澳媒揭中国富豪海外购房狂潮

ysc

【联合线上企划╱沈枫凯 提供】
2014.11.28 03:46 pm



图／沈枫凯 提供

多年来，中国富豪已经向海外转移了数十亿美元的资金，在国际市场上抢购昂贵的房地产，主要的资金流入国包括美国，澳洲和加拿大。在中国严格的外汇管制下，这些资金究竟如何逃出重重关卡？澳洲主流媒体费尔法克斯(Fairfax)揭示了中国资金出逃的秘密途径。

上周，中共央视曝光了中国银行以投资移民做掩护洗黑钱的丑闻，一种鲜为人知的汇兑产品「优汇通」浮出水面。这是一项无限额的换汇业务，是向海外转移大量资金的「先前的外汇通道」。

根据中国的外汇管制规定，每年允许个人兑换的上限是50,000美元（53,400澳元）。据彭博社报导，透过「优惠通」中国富豪已经转移了200亿元人民币（34亿美元）至海外。中国银行在声明中说，还有「很多商业银行」提供了类似的服务，但它没有具体点名。中国银行位于北京的新闻官拒绝对此发表评论。中国工商银行和中国建设银行，也拒绝就是否提供类似的产品发表评论。

资金流出的另一种方式

除了「优汇通」之外，中国人向海外大笔转移资金还可通过汇丰银行，它为中国客户提供另一种方式来获得海外抵押贷款，同时避免了外汇兑换上限的限制。汇丰银行在中国的外资银行中拥有最大的分行网络。根据知情人士透露，客户把人民币存在汇丰银行在中国大陆的分行，或购买它的理财产品，汇丰银行的海外分行会根据中国存款作为抵押，发出以外币计价的抵押贷款。

在海外大肆购房

中国富豪对国内的政治经济形势感到不安，纷纷将资金移往海外寻找更安全的投资回报，致使中国的基准股票指数从2007年下跌了66％。大笔外逃资金纷纷流入美国、加拿大、欧洲和澳洲，房地产市场是资金的主要栖息地。「显然，如果没有来自中国大陆的钱，楼市也没有如此强大，」瑞穗证券的分析师Jim Antos说而中国人已成为澳洲商业及住宅物业最大的投资者。根据外国投资审查委员会发布的数据，2012年7月至2013年6月的一年间，中国人在澳洲购房增长了42％至59亿澳元。

澳洲房地产的致命吸引力来自何处：

首先是人口增长因素，去年全球人口突破70亿，人人都希望头顶上有一片瓦遮风避雨。此外，不管是在中国或澳大利亚土地受有限性影响，价格越来越贵。最后是通胀，这是物价上涨的指数，意味著建房人工与材料价格随著通胀攀升。综合这些因素，房地产势必只会增值。

再者，澳大利亚房地产没有大起大落的现象，从1960年代的统计以来，平均每年增值11%，每7、8年就翻一倍，非常稳定。偶尔有些年，像2009年，墨尔本一些地区一年就增值50%，虽然去年跌了超过6%，房价有所回落，但长期来说，是一条往上攀的斜线。

此外，澳大利亚人口增长率超过世界平均增长率，势必带动需求，令业界都看好澳房地产市场。每年世界人口增长平均是1.1%，而澳大利亚人口增长率为1.7%，平均每天人口增长1千人，包括自然净增长与移民。每年人口增长37或38万，墨尔本又是人口增长大州，每周有1500至2000人抵达墨尔本。以一家3口来说，就需要500套住房，因此房产增值是必然的趋势。

ysc

【联合线上企划╱邹立 提供】
2014.11.28 03:46 pm


从2014年中期开始，香港商界巨鳄李嘉诚开始在澳洲房地产市场大展拳脚。目前，李嘉诚正积极透过旗下新加坡上市房地产企业泓富资产(ARA Asset Management)通过自己的“顶峰发展基金”(Summit Development Fund)配置资本，布局澳洲房地产市场与东南亚房地产市场。在中国资金方面，王健林是香港上市的万达集团的总裁，由于房价回升，他在去年首次登上福布斯中国富豪榜榜首。

王健林的大连万达集团宣布成立万达澳大利亚公司，在澳洲投资9.7亿澳元建设一个海滨度假村。王健林计画在当地发展房地产的计画投资有17亿澳元，约合人民币97亿元。

同一时期，另一地产大鳄绿地集团刚刚追资韩国市场，同时又赴澳洲布局。澳洲新地标——绿地中心专案正式全面启动,。专案总占地面积为3969平方米,将通过改建打造为一栋235米最高精品公寓楼并具备五星级精品酒店。项目规划总建筑面积约8万平方米,总投资约4.8亿澳元,这也是中国房地产企业迄今在澳最大规模单笔投资。

以大环境来说，“墨尔本房地产市场总体健康稳定的大形势、极具吸引力的投资价值给了投资者很大信心。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示,澳大利亚整体经济近年来保持稳定发展,新移民的进入带来了持续稳定的购房需求。悉尼、墨尔本等大型中心城市房产增值保值稳定,且持续呈现供小于求的态势,出租市场紧俏,租金回报率高,作为优秀高等院校集中的城市更受到留学生的青睐,带来了购房自住以及投资的旺盛需求。“我们期盼澳洲继续保持开放的投资环境以及吸引游客、留学生、移民的政策,在此前提下,绿地对未来几年墨尔本市场继续看好。”

墨尔本目前中心商务区的开发区域存量缩减，国外的投资者纷纷竞逐市中心的周边地区，其中比较吸引资金的区域包括WEST MELBOURNE, SOUTHBANK等。著名地产公司CBRE的副总监JOSH RUTMAN和瀚丰地产总裁邹立先生表示，过去12个月以来，墨尔本周边地区，尤其是WEST MELBOURNE的投资项目一直有增加，不少来自马来西亚，新加坡和中国大陆的地产投资者都在竞标这些可开发区域，这驱使墨尔本周边的房价提升至了市中心水平。

拿West Melbourne来说，空置率很低，仅有1.9%，远远低于CBD的4.4%; 住在这里的60%人口都是租房的，70%人口是19-40的中青年人; 租金回报高，平均为5%。周租金中间价为560澳元每周,因为西墨尔本人口和房子之间的供需求关系极度不平衡，所以此区域的年均租金涨幅为19.47%。基础设施的变化也会对房价有巨大的影响; West Melbourne可开发区域都比较邻近Flagstaff 火车站，宁静清幽的居住环境搭配市中心最便利的交通购物，维多利亚市场，墨尔本中心。所以比较吸引投资和自住的买家。