围观 ◇ 美国楼市正在走向崩盘？

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据国会山报10月31日报道 急剧上升的抵押贷款利率、房屋销售量的大幅下降和创纪录的价格放缓，引发了人们对美国房地产市场可能崩溃的担忧。但专家们说，这远非2008年再现。



抵押贷款利率本周超过7%，这是近20年来首次攀升到如此高的水平。美国人口普查局上周公布的数据显示，美国8月房价下跌2.6%，创历史新低，9月新屋销售下降11%。但专家们认为，这些市场趋势是在经历了两年的大幅增长后出现调整的征兆，在当前的经济环境中，2008年楼市崩盘时存在的几个关键因素都不存在。
新冠疫情开始后，美联储和国会开始努力刺激经济。美国央行将利率降至接近于零的水平，国会议员通过了几轮新冠救助计划，让美国个人得以度过难关，让小企业得以继续能给员工发工资。

在经济危机期间，由于极低的抵押贷款利率、低库存和远程工作选择所推动的激烈竞争以及房价飙升，房地产市场繁荣了起来。

但自今年3月以来，美联储已经实施了一系列加息措施，以遏制数月来一直在8%左右徘徊的超高通胀率。

由于中央银行的做法，抵押贷款利率飙升，本周自2002年以来首次突破7%。随着美联储继续抗击通胀并提高利率，抵押贷款利率可能会进一步攀升。

这使得购房者在房价居高不下的情况下，更难以支付月供。上月新屋销售价格中位数为470600元，平均售价为517700元。

不断上升的抵押贷款利率导致了整体需求下降，新房销量暴跌，以及创纪录的房价减速。

此外，成屋合同数量连续第四个月下降，这是经济大幅收缩的进一步迹象。

Redfin副首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）周四在一份分析报告中写道：“直到本月，住房市场的回落可以被描述为某种程度上回到了疫情前的状况，此前低于3%的抵押贷款利率在2020年和2021年引发了购房狂潮。”

“但现在抵押贷款购买申请和待完成销售都低于2018年的水平。由于抵押贷款利率仍处于高位，我们将面临进一步的销售下滑，但这应该最终会给那些需要在今年冬天买房的人带来价格上的缓解。”

然而，专家们表示，即使在经济放缓之际，房地产市场和整体经济与2008年金融危机时明显不同，当时房地产泡沫破裂。

“当时，住房库存过剩。相对于家庭建设，房屋建设太多了，”全美房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨告诉《国会山报》。

迪茨说：“有很多高风险的抵押贷款承销业务，这使我们处于这样一种境地：当房价下跌，并最终与失业率上升结合在一起时，有很多抵押贷款资不抵债，止赎率上升，住房过剩需要一段时间才能减少。”

在住房供应过剩之后，近10年的建设不足导致了目前至少100万套住房的短缺。千禧一代在这段生产不足时期接近尾声的时候长大，加剧了这种情况。

毕马威经济公司的经济学家叶莲娜·马利耶夫在接受《国会山报》采访时表示，千禧一代持续不断的需求也可能为房价托底。

“千禧一代将继续步入买房的黄金年龄。多年来，我们新建立的小家庭数量一直超过新建筑数量。因此，这种供应不足仍然会为房市托底，因为即使在7%的抵押贷款利率下，人们仍然可能需要搬家。即使人们并不一定想买房子，也有一些生活的诱因促使他们需要买房，”马利耶夫说。

与金融危机爆发前相比，如今的贷款标准也有很大不同。房屋贷款公司（Home loans Inc.）的抵押贷款经纪人、所有者杰森·沙伦（Jason Sharon）向《国会山报》解释说，以前的做法使购房者可以过于轻松地获得贷款。“但现在标准已经改变了，尤其是在消费者保护法案多德弗兰克法案通过之后，信贷限制显著增加，建立了对收入、资产和就业的核实。现在，如果你不满足非常严格的文件要求，你就得不到符合规定的贷款。”

失业率等其他经济因素与21世纪初的金融危机截然不同。劳工部的数据显示，2008年12月失业率为5%，2009年中期升至9.5%。而现在，美国上个月失业率已降至3.5%。

此外，美国在今年第三季度也出现了增长。美国商务部公布的数据显示，美国国内生产总值（GDP）年化增长率为2.6%。不过，这些数据仍未能平息人们对经济衰退迫在眉睫的担忧。

尽管如此，最新的GDP报告和就业率意味着美国迄今为止避免了衰退。

不过，数据中对楼市仍有不利消息，第三季住宅建筑支出下降26.4%。这比第二季度17.8%的降幅高出近10个百分点。

经济学家预计房地产市场将进一步下滑，但迪茨表示，这些数据应该放在大背景下考虑。

迪茨称，“我认为调整虽然痛苦，但你需要把目光放得看长远点。如果你谈论的是一个过去两年房价上涨40%或50%的市场，那么15%的回调仍会使市场价格比两年前高很多。”