重磅 ◇ 央行称加息周期结束！但专家说：降息都没用，加拿大房价不可能再暴涨

Cobra

1月24日，加拿大央行宣布加息周期结束，接下来要讨论的只剩降息了。

随即，加拿大各地又传来抢offer的声音。

但Rosenberg Research创始人David Rosenberg很明确表示，就算加拿大央行降息了，房价想重回暴涨的盛况也没戏！


图自BIV，2024年1月


这位经济学家也不绕弯子，直接给出五大理由：

1、加拿大央行的战略目标之一就是控制房价。因为房价才有可能是通胀之本，所谓降息也不是给房奴松绑，房奴的负担能力比历史正常水平高出50%，这才能阻止更多外部资金进入房市。

2、按照测算，加拿大人均收入必须增长50%，贷款能力才能回到加息之前。所以大家不要觉得降息两三次有什么用，其实什么用都没有。试想一下如果加拿大央行今天的基准利率为4%，是不是市场依旧哀嚎一片。从目前的情况看，基准利率下降到3.5%才会对房市有实质性影响。

除了借贷成本高不可攀，贷款的可获得性也应很差了。截至2023年末，加拿大银行已经开始收紧贷款，而加拿大住房抵押贷款逾期的数量在过去一年中增加了11%。银行在经济衰退时肯定收紧信贷政策。截至2023年第三季度，加拿大各家银行已连续三个季度收紧住房抵押贷款的非价格条件。

数据还显示，加拿大银行的抵押贷款的年增长率从8%降到3.4%，是2001年5月以来的最低水平。

3、加拿大家庭资产负债表的质量非常差。家庭债务收入比接近创纪录的173%。比美国的93%几乎高出一倍。凭加拿大的经济实力，何德何能配得上这么高的债务比例。

加拿大家庭再增加负债的能力几乎为零，不管央行接下来做什么。都不能帮助普通家庭借到更多的钱。当更新房产的阶梯性链条断掉，那么房价就无以为继了。



4、目前加拿大所有消费者债务的平均有效利率达到了22年来的最高点，为6.7%，2021年底的2.7%。此外，22年前的家庭债务收入比不到110%，远低于现在的170%以上。除非有外部资金大量介入，否则房价难涨。


图自BIV，2024年1月

考虑到过去五年的平均利率是4%，还有很大一部分贷款需要重新设定。


5、加拿大家庭总资产的45%不动产，而美国仅为29%。即便是2008年美国人人买房的金融危机前夜，地产占美国家庭财富的比例也只有34%。


但David Rosenberg并没有完全否认加拿大房价还会暴涨的可能性。因为当一个市场充满了非理性的人以及机构、政府、央行不负责任的行为，那发生任何事都是可能的。

黄三水在这里解释了一下，所谓非理性的人不是指某个具体的人有没有理性，而是群体意识是不是有理性，比如在特定的时代最慈善的老人都会认为把偷情的人浸猪笼是非常理性的，尽管在现代看起来非常荒谬。

在某种意义上，大温地产市场真是有一群不一定很理性的人，但只要赚钱的趋势不改，就算黄三水也很难做到理性，毕竟人总认为自己是那个时代的幸运儿。