重磅 ◇ 房子都被投资者抢走了！加拿大央行判断：房价再跌10%-20%？

Cobra

无论市场怎么想，加拿大央行认为：加拿大房价还没跌到位！




图自Global News，2023年10月

加拿大央行公开表示，连续加息导致的房价下跌幅度并没有达到预期水平，这主要是由于“结构性”供应不足。



而最好玩的是，“结构性”供给不足的原因或许不是加拿大没有建出足够多的房子，而是因为加拿大有足够多的投资者抢走了刚需买家的房子。



根据加拿大统计局的数据，在2016年至2021年间建造的新公寓47.9%被投资者买走；23.4%的新建联排别墅被投资者买走；21.5%的新建双拼屋被投资者买走，15.3%的新建独立屋被投资者买走。



此外，投资者还买走了多伦多56.7%的新建公寓；32%的新建联排别墅；23%的新建双拼；13.6%的独立屋。

但2023年5月Urbanation和CIBC Economics联合发布的报告显示，加拿大超过50%的房产投资者现金流为负，如果把他们的利息成本、维护成本、地税算在一起，投资是负收益。


据此，加拿大央行相信，那些附着在房地产市场上的投资者并不容易被高利率打败。如果这些投资者不出售房产，那么房价并不容易下跌。



加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers表示，迄今为止，房地产市场对加息的抵抗力比历史模式所显示的要更强。


Carolyn Rogers指出，房产是通过贷款购买的大宗商品。按照历史惯例，随着利率下降，房价会略有上涨，随着利率回升，房价也会下跌。然而，连续加息并没有导致房价大幅下降，这很令人意外。

数据显示，2022年3月到 2023年1月加拿大房屋基准总价下降18%。但房价在2023年春季又上涨了8%。

加拿大央行认为，住房的“结构性供应不足”一直是住房市场进一步调整的阻碍。

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）则判断，加拿大需要在2030年之前增加约350万套住房，才能满足市场需求。
黄三水说，投资房地产是合法且合理的。因为买家认为加拿大住房有投资价值，如果房子能像种大葱一样拔地而起，相信就没有人会抢着投资了。



所以从供给端找问题是正确的思路。



RBC经济学家Rachel Battaglia)也认为，利率上升导致拥有成本上升，但由于供应不足，房价居高不下。


数据显示，2023年以来安省和BC省两个最昂贵的住房市场受到了更严重的打击，而阿尔伯塔省的一些城市则继续出现增长。

TD银行经济学 Rishi Sondhi认为，到2024年第一季度末加拿大的平均房屋价格将下降 5%，销售活动下降10%，随后房市将开始复苏。

地产经纪公司Royal LePage发布的报告显示，31% 的抵押贷款持有者计划在未来18 个月内贷款续约，其中74% 的人表示他们担心利率上升的影响。

但真实情况是，加拿大央行并没有看到家庭对负债感到焦虑，加拿大家庭的押贷款拖欠率仍接近“历史最低点”。


央行表示，家庭通常会优先保全抵押贷款、以避免抛售房屋，而减少其他方面的开支。如果长时间保持高利率并且加拿大经济衰退程度加深，那么可能会有更多的失业率、增加居民债务偿还难度，将会有更多房主进行抛售，预计2024年房价下跌幅度在10-20%区间。