悲剧 ◇ 加息威力有多大？血亏卖房！大批房主存款被房贷榨干

Cobra

COVID-19疫情初期，加拿大央行极大程度压低了利率，与此同时，房市也活跃起来。然而没过多久，供需平衡被打破，通胀开始飙升央行转而一再提高利率，关键利率一路从0.25%升到5%。

对于许多仍在还贷的房主来说，这显然不在他们的计划之中。飙升的房贷成本给不少人带来极大的痛苦，一些房主甚至表示，“现在只能勉强生存。”

2020年7月，央行的行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）曾向加拿大家庭保证，借款利率将会非常低，并将“在很长一段时间内”保持这种状态。

但这种经济形势并没有持续太久。

随着银行提供极低的抵押贷款利率，房地产市场重新活跃起来，许多加拿大人决定购买他们的第一套房子，或是升级到更好的房子，也有些决定在乡间别墅买第二套房子。尽管加拿大大部分房地产的价格都很高，但在当时，堪称史低的抵押贷款利率使房屋所有权对许多人来说非常具有吸引力，并且更重要的是，它的可负担性高了许多。

然而在那之后，随着全球供应链难以满足从木材到生菜等各种商品急剧增长的需求，通胀开始飙升，最终达到了几十年来从未见过的水平。

加拿大银行被迫采取了行动。2021年底，该银行表示正考虑在第二年的春天加息。2022年3月，加拿大央行宣布首次加息，此后经过10次调整，将关键利率从0.25%一路上调至5%，成为加拿大历史上最激进的加息行动之一。

利率的突然飙升让许多房主措手不及。那些选择浮动利率抵押贷款的人受到了加息的全面冲击。浮动利率抵押贷款与加拿大央行的政策利率和加拿大银行的优惠利率保持一致。现在，许多人甚至无法支付每月所欠的全部利息，更不用说本金了。

但收到影响的也不只是选择浮动利率的房主，那些拥有固定利率抵押贷款的人也未能幸免，因为在疫情早期签署的3年期抵押贷款已经使他们的每月抵押贷款支出增加了一倍或两倍。如果利率持续走高，5年期贷款的中途者每月还款额也将大幅增加。

更让人绝望的是，由于通货膨胀率仍远高于加拿大央行的目标区间，利率仍有可能继续走高。

上个月，央行维持了利率不变，但麦克勒姆称，目前的利率可能还不足以充分抑制通胀。

这一切都意味着房主们感到了压力，为了继续偿还贷款，他们面临着艰难的决定。他们推迟退休，削减开支，担心如何支付下一笔抵押贷款。

加拿大联邦住房机构加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 5月发布的一项研究显示，消费者对自己负担住房能力的信心低于五年来的水平。

大批的房主都已丧失信心，高达一半的受访者表示需要调整预算来继续支付抵押贷款，四分之一的人表示，他们“不相信自己的家庭能够应对这种情况”。

消费者信贷和抵押贷款负债与可支配收入的比率如下图。按季度汇率进行季节性调整。

根据多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)的最新报告，多伦多9月份的新上市房屋数量同比激增44%。

这表明越来越多的人渴望退出市场，而愿意借贷的买家却越来越少。加拿大的债务收入比，也就是人们在抵押贷款和其他债务中所欠的金额与收入之比在今年略有下滑，但仍接近历史最高水平。

与此同时，包括食品、汽油和租金等基本生活费用在内的生活成本仍然很高。今年加拿大的通货膨胀已经放缓了几个月，但最近又开始上升。

这使得房主们寻找任何应对的方法。许多人正在延长他们的抵押贷款摊销期限，将他们的还款期限从15年或25年延长到30年或更长时间，以将他们的还款降低到可管理的水平。

“几年前，人们开始进行再融资，因为他们想买一套出租房产，”抵押贷款经纪人、经纪公司Mortgage Outlet的联合创始人伊兰·温特劳布(Elan Weintraub)说。

“然而现在，他们这么做只是为了维持生计。”

2019年11月，人身伤害律师贾斯敏·达亚(Jasmine Daya)为她的公司在多伦多Yorkville地区购买了一栋三层的商业地产，她自己使用了两层，并迅速找到了另一层的租户。当时，她签署了一份利率为5.49%的三年期固定抵押贷款。

去年秋天抵押贷款到期时，达雅又签署了一份年利率为7.92%的一年期抵押贷款。这使她每月的还款额增加了$6000加币，达到$3.1万加币。今年早些时候，一位主要租客没有续约，达雅也没能找到新的租客。

在下个月即将到期的抵押贷款续期之前，达雅已经将自己的办公室挂牌出售。今年早些时候，她就将这套房产挂牌出售了，并在9月中旬将价格下调了$150万加币，至$600万加币。

“现在不是出售股票的好时机。但我认为这是我能做的最好的选择，而不是每个月都在挣扎，”达雅说，形势的不确定性“肯定会引起焦虑”。