留学生1.5亿购温哥华最贵豪宅 媒体:钱从何来(图)

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留学生1.5亿购温哥华最贵豪宅 媒体:钱从何来

文章来源: 新京报
于 2016-05-15 21:49:27

据《温哥华太阳报》12日报道，今年初温哥华格雷岬区一幢豪宅被名叫“TIan Yu Zhou”的中国学生以3110万加元（约合1.5亿人民币）拿下，创今年温哥华豪宅最高价，且月供达17万元人民币。该豪宅占地约6879平方米，有5间卧室和8间浴室。



3110万加元的豪宅长啥样?一起来看看吧，这是鸟瞰图。

加拿大房地产市场巨额资金的“来龙去脉”，绝对比疑团重重的“最牛华裔学生”故事，要精彩一千倍、一万倍。

这两天，一个华裔学生的举动引发了海内外舆论关注。这名留学生（周天宇，音译Tian Yu Zhou）花了3110万加元（约合1.57亿元人民币），在加拿大豪购原属CANACCORD投资公司创始人彼得·布朗的温哥华最贵豪宅，其中向银行按揭贷款990万加元，其余均为一次性付清。

消息传出后，本已因房价不断飙升被评为“加拿大住房可负担性最差城市”的温哥华及所属的不列颠哥伦比亚省（简称卑诗省），一片惊愕和愤怒之声。被高房价和“华人哄抬大温房价”传闻激怒的当地人，纷纷重弹“外籍人士限购”、“征收空置税”等老调，一贯对这些意见持谨慎的省长简蕙芝也感受到强大压力，在媒体集中报道“最牛华裔学生”事件当天，在首都渥太华呼吁联邦政府协助加强对房地产交易的跟踪监控，而省政府则在日前要求该省房地产买家6月起购房时申报国籍。

但详细分析“最牛华裔学生”的购房信息，不难发现某些蹊跷。

据报道，该豪宅“纸面上”的购房者其实有两人，一个是如今名震中外的“最牛学生”周天宇，占该物业权益比高达99%，另一个是登记为“商人”的冯翠（音译 Cuie Feng），占物业权益比1%。耐人寻味的是，“大业主”周天宇被质疑“不具备负担能力”，而神秘的冯翠却在今年被评估拥有2560万加元的总资产。虑及经济承担力，那笔990万加元巨额房贷的合资格申请者，只能是后者，而非周天宇。

近期大温哥华地区房价频频异动，成交量、成交价格走势很热。而卑诗省是加拿大平均工资最低、物价最高的省区，当地人住房负担能力有限，支持大成交量的资金和买家，多来自境外。问题是，钱从哪里来？

许多分析已指出，尽管“中国买家炒热温哥华房地产”说法盛极一时，但这并无有说服力的数据佐证。有熟悉温哥华房地产行情的业内朋友指出，大温房地产背后推动资金“水很深”，既有包括海外豪客带进来的游资，也有加拿大当地金融机构违规“放水”增加的泡沫。还有人言之凿凿，美国EB-5投资移民(专题)项目也被某些金融机构利用，将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目，改头换面投资到温哥华房地产中来。这些资金中，究竟有几分白几分黑，只有天知道。

在“最牛华裔学生”事件上，周天宇是真实的业主，还是不过拿人好处费替人“顶缸”的“人头”，也至今存疑。

如今大温哥华居民对此已近乎忍无可忍，但个中冷静者也知道，光着急开药却不掌握病情是不管用的，实质上，前任哈珀政府和现任杜鲁多政府都曾信誓旦旦要拿出 50万加元预算，去“彻查”加拿大房地产资金来源问题，可50万加元在目前大温哥华地区标准独立屋均价破百万加元的情况下，连买半幢都够呛。

加拿大方面试图弄清涌入本地房地产之外来资金的“来龙”，已遇到困难，那中国呢？

中国应设法从另一端，即涌入加拿大房地产市场的中国资金之“去脉”，设法理出头绪，这不仅有助于弄清是否有“黑钱”或不当得利涌出国境，也有助于正本清源，保护合法出入中国的资金和财产，保护在海外本分度日、遵纪守法的大多数华人华侨的声誉和利益。

相信每个人都有兴趣，看到这些涌入加拿大房地产市场巨额资金的“来龙去脉”——这绝对比疑团重重的“最牛华裔学生”故事，要精彩一千倍、一万倍。

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华裔学生1.5亿爆买加拿大豪宅，谁的体制问题？

来源：观察者网
2016-05-16 14:51:23

上周末，不少人朋友圈被一个名叫“Tianyu Zhou”的神秘人给刷屏了。

5月12日，加拿大温哥华当地媒体《温哥华太阳报》首度披露，一名来自中国的“学生”在年初的时候，以3110万加元（约合1.57亿人民币）的高价买下了温哥华格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅。这一价格也创下了今年温哥华豪宅最高成交价纪录。

不管怎么说，“学生”的身份与1.5亿巨款之间都差距巨大，这件事无论是让国人还是让加拿大人都彻底凌乱了。一时间，围绕这位神秘留学生，各种各样的猜测都出来了。
就在舆论纷纷把目标盯着“周天宇（音译）到底是谁”，“他（她）的钱从哪儿来”的时候，却有意无意地忽视了一个在本案中有着举足轻重作用的人物。

这便是豪宅的卖家彼得·布朗。从250万加元暴涨十几倍到3110万，布朗赚了个“盆满钵满”。

谷歌地图提供的豪宅鸟瞰图

不少温哥华当地华人还忧心忡忡地担忧，“豪宅事件”在激发当地“仇富（仇华）”情绪之外，还将推高当地房产税。他们有意无意之间却忽略了，为华裔学生买豪宅大开绿灯的，恰恰是温哥华当地的政策体制。再加上布朗这类“地方豪强”的推波助澜，“豪宅事件”背后并非只是中国人海外“爆买”。

1.5亿元豪宅外景

彼得·布朗到底是何方神圣？

不少媒体大多把精力都集中到“周天宇到底谁？”这个问题上去了；在提到布朗的时候，也只是草草的一句话。据说布朗主要有三重身份：第一，他是Canaccord Genuity投资公司的创始人；第二，他是著名慈善家；第三，他现在还是温哥华警察基金会（Vancouver Police Foundation）荣誉主席。

彼得·布朗（资料图）

可以说这三重身份，每一个都不简单。

先说这个Canaccord Genuity。据观察者网了解，Canaccord Genuity其实是目前加拿大规模最大的投资银行，主营业务为风险投资以及提供与自然资源有关的融资服务。Canaccord Genuity官方网站提供的数据显示，2015年，这家投行在全世界管理的资产总规模有333亿加元（约合258亿美元）；实现营业收入2.57亿加元（约合1.99亿美元）。

Canaccord Genuity的前身叫做Canaccord Capital，而这家公司的创始人恰好就是彼得·布朗。

再来看看所谓的“著名慈善家”又是什么来头。

其实布朗手中的“慈善机构”的正式名称叫做“弗雷泽学院”。一听名字就知道，与其说是慈善组织，这家机构说起来倒是更像一家智库。与新任加拿大总理特鲁多一样，布朗本人也是一名自由党人；而弗雷泽学院主导的不少研究项目恰恰就涉及“经济自由”与“减税”等议题。

弗雷泽学院主页

此外，弗雷泽学院推进的其他一些项目还涉及矿业与石油业，恰好与Canaccord Genuity所关注的投资领域不谋而合。

最后再来看看，温哥华警察基金会荣誉主席到底是个什么样的头衔。

其实不必多言，仔细看看这家基金会管理层的构成，事情也就一目了然了。在这份管理层名单中，除了布朗作为“名誉主席”以外，还有温哥华现任市长罗伯森与警察局局长帕尔默这样的实力人物。

基金会的管理层名单

作为第三代加拿大人，布朗的祖父和父亲都曾是资深的金融业人士。深耕温哥华三代，政商两界均维持着良好关系，布朗就是条地地道道的“地头蛇”。

据报道，布朗曾长期为当地的自由党提供资助；近两年内更是捐赠了62500加元。

于是乎，在“豪宅事件”背后起着关键作用的自由党便浮出了水面。

低税率的不列颠哥伦比亚：自由党人的天堂

众所周知，温哥华是一座颇具吸引力的城市，以樱花、风景如画的街道和温和的太平洋沿岸气候著称。《经济学人》杂志曾将这座不列颠哥伦比亚省最大的城市评为世界第三大宜居城市。

大温哥华地产局发布的统计数据显示，房价最高的是温哥华西部，其独栋住宅平均价高达320万美元，2015年涨幅为28.4%，而过去10年的涨幅高达172%；涨幅最大的区域是大温哥华地区的措瓦森，其独栋住宅平均价在2015年涨了41%，达116万美元；里士满涨了36.5%，至150万美元；拉德纳涨了35%，至97.15万美元。

涉事豪宅的海景房：这才是面朝大海，春暖花开

而今年4月，温哥华市区所有房屋的销量比过去10年销量的平均水平高出41.7%。房屋供应则同比下滑38.3%。温哥华的楼市之所以火爆，主要原因还是在于低廉的房产税。

英属哥伦比亚大学尚德商学院的教授兼该校城市经济及房地产研究中心主管Tsur Somerville说：“温哥华物业的持有成本相对较低。”去年，温哥华市的住宅税税率为每1000美元（根据物业的应税价值）征收3.54美元。

之所以温哥华的物业能够享受低廉的税率，其很大原因与不列颠哥伦比亚省的执政党——自由党的减税政策有关。

自由党在不列颠哥伦比亚地方议会中，是当仁不让的第一大党。省议会85个席位中，49席属于自由党，接近60%，这无疑让自由党主导着当地的政策走向。

不列颠哥伦比亚省议会力量对比

与温哥华“地头蛇”彼得·布朗一样，该省省长简蕙芝自己就是一名自由党人。

华裔“学生”凭啥能获巨额按揭？体制问题？

而真正让华裔留学生畅通无阻获得按揭贷款的，却是自由党及其所把持政府的运营机制；当然，还少不了“地头蛇”布朗在政商关系中的游刃有余。

在这桩典型的跨境“爆买案”中，有一个细节特别值得注意。《温哥华太阳报》12日报道中曾披露，鉴于“豪宅事件”引发了当地民意的反弹，省长简蕙芝于11日不得不对此案进行回应。她表示，“我一直认为更多的信息能帮助我们理解那里到底发生了什么，查清楚有多少房子在地产市场上被非加拿大居民买走，弄明白他们是谁，我认为这些信息将帮助我们拿出合适的解决方案。”

不列颠哥伦比亚省省长、自由党人简蕙芝

无意之中，简蕙芝透露出了一个极其重要的信息：温哥华地区，乃至整个不列颠哥伦比亚省，外国人究竟“抢走”了多少本地人的房子，省政府完全是一笔糊涂账。

这笔糊涂账背后，到底是无能，还是不愿？对此，当地一名反对党议员的批评意见就显得十分“耐人寻味”。

《温哥华太阳报》12日还报称，房地产评论家、新民主党议员大卫·伊比（David Eby）曾批评，学生能买到这个城市最昂贵的住宅其实是给政府的一记耳光——之前省政府一直在表示“温哥华房地产市场的一切都尽在掌握”。

伊比表示，2015年由不列颠哥伦比亚大学兼职教授Andy Yan做的调查显示，家庭主妇以及学生，往往是许多温哥华百万豪宅的新主人。“令人难以置信的奇怪事情是，学生买得起这样豪华而昂贵的房产，”伊比说，“家庭主妇和学生购买物业已经成为一种趋势。我不知道这为何能成真，因为家庭主妇和学生的收入往往都接近于零。”

土地交易文件显示，4月28日，周天宇的购房款中有990万的按揭，几乎占了全部购房款的三分之一，两人每2周需要向加拿大帝国银行支付$17,079.41的房贷。而同样的情况在中国，根本就不会有任何一家银行会给一名完全没有收入的学生发放贷款。

不列颠哥伦比亚省位于加拿大西部

此前，银行曾回应过类似的疑问，即使买主本人没有收入或收入不足以偿还房贷，但如果他的家庭能提供资产证明等文件，支持他买房，经过认真的调查和认证，银行会发放贷款。而大部分买房的“富人”，很大一部分的购房款是来自于银行贷款。2015年Andy Yan对温西豪宅调查的结果显示，售出房屋中有18%是一次性付清全款的，其余82%房屋时通过按揭贷款购下的。Yan教授认为：“这个结果可能会让很多人有点吃惊，因为不少人都觉得这些富有的外来买家都是带着巨款来买房、一次性付清的。”

可以说，温哥华依靠优惠的税率条件吸引外资，这无疑可以为当地政府带来更多的税源。

时评人陶短房指出，尽管“中国买家炒热温哥华房地产”说法盛极一时，但这并无有说服力的数据佐证。有熟悉温哥华房地产行情的业内朋友指出，大温房地产背后推动资金“水很深”，既有包括海外豪客带进来的游资，也有加拿大当地金融机构违规“放水”增加的泡沫。还有人言之凿凿，美国EB-5投资移民项目也被某些金融机构利用，将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目，改头换面投资到温哥华房地产中来。这些资金中，究竟有几分白几分黑，只有天知道。

据观察者网了解，加拿大房地产税是地方税，由各省及地方政府根据本地区情况确定，所以在不同的地方有不同的税率，不存在全国统一税率。再就每个地方而言，房地产税率不是稳定不变的，每个年度都有所不同。

一般来说，各地房地产税率的确定原则是多用多征、少用少征；一般是在确定本地方本年度预算之后，用预算总额减去“除房地产税之外的政府其他收入”的余额，作为拟征缴的房地产税总额(剩余财政支出)。这个总额与该地区应税房地产价值总额的比值就是最后的税率。

也就是说，为了政府财政收入有保障，自由党控制的省政府决定采取的“开源”的做法。海外人士巨款投资当地房产，这对政府财政可以说是“求之不得”的事情。而且，这种做法吸引的，也并不只是中国的富豪。事实上，全球富翁房产投资目的地中，温哥华已经成为了一个最为重要的目标。

在其中，获益的并不只是当地政府。伊比显然没有忘记刚刚大赚了一笔的布朗：“我认为我们不应该忽略自由党政府说温哥华地产市场没有问题的同时，他们的主要筹款人之一将他的房子以远超估价的价格卖给一个学生。政府的捐助者从这个疯狂的房地产市场获益，而很多勤劳的家庭正在遭受痛苦。”

（文/观察者网 李晽）