金再次买入房产（从货币视角的说法就是借入并抛售货币），进入一个房产数量和债务同时提升的循环。

通过扩张资产负债表（房产和负债同时增加），又由于房产相对负债增长更快，使得净资产（个人财富）更快的增加。

我们把这个，称之为资产的自我造血，通过这种造血方式，使得净资产扩张速度，可以远远超过房价上涨速度。比如，负债率70%情况下，房价每上涨一倍，你的财富上涨极限可以达到11倍（从数学上，可以证明净资产扩张速度是杠杆率倒数的平方，也就是(1/(1-70%))的平方也就是11倍，数学证明过程在此不展开）。

你可以说你赚的是房价上涨的钱，也可以说是赚的货币贬值的钱，这只是从两种不同资产的视角出发而产生的说法。

但事情进行到此，掠食者仅仅只是通过债务在通货膨胀中转移了存款人的财富和购买力。但这并非是收割的高级方式。

那收割的高级方式是什么？

前面我们说过，做空的最后一步，是大家都相信了该资产是不值钱的，然后我们再买回资产。

对应到楼市，就是当大家坚信通货膨胀和货币贬值了，并在货币贬值基础不复存在时，就是我们买回货币并清除债务的时刻。

而收割的高级方式，也就是在这一刻发生。

当掠食者将1000万市值的房产卖给购房人，购房人就打算用首付300万并向银行贷款700万去买下它。

请注意，购买之前的买卖双方总财富是：1套房产+300万现金。

而当楼市进入杀估值周期使得1000万降到500万，则购房人就会因资不抵债而被迫卖出房产并背负200万负债（购房人变成负资产）。

但这时，掠食者如果买入该房产，则掠食者获得了：1套房产+500万现金。

那么，这时的买卖双方总财富依然是：1套房产+300万现金（这300万现金由掠食者的500万现金+购房人的200万负债构成）。

买卖双方总财富，在房产下跌前后，没有发生变化。

所以，通过这种收割方式，实现了资产流向掠食者，而负债流向购房人。

从这里我们看到，泡沫经济破灭的本质，并非是全社会的财富受损，而是财富流向掠食者，而负债流向穷人。全社会的总财富，依然保持不变（社会的房产总数和货币M2总数都没有变化）。

有人可能会问，泡沫破裂市值下跌了，难道不是全社会的财富下降了。但如果你理解了我说的，市值只是计算方式而非真实财富，它只是一种虚幻，你就不会提出这样的问题。

所谓的真相，就是牛市也好，熊市也好，泡沫也好，破灭也好，都只是高级掠食者，获取财富的工具。

好了，那么问题来了，如何判断楼市的杀估值拐点呢？



二）债务链条的崩盘

在过去的文章中，我们曾多次提到，货币增速的下限，是GDP增速。我们有公式：货币增速 = GDP增速+通胀。

所以，但GDP增速持续下滑时，货币贬值仅来自通胀，那么其贬值确定性也就不复存在。但在这篇文章里，我打算从另一个角度，也就是微观层面来分析这个拐点的特征。

当一个购房人，背负债务从开发商处买入一套房产时，由于一份债务对应一份新增的货币，开发商就获得了这份新增的货币。随后会变成开发商的员工工资，供应商的货款以及土地出让金。。。

然后这部分货币继续流转下去，就会变成当下社会各行各业人群的收入。

当很多购房人都在负债买房时，这些债务产生的新增货币流转下去，就会提升所有人的收入水平，从宏观层面，我们发现居民杠杆率升高了，M2增加了，从微观层面，就是所有人的收入上涨了。

这个，我们称之为债务繁荣。

而提升了收入水平的新购房人，在购房时就依据新的收入敢于背负更多的贷款，于是更多的新增资金进入社会，进而更加提升了大家的收入。

于是，这个债务繁荣的循环开始持续扩大。在这个循环中，居民杠杆率越来越高，负债额越来越大，而负债产生的新增货币也使得人们的工资越来越高。。。

在人们的直观感知中，就是货币在不断贬值。。。

而当人们认为工资不断上涨，货币不断贬值是一个常态时，在买房时就不会按照当期收入，而是按照预期收入去贷款。

啥叫预期收入？就是我申请了一个尽可能大的负债额度，这个负债额度按当下的收入归还月供虽然很艰难，但我认为收入是不断上涨的。只要熬过刚开始的几年，后面的还贷就会易如反掌。

这时，负债率就达到了一个中产的负债极限。

但你认为这个就是社会极限了吗？

当然不是！

既然人们普遍认知，货币不断贬值收入不断上涨，就会有人不以收入为基准去负债，而是以贷养贷，申请自己靠劳动完全无法归还的债务。也就是我们前面所说的资产的自我造血。

我们把这类人，称之为炒房客。炒房客的债务极限，才是真的极限。

只是，部分炒房客没有意识到的一个点是，你的债务贬值，一定是以后续购房人的负债扩大为前提条件的。

换个说法，就是你的还贷压力下降，是以后续接盘侠的还贷压力上升为代价的。
而当把接盘侠的债务承接能力压榨到极限时，债务周期就迎来了它的拐点。房产也就同时迎来了他的杀估值拐点。

在这个拐点，过去因预期收入上涨而大幅借债买房的人，发现收入涨不动，就会因为债务压力而不得不抛盘向市场要流动性。而当大家同时向市场要流动性时，流动性就面临枯竭。于是我们发现全国各地（包括京沪）的挂牌和抛盘量都创下历史新高，但买盘力量却十分微弱。

以我们文章开头举的恒大例子为例，如果恒大的程序员和歌舞团小姐姐没能意识到他们的高收入来自他人的债权破灭，并且以此高收入为基准去高负债贷款买房的话，就必然会面临收入下降而导致后续的抛盘。

从居民杠杆率数据，我们也发现2020年后数据停止了上升。大家应该也能清晰的感受到，居民杠杆率停止上升的同时，大家的收入也就停止了上升。


而这个债务周期拐点的到来，恰恰就是掠食者大幅扩充自己财富的绝好机会。

掠食者转移的主要是谁的财富？

不是首套购房人，因为他们杠杆率虽高但总资产不高。

也不是二套改善者，因为过去限贷的关系，加上他们大多不用经营贷，所以他们总资产虽高但杠杆率不高。

因此受损最多的，应该就是总资产和杠杆率双高的炒房客。



三）后记

这篇文章调侃了下炒房客，但其实我过去也是一个混迹于股市和楼市的套利者，所以也算调侃下自己吧。只是去年底以来披露的各项经济数据，使得我不得不悲观。

我也知道，很多人寄希望于救市和放水。希望放水能稀释掉他们的债务，促使房价上涨。

但我还是建议高负债的同学，不要和操盘手对赌，不要把所有希望都寄托于放水。

首先，放不放水，并不确定，即使放水要放多少也不确定。

而且放出来的水，是需要有个出口的，比如2009年的4万亿，主要的投向是基建。这些基建会在未来产生经济效益，因此债务也是良性的，但目前基建已经接近饱和。而2015年那一轮，是靠居民加杠杆（严格的说这个不是放水，因为央行没有扩表，新增货币全部来自居民的新增债务），但现在居民杠杆率也已经接近极限（目前63%，日本泡沫经济前是70%）。再看2020年美国那一轮放水，是直接给居民发钱。这个我们似乎也不太会采用。

所以放水，并非是一个确定的事情。

更何况，放水其实也是两难的选择，毕竟对那些辛苦工作的普通人，并不公平。

套利者在楼市股市里依据周期去做投资决策，增加债务也好，买卖资产也好，赚也好赔也好，都是自己的决策，与人无关，毕竟在这个场子里玩，就要愿赌服输。

可是普通人辛苦工作存点钱，只是为了给自己一个生活保障，用放水去稀释他们的存款，我认为这个是不应该的。更何况现在还有生育率这个紧箍咒在，如果放水进一步推高房价，会使得已经奄奄一息的生育率更加雪上加霜。而相比生育率问题，房价问题就不值一提了。

所以我猜测更可能的方式，是以房价的缓慢下跌和软着陆，以及债务的自然出清作为这次周期的终局。然后再重新走出新的繁荣周期。